韩洪锡:再论‘以房养老’仍然大有可为

选择字号:   本文共阅读 242 次 更新时间:2014-04-09 16:39:47

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韩洪锡  

  ‘居者有其屋’的做法是小农时代观念的遗产,和‘耕者有其田’的口号一样,没有经济上的合理理由,落后于经济发展的潮流。发挥自己的能力,寻求更好的工作机会或更适合居住的环境需要发达的租房市场。拥有自己房产的家庭也一样,有时根据需要出租自己的房子,到其它地方租房生活。

  我国家庭过度钟爱房产这种积累财产的习惯也需要改变,刻意地追求个人品味的住房装修方式往往是有钱人的奢侈品。像国外那样,一个楼里的装修风格一致有利于人们把精力更多地放在事业等其他领域,包括更方便地选择对自己更适合的居住环境。当然这也涉及到我国租房制度的规范化和出租双方的诚信文化建设。

  但是在另一方面,中国老年人毕竟不同于年轻人,没有为生计而出门挤地铁公交或开车的必要。对养老的老人来说,同邻近的老人们之间的联系以及周围的文化生态环境显得特别重要,也就是说除了棚户区以外大多数老年人的愿望恐怕是在原来的居住环境中安度余生。

  近几年所谓的‘养老公寓’的概念时髦起来。但是建设公立养老院需要政府的大量财力,民办养老院连带配套设施成本太高。再说实际上大多数老年人与其选择在养老院静候人生的终点,还不如希望在原来的社区利用分散护理和互助的方式养老。所以今后老人对‘以房养老’的需求不可能少,对‘倒按揭’这种盘活住房资产来扩大现时消费的需求会越来越大,而且它还符合扩大内需的经济发展战略。

  因此问题只在于怎样使‘以房养老’的方式做得更为现实,更符合相关各方的利益,以便找出平衡点,实行起来更为方便。由于房价预期不明朗,房子的价格因区位,大小,剩余使用权的年限,装修质量等因素千差万别,最重要的是老年人的生命预期难以把握,房价的客观评估机构太少,所以让那些长期靠存贷差价稳当赚钱的国有银行去开辟这种费力的金融业务,靠抵押一个房子来负责老人的一生简直是自找没趣的事情。就算民间金融机构也有可能不大愿意承接这项业务。目前‘倒按揭’业务开展不起来是一点也不奇怪。

  有些人担心‘倒按揭’贷款方式下银行只能等到很多年以后才能收回贷款,所以加重金融机构的风险。但是‘倒按揭’贷款方式的所谓风险同住房按揭贷款方式实际上是基本相同的。金融机构(尤其是国有银行和保险公司)不同于中小企业,生存运行的时间很长,即使有个别机构破产,也可以由其他金融机构接手原来的资产和债务继续执行合同。只要房产的未来价值和‘倒按揭’贷款的比例适当,金融机构可收取利息收入,房主又能得到稳定的现金收入流,完全可以达到双赢的目的。

  既然老人的房产有可观的价值,用房子抵押申请‘倒按揭’消费贷款的业务同申请一次性按揭贷款购买房子的业务一样完全合理合法,它们可以互为补充。普通的按揭贷款由银行一次性指出给客户一大笔购房贷款后,每年以本息的形式取得固定的现金流收入。而‘倒按揭’贷款则恰恰相反,每年给老年顾客支出固定的现金流支出,到若干年后靠卖掉房产来一次性地收回消费贷款的全部本息。

  金融机构本来就是提供金融中介服务的机构,靠服务来收取费用。只要实行‘倒按揭’业务的金融机构的资产结构不发生问题,原则上看不出‘倒按揭’业务有什么克服不了的困难。银行根据抵押的房产价值给任何人都可以发放一次性的大额按揭贷款,那么为什么不能做反方向操作的业务呢?

  老人当然也可以按通常的按揭贷款方式一次性取得大额消费贷款来用于日常消费。但是它们不愿采用这种贷款方式的原因在于,老人的贷款需要不像买房那样一次性支付,而是按月零星需要而且是长期性的。比如拥有市价100万元房子的老人需要的是长期的,每月只得到几千块钱的生活费的贷款方式。如果按抵押房产价值的70%申请分若干年付本息的70万元的普通的按揭贷款来增加消费的话,他还要把申请到的大部分贷款重新以低得多的利率重新存入银行,这等于让银行两头赚取利息,也不能盘活剩下30%的房产价值。

  所以为了防止这样的浪费和重复操作,需要采用‘倒按揭’贷款方式只对已经发生的长期的零星贷款部分计息。这好比银行的‘零存整取’业务的相反过程,对实行‘倒按揭’业务的金融机构来讲就是‘零出整取’过程。

  从防止风险和取得收益的技术性的角度看,金融机构根本没有理由反对开展这种‘倒按揭’业务。所以问题还在于只想用一次性的固定合约条款来保障老人一生的僵化的‘倒按揭’合约方式上。其实灵活规定和定期修改合约条件完全可以克服这个难题的。

  比如在‘倒按揭’贷款合约上规定采用浮动利率来计息,每过若干年后随着市场房价的变动重新评估抵押房产的价值来修正每月‘倒按揭’消费贷款的数额,以便保证银行在老人百年后仍有足够的余地规避房价下跌而抵不上债务的风险。对老人来讲也有利于根据市场价格的变化来调整自己的消费行为,即房价上升,可要求增加发放‘倒按揭’贷款数额,反之亦然,这样的做法能够让金融机构和顾客双方都满意。

  本来如果全社会采用‘养儿防老’的方式,老人把房产留给子女,由子女负责养老,那么房子所有权的世代转移过程无需通过金融机构的中介而自然得到解决。因此儒教文化传统下的‘养儿防老’方式最有效率。问题是现在社会上没有子女抚养的老人大有人在,不得不需要由金融机构来帮助完成老年人房产的使用权顺利地世代转移的目的。

  那些老人一辈子辛辛苦苦积累的房子资产却因国有银行为主的金融制度的无作为而无法得到盘活用于补贴生活,‘端着金碗要饭’,等到老人百年后房产有可能落入与他(她)利益无关的人们(甚至是不孝之徒)手里。我们能容忍这种现象吗?政府的责任不正是消除这种不合理的现象吗?‘以房养老’方式既可以解决很大一部分老年人的养老之忧,金融机构又有了扩大生意的新的路子,国民经济因扩大老年人的消费能力而有了新的发展动力,这样的‘一箭三雕’的好事情何乐而不为呢?

  

   (完)

  

  韩洪锡 LG经济研究所(中国)顾问/经济学博士

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