赵燕菁:旧改很可能是未来城市大分流的岐点

选择字号:   本文共阅读 1081 次 更新时间:2020-10-04 21:53:41

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赵燕菁 (进入专栏)  
改革开放初期,卖地的价格虽然比不上现在,但拆迁和七通一平后的净资本收入,可以达到卖地收入的80%左右。而现在,虽然地价越来越高,但80%左右的卖地收入被用来赔偿和配套。在有些旧改中,甚至绝大部分地价收入都用来赔偿原住民。而融资获得的自由资本才能给城市带来真正增长动力。

   第二个就是地方资本市场的容量。因为城市总的每年可以销售的房子是一定的,降低价格只会影响因财务约束的那部分消费。由于价格降低,数量的增加并不一定带来净资本生成率的提高。而投资性需求对价格的变化比对价格高低更敏感,城市住房销售额的上限决定了城市土地融资的总规模的上限。这就意味着任何一个城市,在一定阶段内可以从土地中获得的资本总量是一定的——你不可能通过无限制的卖地获得任意数量的资本。当一个项目的土地融资增加,实际上都会占用其它项目融资的额度。显然,一个城市大规模融资旧改,用于其他城市发展目的的资本就会减少。有限资本投向何方,会决定性地改变城市未来增长的走向。

   一个典型的例子,就是昆明的城中村改造。2008年,仇和主政昆明一个月,就把336个城中村纳入了改造范围。改造的方法就是通过给每个村庄“足够”的容积率,实现征地拆迁建设成本的平衡。到2015年3月18日为止,昆明纳入规划改造范围的城中村增加到了382个,实际批准的257个城中村的改造,批准建筑面积高达9618.19万平方米。现在昆明城市风貌已经看不得了,几百个村庄容积率同步提高,整个城市的天际线都破坏了。昆明旧改更大的问题是严重损害了地方融资能力,旧村改造在短时间内推向市场的商品房面积,相当于昆明主城区十年商品房的建筑总面积。由于旧改占用了大量资本,本来应有更高净资本形成率的呈贡新区,反而发展缓慢,导致昆明缺少足够的自有资本启动给城市带来更多现金流的建设项目议程。

   合肥是一个相反的例子,他没有把建设的重点放在净资本生成率较低的旧城改造上,而是放在净资本形成率较高的一级市场上。正是由于合肥在巢湖新区等一级市场上获得巨大自有资本,才能有入股京东方这样经典的招商引资案例。现代高科技产业往往需要巨额资本投入,仅仅土地、劳动力优惠已经不足以吸引这些企业落户。一个城市招商引资的能力,很大程度上取决于城市资本的投入。这些资本从哪里来?不是财政,而是土地。网上有人说合肥把三分之一的财政都拿来投资高新产业——这是不可能的,城市的资本一定是土地融资,或直接(卖地),或间接(土地抵押)。如果合肥一级市场上获得的自有资本过多地用于旧改,用于公益性项目,就不会有今天合肥的高科技之城。

  

   5、旧改决定生死

   从消费侧拉动GDP而不是从投资侧拉动GDP符合国家经济双循环从外循环为主向内循环为主的战略转变。从今年疫情后的恢复情况看,投资恢复显著快于消费恢复,而投资扩大必然带来债务和融资(包括卖地)需求增加。在企业营收和政府税收萎缩的经济周期,通过土地金融大规模旧改,将会进一步扭曲经济结构,加大金融风险。自主增容无需土地融资,由于容积率奖励的原住民大多不是新增住宅潜在投资者,自主改造不会导致房价下跌。如果规划得当,旧改带来城市建筑风貌改善,甚至会带来整个城市不动产升值。从更长远看,我们今天所有的住房都是未来的危房,如果不能打通居民自主更新的渠道,还是依靠成片改造、土地融资实现旧改显然是不可持续的。

   昆明和合肥的例子显示,现在的旧城改造模式,很可能是未来城市大分流的分歧点。旧城改造的模式是采用全面开发还是自主更新,消耗的资本和资本的使用方向完全不一样,能创造并有效利用自由资本的城市将会进入高质量增长的快速通道;不能做到这一点的城市将会因负债和财政缺口陷入长期停滞甚至衰退。

   大流行危机下,中国、美国的资本市场都出现了一波不可思议大增长,美国体现在股市,中国则体现在房市。很多在前一阶段奄奄一息的中国城市突然满血复活,以为新一轮资本型增长的机会又来了。殊不知,这一次资本泡沫的扩张,乃是上天给你最后的逃生机会!此次资本市场大扩张,不是因为企业收入增加了,城市效益提高了,而是在危机状态下国家货币宽松的结果,是在透支国家信用给企业和政府的债务进行展期。如果你这个机会没有使用好,没有乘机修正城市的资产负债表,反而以为又可以大手大脚花钱了,那么这一轮资本繁荣就不仅不会成为你的救命丹,反而会成为你的催命符。因此,如果你选择了错误的城市旧改模式,就会挥霍掉城市最后的资本,你也就失去了甩开其他城市晋升高质量增长比赛的机会,你将会成为这个城市历史上的罪人!

  

  

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