卢锋 杨业伟 王齐冀:房产调控亟需供给侧改革

选择字号:   本文共阅读 250 次 更新时间:2016-05-13 18:44:08

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6万平米,降幅约为41%。

   深圳从2010年60.55万平米下降到2015年不足10万平方米,降幅超过八成。

   广州住宅2015年供地408万平方米,虽比2010年290万平方米提高四成,但是比2009年877万平米大幅减少46.5%。

   时隔68天后,5月5日,北京拍出三幅地块,折合楼板价达到3.5万/平左右

   似乎是要彰显土地供给对地价的影响力,近年一线城市供地数量急剧减少同时供地价格普遍大幅飙升。

   例如各城市国土资源部门公布的住宅供地挂牌价格数据显示,四个一线城市2015年价格比较2010-2011年都有成倍上涨。涨幅最低的广州和上海约在1.6-1.7倍,深圳与北京涨幅在5-6倍惊人水平。

   又如国土资源部公布的各城市分季度“居住用途平均地价”显示:北京住宅土地均价从2011年每平米13533元上升到2015年每平米47581元,2015年是四年前3.516倍。

   广州住宅地价从2011年每平米6255元上升到2015年每平米26983元,2015年是四年前4.31倍。

   上海住宅地价从2011年每平米20517元上升到2015年每平米33435元,2015年是四年前1.63倍。深圳住宅地价从2011年每平米20225元上升到2015年每平米39337元,2015年是四年前1.945倍。供地价格在最近四年涨幅最低为63%,最高涨幅3.31倍。

   土地价格高涨推动楼面均价飙升。从各城市国土资源部门提供数据看,北京市楼面均价从2011年每平米4984元上升到2015年每平米16625元,2015年是四年前3.336倍。

   广州市楼面均价从2011年每平米2950元上升到2015年每平米7353元,2015年是四年前2.49倍。

   上海市楼面均价,从2011年每平米3579元上升到2015年每平米10145元,2015年是四年前2.84倍。

   深圳市楼面均价从2011年每平米3788元上升到2015年每平米23120元,2015年是四年前的6.11倍。最近四年楼面价格涨幅最低为1倍半,最高涨五倍多。

   需要说明,不同地价统计指标之间关系以及特定城市某个时点地价数据准确度,都存在有待专门研究的问题。

   然而综合观察近十种城市地价时间序列数据,近年都呈现大幅上涨走势。可见存在比较确定的经验证据,显示行政部门大幅度收缩供地推高地价,是我国少数城市新一轮房价飙升的关键供给侧推手。

   这一分析判断与近来财经媒体与研究机构诸多有关报道评论也是一致的。如2015年6月29日某报刊发文指出“深圳房价暴涨,因供地缩八成”。今年初某机构分析报告指出,2015北京土地供应量减少导致土地“成交量创造了近8年的新低”,“新房供地连年减少,2016年北京房价仍将看涨”。

   某网络媒体文章评论“一线城市供地骤降七成,‘僧多粥少’或推高房价”。2014年某政府部门专题报告就指出,我国一线城市超高土地价格与供需矛盾增长,将给后续房价带来较大上涨压力。然而这些警示未能改变行政部门紧缩供地的政策立场。

  

   楼市波动需标本兼治

   目前我国宏观经济双重调整处于最后探底和转换阶段,不过楼市回暖本应发挥助推经济企稳向好积极作用,实际上近来某些经济指标回升一定程度应与楼市变动有关。

   然而近期楼价过度飙升异动在相当程度上源自体制与政策扭曲因而难以持续,并非我国房地产行业与宏观经济健康发展的福音。

   我们看到,价格过度飙升刺激各类市场主体踊跃购买甚至形成反常抢购,相关市场机构通过“金融创新”违规融资推波助澜,房价飙升预期与市场主体行为相互激荡,可能使楼市再次面临资产泡沫化风险,并对宏观经济转向下一轮景气成长前景投下阴影。

   应对新一轮楼市需标本兼治。短期政策需从供需两方面入手遏制房价猛涨势头。

   在需求方面要改变近年频密出台房地产刺激政策状态,近期不再推出新的全国性行业刺激政策。

   要科学区分金融创新、投机炒作、庞兹骗局的关系与内涵,客观认识互联网金融的潜在利益与风险,切实加强楼市融资审慎监管以防范新金融风险。在资产价格反应通胀客观增加的大背景下,货币政策需更加重视宏观审慎原则,避免过于宽松助推资产泡沫。

   在供给方面需尽快增加楼市供地数量,尽快改变一段时期以来一些城市住宅供地过度收紧状况。对地方十三五规划涉及未来长期供地方针偏紧表述需根据形势变化适当调整。

   在房地产开发商获取土地已受到市场价格竞争约束背景下,有关部门总体应实施较为宽松供地方针,减少房地产业发展额外面临来自行政部门的供地数量限制,使价格信号更为灵活有效地反应土地资源的真实机会成本。

   特定地区楼市波动在相当程度上取决于特征性因素因而具有相对独立性,因而在楼市调控方针上需重视因城施策,赋予地方与城市制订与调节房地产政策的更大权限,同时加大对局部性地区性楼市异常波动的问责力度。

   在广大三四线城市,目前可继续稳健实施消化房地产过量库存政策,同时也许注意防范楼市飙升虚火向更多城市蔓延发展。全国性房地产政策整体取向目前仍应以稳为主稳中应变,避免再次落入频繁变动“翻烧饼”的被动局面。

   我国新一轮楼价异动的重要认识意义,在于它以近乎自然试验方式,再次呈现我国传统行政垄断供地体制内在局限,及其改革的必要性与紧迫性。

   政策不应仅止步于采用短期调控措施解决突出矛盾,而应立足十八届三中全会深改决定基本原则,以供给侧结构性改革为指针着力改革现行垄断供地体制,推动现行“一轨”行政垄断供地向政府与市场“一主多辅”的体制转变,让市场机制在土地资源配置中发挥决定性作用,并实质性提升房地产供给对需求变动的调节反应弹性。

   第一,改革调整相关政策,降低工业用地向住宅及其他建设用地转换的交易成本。受发展阶段特点与工业供地价格偏低等因素影响,我国城市工业用地占建设用地比重目前约在25%上下,个别城市甚至高到36%,大大高于国际上通常为10%-15%水平,住宅用地相对工业用地比例则明显偏低。

   随着我国工业化与城市化进入新阶段,许多城市特别是东部沿海经济比较发达城市部分低端二产企业退出形成富余土地,有必要向包括住宅在内的其他建设用途转换。

   目前由于相关管制政策内容与程序门槛过高这类转换很难成功,一些城市工业用地大量闲置而楼市供地不足价格飙升。要总结各地相关政策实践经验教训,务实调整相关利益关系,使工业用地转换管道畅通并且透明,更好盘活工业用地存量并提升住宅供地灵活性。

   第二,推进对小产权房有序确权与合法化进程,适度放宽住宅建造容积率管制,边际提升城市房地产供地弹性。

   小产权房是我国体制转型特殊背景与城市化工业化特殊方式所派生产物,作为一个特殊法外经济现象在我国城市相当普遍不同程度存在,个别大城市甚至占到城市居住面积和居住人口近一半规模。

   需从历史角度全面理性看待小产权房现象产生背景,直面现实矛盾并积极探索通过体制政策改革调整推动小产权房逐步合法化,实现“最大限度使人们经济活动合法化的”的目标。

   同时可研究适度放松过于严格的商品房建筑容积率管制政策,与小产权房有序合法化共同作用,提升城市商品房供给反应弹性并释放推进投资与增加地方财政收入的积极影响。

   第三,分层次深化城乡二元土地制度改革进程,逐步打通农村建设用地直接向城市住宅及其他建设用地市场供地渠道。

   要总结过去十多年各地在耕地占补平衡与建设用地指标异地置换、“地票”市场交易、城乡主体联建等方面实践探索的合理有益因素,提升规范其合理内涵形成推进城乡统筹发展的合力,在边际上增加农村建设用地向城市边际供地的可能性与弹性。

   加快推进去年开始的33个县级行政区农村经营性建设用地直接入市试点工作,拓宽这类农地入市后用途对象领域,可允许其转换为住宅开发用地。

   最后要依据十八届三中全会深改决定“建立城乡统一的建设用地市场”原则,直面大量农民进城居住后农村住宅,及宅基地资产需重新配置的现实需要,积极推进农民住宅和宅基地在农民自愿前提下合理有序入市途径。

  

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本文责编:陈冬冬
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文章来源:观察者网

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