马新彦:论地役权的时代性展开

选择字号:   本文共阅读 401 次 更新时间:2012-11-18 19:27:48

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马新彦  

  接受,信赖和遵守,那么这项未被明示约定的地役权也是有效的。这项地役权随土地而流转,对一切恶意的买受人有效”。

  衡平法地役权是约定地役权,非法定地役权。虽然是一种约定的权利,但依附于土地而存在,其效力不仅及于设定地役权契约的当事人,而且及于土地任何一个受让人。例如,Sanborn v. McLean案[14],被告所居住的社区为底特律的高档社区,基本为高级的联排或独体别墅。被告准备在自家后院开设一个加油站,因此被邻居告上了法庭。原告主张这一小区存在着仅仅可以作为住宅而使用这些土地的整体规划,被告的行为违反了这一整体规划。被告抗辩自己在购买这一土地时并未被告知存在这种地役权。法院经审理认为,被告购买这一土地时,其周围土地用途是住宅这一情况是显而易见的,他应当知悉这一地区时清一色的住宅,至少他应当询问他的邻居是否存在这样的地役权。这里并不是说被告负有调查的义务,而是这一地区的客观环境表明,只要被告观察他就能够发现存在一项只能用作住宅的整体规划,从而避免自己的违反整体规划的行为。法院据此认为:“被告自身在受到这种地役权限制的同时也可以获得这项地役权带来的利益。只要被告兴建的建筑物不违背整体规划,那么就不必拆除”。但是,买受人不知道也不应当知道其购买的土地上存在先前设定的地役权,则不受地役权的负担与限制。

  《财产法重述》第三版界定的地役权包括以非占有方式对他人土地利用或在他人土地上通行的地役权(easement)[15]、在他人土地上通行并获取利益的地役权(profit)[16]以及限制他人在自己土地作为或不作为的地役权(covenant)[17]。撤掉了以往使用的Real Covenant和Equitable Servitudes用语[18]。此两用语揭示的地役权在限制他人在自己土地上作为或不作为意义上,具有共同的特点。但二者两种地役权设定的交易方式不同,前者仅在契约双方当事人之间设定,而后者产生于大土地的开发规划中,用以调整规划范围中的所有业主们对土地限制的权利义务关系;因为设定的交易方式不同,而在财产法的早期历史上归属于不同的法,前者属于普通法上的权利,受普通法的保护,而后者为衡平法上的权利,由衡平法保护并执行。这两个术语之所以在早期历史上产生即源于普通法的保护与衡平法保护的区别。但是,在现代法上,这两种权利的区别越来越不重要,因为,无论是哪一种权利,无论产生地役权的交易形式如何,发生争议时均可受到普通法与衡平法的双重保护,继续使用这两个概念将造成困惑。因此《财产法重述》第三版没有使用“Real Covenant”和“Equitable Servitudes”,而将这两种权利统称为“Covenant”,并将其与通行地役权和取益地役权并列成为地役权“Servitudes”组成部分。[19]

  在美国最新发生的典型判例Heatherwood Holdings, LLC v. First Commer. Bank案[20]验证了已经摘下“衡平法”桂冠的地役权在今天仍具有重要的现实意义。开发商兴建的小区中包含一个高尔夫球场。高尔夫球场被售予由高尔夫球会员和当地业主共同组建的HGC公司。随后,HGC公司又将该高尔夫球场出售给PCC公司。PCC公司又将高尔夫球场转让给HH公司,为了更好地经营球场,HH公司以球场作为抵押向第一商业银行贷款四百万美元。后因经营不善,无力偿还银行贷款,与银行发生债权债务纠纷,在诉讼过程中,即2009年HH公司向世人发出出售高尔夫球场的要约,并在要约中明示该土地用途不限于高尔夫球场。高尔夫球会员和小区业主以HGC公司的名义参加诉讼,主张尽管在不动产转让契书中没有明示地役权的存在,但依据小区整体开发规划,存在该土地只能作为高尔夫球场的地役权,HH公司不得以它用转让高尔夫球场。法院经审理认为,尽管在土地转让契书中没有地役权的约定,但在开发商的小区规划中确实包含高尔夫球场的整体规划,目的是通过高尔夫球场吸引人们买房,或使房屋增值。而且,其他业主的不动产买卖契书中“所有业主必须为高尔夫球车预留停放空间,并且不得在邻近高尔夫球场的土地修建栅栏”的约定证明该片土地以高尔夫球场作为限制的地役权确实存在。因此,我们承认这片土地上存在着关乎全体业主利益的不得改变高尔夫球场土地用途的地役权。

  美国衡平法地役权具有一百多年的历史,自从它应城市不动产大规模开发的需要产生时起,就对市民的生活秩序、生活环境起到积极的作用。至今,尽管政府制定的公法性质的分区规划条例于20世纪后的经济繁荣时期继纽约州首次颁布之后如雨后春笋般地在全国涌现,也尽管衡平法地役权不再冠以“衡平法”桂冠,但它仍是美国财产法地役权体系的重要内容,并依然是土地私有制下规划区范围内不动产的合理使用与限制,以及不动产所有权人之间权利义务最佳的调整规则。

  

  三、地役权展开的立法走向

  

  (一)地役权立法展开的理由

  历经改革开放三十年,中国已经发展成为国富民强的大国,富裕起来的人们不仅享受着改革开放带来的物质文明,还追求高尚品位的精神生活。他们不仅要有宽敞的居住空间,还要居住环境的优雅、舒适、美丽。这就需要赋予人们一种权利,以使维护自己的利益具有正当性基础。以规划环境为目的而创设的美国衡平法地役权的核心内容是在规划区范围内限制他人对自己的不动产以一定方法或不以一定方法为使用。历经百年的实践,终于摘掉“衡平法”的桂冠,而成为地役权的重要内容。借鉴美国衡平法地役权,将这项权利的内容置于我国物权法地役权之内,对我国《物权法》现有地役权予以展开性阐释,是当下解决大规模商品房开发中业主之间利益冲突,保持优雅生活环境、维护社会安定的好方法。

  1.权利的共性决定地役权立法展开的可行性

  业主相互之间要求对方以保持环境整体美观为目的而约定的方法使用自己的不动产的权利与我国物权法中的地役权具有诸多共性。诸如:均为约定权利,非法定权利;均需采用书面形式;均不限于不动产相邻人之间,均需要以登记的方法予以公示,未经登记的,不能对抗善意的第三人;其效力均不仅及于契约当事人,随不动产的转移而发生转移等等。如此之多的共性决定,无需对现行法做任何改变,仅以扩展性阐释即可以将这种权利的内容置于地役权之内。

  2.权利的些许差别不构成地役权展开的障碍

  业主相互之间要求对方以保持环境整体美观为目的而约定的方法使用自己的不动产的权利与我国物权法的地役权主要有两点区别。第一,依据我国物权法第156条的规定,我国的地役权为对他人不动产利用的权利。[21]而我们需要拓展的权利为限制他人以一定方法或不以一定方法使用的权利。前者地役权人有权在他人土地上作为,义务人对权利人的作为负容忍义务;而后者义务人须在自己的土地上作为或不作为。尽管我国物权法将地役权界定为对他人土地利用的权利,但是在大陆法系其它国家,将地役权界定为对他人使用自己不动产限制的权利已经不是鲜例。德国民法典第1018条规定:“为另一块土地的现实所有人的利益,可以以如下方式对一块土地设定负担;另一块土地的现实所有人有权在个别关系中使用该土地,或者一定的行为不得在该土地上被实施,或者由被设定负担的土地的所有权对另一块土地产生权利的行使被排除(地役权)。”外国的立法实践证明“利用他人土地”与“令他人接受土地使用的限制”这两内容的地役权不具有排他性,统一为地役权内容。而且,我国也有学理上将“令他人接受不动产使用的限制”界定为地役权内容的。第二,我国物权法地役权是单向性的,即一方当事人只享有权利,另一方当事人只负有义务。而我们需要借鉴美国衡平法地役权予以拓展的权利却是相互的、双向性的。凡规划小区的业主每个人都既是权利人—要求他人以一定方法或不以一定方法使用自己的不动产;同时又是义务人—接受他人的要求以一定方式或不以一定方式使用自己的不动产。然而,一个有效的法律行为对当事人的约束力并不因权利义务的单向性抑或双向性而有所改变,甚至权利义务的双向性会使法律行为更加具有强制力;而且,我国物权法地役权法律关系不是单务的法律关系,权利人须为其享有的权利支付代价。就此而言,两种地役权实际上没有质的区别,只是物权法中的地役权通常以给付金钱上的利益为代价,而我们要拓展的权利以自己对他人也负有同样的义务为代价要求他人对自己负地役权义务。

  或许有人会主张,将这种权利定位于妨害排除请求权更会降低立法成本。但笔者认为,妨害排除请求权从性质上说是救济权,而不是原权,它应当以原权利为其权利基础。在一定意义上,与其说妨害排除请求权以所有权为权利基础,不如说以相邻权或地役权为权利基础。因此,如果将这种权利定位于妨害排除请求权,那就从根本上混淆了原权利与救济权的界限。或许有人会主张,将这种权利置于相邻权中为更好地选择。然则不妥,相邻权为法定权利,不以当事人约定为必要,且相邻权限于相邻不动产所有权人或使用权人之间;而我们需要展开的权利基于当事人约定而产生,且不限于不动产所有权人或使用权人之间,在规划区内,所有业主均受该权利的约束。如果将它置于相邻权之中,无疑会使相邻权概念内涵与外延之间发生矛盾,导致形式逻辑上的错误。

  (二)地役权立法展开的适用范围

  展开的地役权不仅仅适用于别墅小区,除此之外,还有更广阔的适用空间。

  1.展开的地役权可用于制约公权力的滥用

  全国范围的经济开发区或高新技术产业开发区如雨后春笋般地在大中城市涌现。政府相关部门制定城市规划,依据规划企业、事业单位、地产开发商进驻开发区。房屋买受人也根据规划设置的医院、学校、公园的位置选择小区。一经公布并实施的政府市政规划使所有依据规划实施行为的人产生信赖。然而,政府的一纸规划常常在不顾虑任何参与规划实施的人所赋予的信赖,而任由“以公共利益”为借口的改变。公权力虽然代表国家,最终应由职权人行使,受职权人的品德、能力等因素的影响,公权力难免滥用,难免绝对化。人类社会自国家产生时起,法律的发展史实际上的公权与私权配置关系的进化史,只有公权与私权合理配置方能最大限度地实现全社会所有人的幸福和快乐。私权与公权的合理配置,首先要实现私权对公权的制约与协助。制约意在杜绝公权的滥用,协助意在矫正公权行使不利、不便或怠于行使带来的不利后果。于政府相关部门随意改变市政规划给所有市政规划涉及到的人造成损害或不利的场合,展开的地役权可以作为制约公权滥用的有力武器发挥作用。

  2.展开的地役权可用于牵制开发商依开发规划履行合同

  开发商在销售大厅展示的楼盘蓝图以及宣传册上印制的楼盘蓝图所展示的小区规划是开发商最美好的设想,很多开发商不能全面实现设计的蓝图规划:没有水池、没有球场……。当房屋买受人以实景与蓝图不符而与开发商理论时,开发商往往以蓝图不是合同的内容而给与否定的回答。如果赋予买受人展开的地役权,可以有效地牵制开发商依开发规划履行义务。另一种意义上说,如果开发商在合同书中载明的某一事项,但未依约履行,买受人又将房屋出卖给次买受人,次买受人仅依靠买卖合同无法向开发商主张权利,而展开的地役权的物权属性,使次买受人有资格向开发商主张权利。

  3.展开的地役权可用于制止公寓大厦小区的私搭滥建行为

  公寓大厦小区同样存在擅自改变外墙形状、颜色,封闭露台、加建楼层等现象。我国《物权法》以及《解释》通过将外墙、楼顶等界定为共有权客体制止业主的私搭滥建行为。以至于导致在外墙砖脱落致行人受伤的案件中,法官判决整幢楼的所有业主向受害人承担赔偿责任不合逻辑的结果。而赋予业主展开的地役权,既可以制止私搭滥建行为,又不必基于共有而为某一户业主的晾台外墙脱落承担连带赔偿责任。

  (三)地役权立法展开的文字设计

  鉴于《物权法》已经颁布实施,且近年无修改条文的可能性;又鉴于解决当前关于市政规划、小区规划实施不力而引发利益冲突的紧迫性与必要性,笔者建议最高法院应当尽快制定物权法的实施细则,对地役权予以展开性解释。条文可作如下设计:

  第A条 地役权人有权按照合同约定、开发商制作的小区开发的整体规划要求他人维护小区规划的原状及小区的整体美观。

  地役权为规划小区内全体业主平等享有。

  第B条 业主对小区规划有修改诉求,业主大会或业主委员会依据《物权法》第76条作出《修改决定》的,(点击此处阅读下一页)

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文章来源:《国家检察官学院学报》2012年第4期

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