时寒冰:救房价将给中国经济带来灾难

——驳聂梅生会长救市说
选择字号:   本文共阅读 2123 次 更新时间:2008-10-19 22:47:24

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时寒冰  

  投机价值由房价上涨预期决定。由于我国的房价高而租金低,房地产没有任何投资价值。此前已经有多家媒体举了很多具体例子:由于房价连年上涨而租金低,有的住房到70年后,收取的租金还不够购房成本,哪里还有什么投资价值?那些所谓投资性购房者,清一色的是投机性购房。聂梅生会长把投机说成投资,混淆了基本概念。

  

  4.聂梅生:“在我们这次房地产交易量急剧下降50%的情况下,房地产开发商我没有看到有多少关门倒闭跳河死的,最开始死的多的是中介,二手房和一手房房屋中介大面积倒闭,已经超过了一半以上,第二是装饰装修,全国工商联里面有个装饰装修商会,跟我们是兄弟,每次开会时就说,你们怎么房子就卖不动,你们降价卖,你们不卖我们完了,他们损失很大。我说大概多少,说一半以上。我们房地产开发商没有倒一半以上,只是产业下滑。……我觉得国家对房地产已经按固定资产投资计算,那么我们居民购房为什么不算家庭固定资产投资呢?非得往消费里算,并且一提投资性住房,马上被受到打压。不仅波及到下游,也波及到上游企业,钢材、水泥、能源,宝钢已经降价了,你不盖房子它卖给谁啊,钢材、水泥、氧化铝20%的量在房地产业。这些都可以用房地产和GDP投资关系解释。

  

  解析:聂梅生认识到了交易量急剧下降的压力,问题是,交易量为什么萎缩?是因为房价太高,远远超出了民众的实际购买力了!

  装修商会的人说得对:“你们怎么房子就卖不动,你们降价卖”,如果现在的房价挤出泡沫,降价60%、70%甚至更多,成交量难道还会萎缩吗?房地产市场的既得利益集团,一边拒不降价(指两个方面:一是地方政府不愿降低地价,二是指开发商、炒房者不愿降房价),维护暴利,一边以成交量萎缩为由要挟中央。

  一个常年掠夺民众血汗钱的暴利行业,难道不应该通过竞争,促使开发商和地方政府从暴利中走出来吗?——前者从房价暴利中走出来,后者从卖地的暴利中走出来。而现在,是个开发商就能赚钱本身说明了什么?说明这个行业本身缺少竞争!这个市场已经严重畸形!行业洗牌才能促进房地产行业的健康发展,才能使得不惟暴利而重视质量和品质的开发商脱颖而出。

  

  钢材、水泥、氧化铝行业降价难道不是好事吗?

  我在《中国房事黑皮书(2008)》之四《高房价是中国经济发展的巨大障碍》一文中指出:

  我国钢材是严重过剩的。房地产业的拉动,让我国成了全球最大的粗钢生产国和最大的钢铁消费市场。高能耗、高污染“两高”,不仅成了我国成为“钢铁强国”的“拦路虎”,而且成了制约整个国民经济健康运行的一大因素,部分产能落后企业规模小、效率低、污染重,对资源和生态环境构成严重威胁。我国一直淘汰钢铁落后的产能,但进行不下去,钢铁业集中度连续多年呈下降趋势。至今年7月20日,钢铁产业政策问世已三年整,2005年政策出台之初,我国曾计划将钢铁产能控制在3亿吨。半年后,中国钢铁业产能创“4亿吨”,其中落后的钢铁产能约8000万吨左右;到了2008年,已突破“5亿吨”。为什么?

  这与房地产业的快速膨胀有着直接的关系,因为建筑用钢约占钢材消费总量的55%,其中约有70%主要用于房地产行业,因此房地产行业的增长速度是影响钢材需要的主要因素。

  在房地产的带动下,高能耗、高污染的钢铁业在政策的限制声中一路发展,使我国付出了巨大的环境代价,和更高的铁矿石进口成本。自2004年中国正式参加铁矿石价格谈判以来,国际铁矿石价格连续上涨:2005年铁矿石离岸价格较2004年上涨71.5%,2006年铁矿石离岸价同比上涨19%,2007年铁矿石离岸价格同比上涨9.5%。2008年,力拓的PB粉矿、杨迪粉矿和PB块矿在2007年基础上分别上涨79.88%、79.88%和96.5%。高房价,让我们整个民族付出了巨大的经济代价!

  如果控制落后的产能,也必须从源头上解决问题。

  目前的状况,为解决钢铁业的产能过剩、保护环境,提供了一次天然良机,同时,也促使我国钢铁制造业向高附加值产品转型,这不仅有利于我国钢铁业的健康发展,也有利于进口铁矿石价格下调,是多好的机会啊!

  

  

  5.聂梅生:“房地产市场也必须考虑到当前老百姓的财产性收入。不能动摇了大家的财产性收入,老百姓用了一辈子的钱买了一套房子,不能轻易让它缩水。”

  

  解析:我在《房地产救市的实质是维护暴利》一文中已经指出:救市论者,都会举出冠冕堂皇的理由,认为是帮助买房者,避免其资产缩水。我要强调的是,那些自住需求的人,房价的涨跌对于他们仅仅是一个变动的符号而已——涨了,他们也不能卖。倒是他们不得不为通货膨胀付出更惨痛的代价。诚如全国政协常委、国务院参事任玉岭所言:“通胀主要原因还是在国内,主要矛盾还在房地产……房地产的高通胀是这次通货膨胀的总根子,也可以说是这次通货膨胀的‘牵引机’和“助推器’。”许多人感觉到吃菜吃肉贵了,跟房价上涨对通胀的助推作用密切相关。但是,开发商通过这种说教,的确欺骗了一部分买房户,使他们成为现代版的斯德哥尔摩综合症(Stockholm syndrome)患者。(说明:斯德哥尔摩综合症是指犯罪的被害者对于犯罪者产生情感,甚至反过来帮助犯罪者的一种情结。这个情感造成被害人对加害人产生好感、依赖心、甚至协助加害人。)

  我在《中国房事黑皮书(2008)》之四《高房价是中国经济发展的巨大障碍》一文中指出:

  房价上涨,房奴会成为受益者吗?

  不。这是一个美丽的谎言。如果说高房价是对房奴的第一轮掠夺,那么,房价上涨带动起来的通货膨胀加剧则构成对房奴的二次伤害,吃更贵的猪肉、粮油,花更多的钱购买生活用品,生活质量更快的下降。房价上涨只对炒房者有利,对自住者只是象征意义。而且,由于监管不力,由于官商勾结,中国的住房质量几乎完全靠开发商的自觉,而人类发展历史证明,人的自觉从来都是靠不住的。中国住宅平均仅30多年的寿命(这种短命与城市规划的缺陷也有关)决定着,在未来的某一刻,这些被掠夺者还将继续当房奴。如果相关制度问题不解决,许多普通家庭的子孙依然要遭到强势既得利益集团的掠夺。当个别房奴站在开发商一边,呵护房价,为推高房价摇旗呐喊时,他们不仅在帮助开发商掠夺自己的同类,也在把自己放到一个被通货膨胀打劫的位置上去。

  只有抵押贷款的时候,对于购房者而言,价格才有意义。而这种情况并非主流。再说了,贷款越多,还贷压力越大,未必是好事啊。

  

  6. 聂梅生:“交易以后自然会找到平衡点,只有大量的交易以后,而不是万科一家降价。万科降价,很多人也在说,因为一家降价会形成漏斗效应。起码万科在各个地方的楼盘,因为同质性很强,他一降,在这里抢定价权,形成漏斗效应,那么购买力都跑到他那去了……”

  

  解析:为什么是“万科一家降价”?这不正是说明开发商仍在死扛吗?既然开发商不愿意降价,不愿意放弃暴利,就说明,这正是交易量萎缩的根源。政府干吗要救?在这种情况下,所谓的救楼市就是救开发商和腐败官员,就是救高房价,反倒使得像万科这样的理性的开发商受损。如此以来,必然导致开发商进一步在追求暴利的道路上顽固地走下去,我国的房地产市场必然更加畸形。

  

  7.聂梅生:建议“取消第二套房贷的限制”。

  

  解析:第二套房贷的限制意在遏制炒房热,如果放开,炒房者通过贷款炒房,不仅容易恶化住房民生这一根本问题,也容易降低银行的抗风险能力——在房价下跌时,炒房者可能首先断供。如果一个人购买第二套房的目的是用于居住,那么,就说明他的经济状况不会很差,还会在乎那点首付和利息吗?因此,“取消第二套房贷的限制”只会鼓励炒房。

  

  8.聂梅生:“大的地产商跑到二线城市,盖的还不是自住性需求?”“应该保持合理的竞争。现在一些大开发商觉得通过这次洗牌把小的全部洗出去,但是中国还不能够形成房地产的垄断,因为中小企业、本地开发商盖的房子可能更能够满足中低收入者,应该支持本土的中小企业开发,让他们形成竞争开发,防止形成垄断。”

  

  解析:从话里可以看起来,聂梅生会长非常担心房地产业洗牌,担心洗牌形成垄断。

  聂梅生会长没有弄懂垄断的基本概念。

  首先,判断垄断的依据之一,是准入门槛。如果政府及其所属部门通过颁布规章或者授权,设置不合理的准入门槛,使相关企业处于人为的竞争优势,就不公平地限制了竞争,造成了人为的垄断。

  我在《中国房事黑皮书(2008)》之三《解决住房问题必须打破垄断》一文中指出:目前,并非谁都可以进行房地产开发,它有非常严格的准入限制,这使得民众(尤其在城市)只能购买开发商建造的房屋,而不能自己建造房屋。我们知道,现在,婚姻介绍所的收费是可以接受的,并不高,这是因为法律准许自由恋爱,自由恋爱对婚介所构成了竞争关系;我们还知道,饭店的菜价并没有高到非常离谱的地步,是因为无数个家庭主妇可以自己做饭,她们对饭店构成了竞争关系。倘若不允许自由恋爱、不允许家庭主妇做饭,那么,无论是婚姻介绍所的收费还是饭店的菜价,都会高到极其离谱的地步,因为婚介所和饭店拥有了绝对垄断地位,他们可以凭借垄断地位不断抬高价格。我们的房屋开发市场被开发商垄断,就如同民众被限制自由恋爱,而只能通过婚介所找对象才被视为合法一样,最终,导致了开发商群体垄断地位的形成。

  而且,房地产具有天然排挤竞争的特性,暗藏着空间垄断。开发商们经常说,开发商不计其数,楼盘多如牛毛,彼此激烈竞争,并不存在垄断。这一说法非常具有欺骗性。住房有别于其他商品的一个重要特点是固定性。上海的楼盘与深圳的楼盘肯定不存在价格上的竞争关系,北京四环外与三环内的楼盘价格也没有任何可比性,即使相邻地区,经济适用房与别墅之间也不会有任何竞争关系。只有位置相邻近、品质相近的楼盘,才能真正形成价格竞争,而同时符合这两个条件的楼盘并不多见。换句话说,住房的固定性特点决定了房地产市场的垄断有别于经济学所定义的传统意义上的垄断。

  既然如此,哪里来的“合理的竞争”“应该保持”?

  其次,“因为中小企业、本地开发商盖的房子可能更能够满足中低收入者,应该支持本土的中小企业开发,让他们形成竞争开发,防止形成垄断”,这种建议本身就是在制造和强化垄断啊?“本地开发商盖的房子”、“支持本土的中小企业开发”这种描述本身,就是在强化房地产开发的地域分割,排挤外来开发商的竞争,竟然还美其名曰“让他们形成竞争开发,防止形成垄断”,聂梅生会长把经济学活学活用到如此地步,我服了You了!

  

  9.聂梅生:建议“发挥地方政府的积极性,因地制宜”。

  

  解析:不用中央表态,地方政府的积极性已经在发挥了,而且,已经是“因地制宜”的,各地出台的救市政策,有的甚至是违法的,比如,财政补贴购房者的做法,在未经人大批准的情况下就擅自改动财政预算,是违法之举。聂梅生会长难道觉得地方政府还不够“积极”吗?在中央宏观调控政策未作调整的情况下,地方政府就擅自出台背离中央精神的政策,应该被问责而不应该被鼓励。否则,就容易削弱中央权威。如果按照聂梅生会长的建议,地方政府再多发挥一些“积极性”,对抗中央,形成“诸侯”各自为政的局面,中国经济的完整性和可持续性必然受到破坏。

  

  综上,救楼市会导致多个方面的严重后果:

  1.救楼市等于维持高房价,维持开发商暴利,吞噬消费,抑制内需。

  2.救楼市等于强化垄断,消除竞争,增强惰性,进一步导致房地产业的畸形。

  3.救楼市将导致热钱高位套现撤离,使中国楼市堕入万劫不复的深渊。

  4.救楼市将导致钢铁业等产能进一步过剩,铁矿石等价格进一步保暴涨,让我们这个民族付出更大的代价。

  5.救楼市将进一步推高房价,恶化民生,给民众带来更大的痛苦。

  6.救楼市将进一步纵容房地产领域的腐败,强化官商勾结。

  7.救楼市将阻止楼市泡沫的自发挤压,进一步累积泡沫,从而带来崩盘风险。

  8.救楼市会进一步强化年青一代以住房为核心的价值观,将他们的理想捆绑在住房上,毁掉年轻一代的创造力。

  9.救楼市只有使短痛变成长痛,使开发商经受更长时间的煎熬,使房地产企业经受更长时间的迷失,将来倒下的开发商会更多。

  ……

  一句话,救市只会给中国经济带来危害,只会损害中国经济的发展,甚至给中国经济带来一场灾难。广州、深圳的房价在泡沫破灭后走出的惨烈跌势行情,已经为中国未来的房价走势描绘出了一个清晰的路线。决策层当明察秋毫,切莫为了一小撮既得利益集团的私利,而牺牲整个民族的利益和民众的幸福!政府应该加大社会保障供应,涵盖更多的人群,同时,应该严厉打击囤积居奇行为,促使范围理性回落。这个多灾多难的民族,需要从住房这一沉重的压力下解脱出来,让笑容回到心中。

  

  于2008年10月19日凌晨

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