卢锋 杨业伟 王齐冀:房产调控亟需供给侧改革

选择字号:   本文共阅读 139 次 更新时间:2016-05-13 18:44:08

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卢锋 (进入专栏)   杨业伟   王齐冀  

   【5月9日,权威人士通过人民日报发表对宏观经济的长篇访谈,访谈对今年以来经济所取得的开门红泼了冷水,权威人士认为,当前经济处在L型阶段,不是一两年能过去的。为什么当前经济稳,主要靠的是老办法,即投资拉动,这不可持续,当前的经济风险其中之一就是房地产泡沫。权威人士再次强调供给侧改革的重要性。

   北大教授卢锋曾于2016年3月20日在“中国经济观察-上海论坛”上题为“楼市波动探源——房地产业亟需供给侧结构性改革”的演讲,文章就认为,解决房地产问题的核心根本就是要从供给侧着手。】

  

   消化过量房地产库存是去年底中央提出的五项经济工作任务之一,然而出乎预料的是今年以来少数大城市出现楼价反弹飙升形势。

   楼市回暖本应有助于减缓经济下行压力并助推宏观经济周期转换,然而房价过度飙升如得不到有效调节平抑,将对经济探底企稳趋势展开产生不利影响。

   我国新一轮楼价异动再次凸显传统行政垄断供地体制,不利于楼市稳定发展,政策应对在实施适当需求管理与增加供地遏制楼价过度上涨同时,重视改革行政垄断供地体制,以实质性提升房地产供应对需求变动的反应弹性与效率。

  

   楼市分化与楼价异动

   我国房地产市场经过一段时期相对低迷调整后近期出现快速分化走势。尤其是深圳2015年上半年开始出现的房价反弹行情,去年末向一线以及个别二线城市快速蔓延,今年开春以来出现少数大城市楼价大幅飙升局面。

   国家统计局数据显示,70个大中城市商品房价格呈现总体回升趋势:环比价格指数2015年5月由此前下降转变为正增长,同比价格指数变动也于12月由负转正。

   然而不同城市房价走势分化加剧,如今年1月一线城市同比增速已飙升接近24%,二线城市约为2.5%,三线城市仍为负增长。1月三类城市房价环比增速分别为2.2%,0.6%和零增长。

   市场机构提供的百城房价也显示类似房价走势分化特点:今年1月一线城市同比增速超过20%,环比增速超过2%,二、三线城市房价走出负增长并蓄势待发。

   一线城市之间房价升势差别也很大,大体可分三类情况。北京、广州楼价从2015年底开始回升,今年1月同比增速达到10%上下,大体属于增速较低组别。深圳在新一轮楼价上涨中一马当先,涨价最早并涨幅最高,今年1月楼价平均增速达到52.7%。

   上海处于中间状态,今年1月房价同比增速达到18.2%。从环比价格看,深圳、上海、北京、广州今年1月楼价环比增速分别为4.0%、2.2%、1.0%、0.8%,折年率与同比增速大体相当,显示一线城市房价猛涨如不加调控,很可能会继续发展并面临失控风险。

   房价猛涨伴随一些城市再现销售火爆与反常抢购现象。据报道,春节前后深冬时节有的城市出现“披着棉被连夜排队买房”的情况,还有两千多人拥挤认购导致售楼酒店出“出入口几乎瘫痪”和附近交通堵塞场景。

   3月,一线城市纷纷出台房地产调控政策为楼市降温,但核心政策仍然是从需求端着力,将限购政策进一步收紧。

   尽管如此,4月中旬公布的最新数据显示,一线城市房价飙升的局面仍然存在,二三线城市楼市全面回暖。3月70大中城市新建住宅,房价环比上涨的城市有62个。同比上涨的城市也有40个,持平的城市有1个,其中深圳,更是创下同比最高涨幅62.5%,上海同比也上涨30.5%,北京上涨17.6%。

   在房价猛涨背景下,为购房者调动头寸提供各类短期融资的违规市场操作一度滋生蔓延。房价异常波动引发社会广泛关注,并对理解与实施房地产去库存政策带来疑虑与干扰。

  

   房价飙升的推手

   新一轮少数大城市房价飙升由供需两方面力量推动形成。在充裕宽松货币政策与多轮行业刺激利好政策推动下,全国整体房地产市场逐步消化早先失衡因素,少数大城市房地产购买力受“虹吸效应”作用增长较快,为一线城市楼价飙升提供了需求支持条件。

   近年各地政府大尺度减少商品房供地数量,即便在楼价回升背景下仍实施供地紧缩支持,成为近期一线城市房价飙升的关键供给侧推手。

   一线城市楼市变动需求面因素,可主要从货币银根状态、行业刺激政策、大城市购买力较快增长等方面观察。

   一是近年经济下行调整阶段政府实施稳健偏宽松的货币政策,为房地产行业回暖提供比较有利的银根环境与资金面条件。

   央行从2015年2月到2016年3月五次降准从19.5%降到16.5%,2014年11月到2015年10月六次降息,使一年期贷款利率从6%降到4.35%,2014年11月到2015年8月五次下调公积金利率从4%降到2.75%。银行间货币市场利率较低,一周短期利率大体在2.5%上下,一年期国债收益率从2014年4.25%左右下降到2015年底2.3%上下。

   信贷和广义货币增速2012年底和2013年初有所下降,2014年下半年和2015年初探底后开始回升,2015年底分别上升到14%-15%相对高位。2013年初开始收紧影子银行业务过程持续两年后告一段落,三项主要表外业务新增量近期触底回升,社会融资估计存量增速改变下行走势企稳回升。

   从资金面角度看,去年股市波动后大量资金寻求新投资机会,楼市成为投资者增持资产的重要选择对象。在房价快速回升情况下,业内机构联手互联网金融平台推出首付贷之类新金融工具,释放短期加大杠杆与放大需求增长效应。

   二是政府相关部门近年接连三推出提振楼市的松绑刺激措施,在购房信贷、公积金、营业税、证券化等方面系统出台优惠利好政策。

   如2014年“930新政”规定在首套房贷款结清后购买第二套房视同首套房政策,放开多多套房贷款限制等。2015年“330新政”降低二套房贷首付款比例,把出售房地产免交营业税的持有年限从5年下调到2年。

   去年8-9月利好政策再次出台下调改善性住房银行贷款和公积金贷款的首付款比例。近年2月进一步出台政策,允许首次房贷的首付款比例在原先基准上下浮5个百分点,并调低房地产交易契税。

   在大约一年半内频密推出四轮行业利好刺激政策,显著降低居民购房交易成本,提升了投资房地产的融资杠杆水平,对房地产需求回升产生重要推动作用。

   三是由于大城市对房地产购买投资力的“虹吸效应”,一线城市房地产需求增长水平大幅高于全国平均水平,构成这些城市楼市快速回升的需求支持条件。

   数据显示,全国城市商品房销售额从2011年58588.9亿元增长到2015年87280.8元,四年年均增幅为10.5%。同期一线城市商品房销售额从7546.7亿元增长到13848.9亿元,年均增幅约为16.4%,比全国城市平均增幅高出一半以上。

   其中北京、上海、深圳、广州从2011年2425.3亿元、2615.2亿元、1060.9亿元、1445.3亿元,分别增长到2015年3517.6亿元、5093.5亿元、2822.2亿元、2415.5亿元,年均增幅分别为9.7%、18.2、27.7%、13.6%。

   除北京由于维持限购等强管制措施增速略低于全国平均水平,广州、上海、深圳增幅分别是全国平均水平的130%、173%、263.8%。

  

   供地收缩的供给侧根源

   然而需求增长还需结合特定供给面条件,才好解释楼市短期供不应求与价格飙升。

   房地产供应链的基本功能,在于聚合各种投入品要素,并将其转换成可供出售的商品房以满足人们居住与投资需求。房地产供应链包含策划设计融资、获取开发许可、获取土地、采购建材、施工建造与市场销售等环节,房地产开发企业管理协调供应链并承担财务盈亏的投资主体责任。

   供应链竞争性越高越是可能通过自发竞争机制对市场需求与预期价格变动做出反应,越是有助于通过供求互动调节促成市场大体平稳有序运行。反之供应链关键环节垄断则会降低对市场需求变动的反应弹性,不利于楼市平顺运行与健康发展。

   考察商品房供应链基本环节的体制机制特点,可见供地环节垄断体制与行政调节相对僵硬滞后,应是本轮少数大城市房价飙升的关键供给侧推手。

   从相关行业集中度可见房地产供应链环节大都具有较高竞争性。以建筑钢材相关的钢铁行业为例,近年我国钢铁产量8亿多吨,前十家最大钢铁企业钢铁产量约3亿吨,占全国总产量不到四成。

   在另一重要建材水泥行业,我国仍有3000多家规模以上企业,规模最大十家企业市场集中度约为36%。由于这些建材行业普遍有相当竞争度,如果楼市活跃带动钢铁水泥需求上升,市场竞争机制会通过供给较快增长给以满足,通常难以出现钢材水泥等供给不足导致楼价持续大幅上涨情形。

   从现实情况看,近年我国钢铁、水泥、塑钢、玻璃等建材行业普遍面临产能过剩压力,价格回落背景下供给弹性较大,不会助推楼价持续飙升。

   房地产开发市场也有较高竞争度。目前我国仍有数以万计房地产开发企业,该行业评选百强甚至五百强企业说明其集中度不高。

   数据显示,2015年全国房地产开发前十个最大企业和二十个最大企业销售面积,占全国销售总面积比例分别为11.4%和14.7%;前十和二十最大企业销售金额,占全国总量比例分别为17%和23.1%。

   在特定区域市场房地产开发集中度可能要显著高一些,不过由房地产开发经济特征决定,除非受到强有力非经济因素影响,通常难以形成高度垄断性市场结构,开发商行为一般不足以构成房价飙升的根本原因。

   虽然现实生活中房格上涨总是通过开发商加价实现,开发商有时采用捂盘甚至托市造假方式抬价牟利,然而这类行为通常发生房价涨势已成背景下,开发商行为更多会顺应并放大市场波动而不足以决定供求关系基本态势。

   房地产用地供给是唯一例外。由土地制度与管理体制决定,我国商品房建设用地一级市场供给被行政垄断,供地数量由相关部门年度计划决定。

   土地作为房屋建筑基本投入品与其它投入品替代关系很弱,给定建筑容积率参数供地面积与楼房面积两个供给量指标具有严格定量关系。面对市场需求快速上升,如果建房供地数量调节滞后甚或逆市调节,有可能在一定时期引入或放大供求失衡并助推房价飙升。

   观察近年实际情况可见,这个简单分析逻辑在相当程度上正是,少数大城市新一轮房价飙升成因的真实写照。

  

   5年来一线城市住宅供地大幅下降

   一个基本事实是,近年一线城市不约而同地大幅降低住宅供地数量。

   数据显示,比如北京住宅供地面积从2010年990万平米下降到2015年422万平米,降幅57%。

上海从2010年1124万平米下降到2015年663.(点击此处阅读下一页)

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本文责编:陈冬冬
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文章来源:观察者网

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