一、中国房地产行业的勃兴
在与年龄较大的朋友聊天时，他们经常会谈起自己“住筒子楼”的故事：每一层楼都有几十家人，每家就那么一间不大的房子，客厅和卧室是一起的，走廊是做饭的地方，看上去，那些灶具一个挨着一个，不仔细看都找不到自家的……这就是他们对改革开放前后自己生活面貌的一些回忆。其实，那个时代的生活艰辛何止于居住环境方面，不少中国人连温饱都成问题，哪还有心思去关心改善居住条件！每当说到这些自己并未亲身经历的生活故事，我总是喜欢向那些亲历者请教其中的各种细节，然后感慨一番：个人的命运和社会的时代有着太直接的关联，我们不想去关心国家大事都不可能，否则自己成了受害者都不晓得背后的社会源头呢。在一个不尊重消费的社会体制之下，居住条件的改善当然难以引起重视；改革开放以后，个人消费终于获得“正名”，而伴随着温饱问题的解决，中国人的住房消费自然也就开始启动。正是在这种时代背景之下，从上个世纪的90年代中后期开始，一场规模空前的城市化浪潮开始席卷中国大地，在短短不到20年的时间里，已经有数亿人从农村来到城市打工乃至长期定居，中国房地产行业的奇特“繁荣”随之显现出来。
可以认为，中国房地产业近20年的勃然兴起，其实可以被视为中国经济社会发展进程当中的一段“自然插曲”，是市场经济规律发挥作用的体现；但是仔细研究中国房地产市场的发展历程，我们又可以发现一些看似“不正常”的现象。从市场经济的自然规律角度来看，供求关系的变动必然会影响到商品房市场，导致其价格随之发生波动；然而近十多年来，中国的商品房价格虽然也有小幅波动，但是整体趋向上涨的势头一直没有改变，特别是从2004年以来，中国房价的上升可谓“势不可挡”，即使有些城市已经发生了“供给大于需求”的状态，这种趋势仍然没有得到扭转，“市场失灵”的迹象随之日趋明显。其中的原因何在？有经济学界的专家对此提出了自己的见解：中国虽然存在相对自由的商品房交易市场，却不存在自由的土地交易市场，而土地又恰恰是房产业赖以生存的“根基”；因此，当各级政府垄断了土地要素的供给，土地交易必然会背离自由市场的逻辑。事实上，建设用地交易过程中的“招拍挂”制度看似一种市场行为，而实际上因为只存在一个“卖家”，最终所导致的后果必定是地价的不断攀升。我相信，这种解释就从“商品成本核算”的角度对中国商品房市场价格持续走高现象的分析有着很强的解释力，也“变相”地指出了中国房地产市场当中看似“失灵”的很多现象其实并非果真如此。
如果以上解释基本接近事实的话，随之而来的问题就是：中国各级政府为何要不断抬高土地的要价？作为市场经济的宏观调控者，政府本应该懂得，某市场要素的“非正常优势”必将干扰正常的市场运行秩序，导致一些行业出现所谓的“虚假繁荣”，最终对整个国民经济产生不良影响。显然，中国各级政府之所以顾忌不到这些长远影响而不断借对土地市场的垄断而“大发其财”，是与中国特殊的经济发展模式相关的。前文已经讲到，中国的经济发展模式具有“内需不足”而“依赖投资”的特点，而投资的核心主体就是各级政府，这要求它们必须掌握大量的财政收入，否则就难以完成解决就业和经济增长的目标。那么政府的财政收入从哪里来？除了大宗税收（如增值税、资源税、营业税、所得税等）之外，土地转让就成为了最方便的创收渠道。中央政府于2004年基本取消农业税，这就导致各级地方政府对“土地财政”的依赖进一步增强，在某些地方，土地转让金已经成为了政府最主要的收入来源，据说最高可占当地政府财政收入的60%以上。土地供给的垄断方一旦依赖该项收入来维持基本生存，就必然会形成地价“最高化”的本能诉求，其自然结果就是土地受让方不得不承担起不断提高的成本；而受此影响，房地产商必然会尽力地维持高房价，即使面对市场需求的阶段性下降，他们也必须保证能够收回成本。
此外，吴敬琏先生曾指出，“货币超发”是导致中国物价（当然包括房价）上涨过快的主要原因，这就从“金融支持”的角度解释了中国房地产市场长期维持繁荣的基本原因，也就是说，房地产开发商之所以能够在一定时期内“抗住”商品房规模库存带来的压力，很大程度上是离不开银行借贷支撑的。从这个角度来看，中国房地产行业正是通过与政府和金融系统进行“捆绑”，才得以长期维持“卖方市场”的形势而获得较高利润的，而与此同时，地方政府、房地产开发商和银行就形成了“一荣俱荣、一损俱损”的合作关系，它们自然都不希望中国出现“房价下跌”的现象。可即使如此，这也难以构成中国房价长期维持高位的充分条件，因为购房者如果集体不接受，这种局面就不可能延续。那么，购房者又是怎么样的情况呢？针对这一问题，茅于轼先生曾经提出“北京房价高是因为购买房者太有钱”这样直截了当的解释，言外之意，中国房地产市场的繁荣是与消费者的强大购买力相关的，这就从市场供求关系的“纯经济学”角度再一次证实，中国房地产行业的繁荣并未超越市场经济规律的制约。那么随之又产生了一个问题：中国消费者的商品房购买力到底有多强？
二、中国的“家”文化与房市繁荣
生活在当下的中国，普罗大众一定不会对“房奴”一词感觉陌生，甚至有很多人就正在充当房奴，或者正在为“成为房奴”而努力，这就说明购房已经成为很多中国人的沉重经济负担，而并非真的是“太有钱”。说到这里，我们不得不去思考一个问题：按照正常的经济规律，当某种商品的价格已经远超过其价值，就会导致市场需求降低，对中国房地产而言，这就意味着购房者的数量下降和刚性需求的减少，从而导致房价被拉回到正常水平；然而这种结果并没有发生，恰好相反，我们看到了另外一种景象——很多中国民众即使是节衣缩食，甚至花光全部的家当也要在城市购置一套房子，这应当如何解释？用经济学的理论来分析，这种现象的形成主要是与中国人的消费偏好相关；而从社会学的理论视角来看，它其实源自中国独特的传统“家文化”——正是因为中国人比世界上绝大多数国家的民众都更加渴望拥有“定居式”生活，对“家”的归属感有着出奇强烈的需求，我们才形成了对住房消费的特殊偏好，也才成全了中国房地产行业的幸运。显然，在这种情况下，中国房地产的格外繁荣背后就是其他经济产业面临的“空间挤压”问题，比如因为购房需要，很多消费者本来可以用于旅游、饮食、服装等方面的支出被迫大幅缩减，导致这些行业无形中就受到了房地产业的排挤。因此可以说，中国房市的繁荣并未真正扩大消费内需。
但问题随之而来：即使中国人有着强烈的住房消费偏好，其偏好也要依赖于现实的购买力才能转变为真正的市场需求，那么，在平均收入水平并不太高的情况下，国人的强大住房购买力是如何形成的呢？社会学家孙立平曾经采用“家庭结构”的视角对中国城市的高房价问题进行分析，他认为中国执行数十年的计划生育政策让很多中国年轻人成为了独生子女，如果两位独生子女组成家庭，并筹划在城市购房，他们的潜在购买力并不仅仅是二人的经济收入，因为在多数情况下，双方的父母都会给予其经济资助，甚至他们祖父母也可能会提供经济帮助。这种“倒三角”的家庭网络结构极大地提高了中国年轻人的购房能力，从而促使人们的住房消费偏好顺利转化为现实的购买力，同时也就助推中国城市（特别是大城市）的房价膨胀，这种解释应当算作一种比较新鲜的理论路径。尽管我们还没有看到统计数据说明中国城市的购房者当中到底有多少比例属于以上这种家庭结构，但日常生活的诸多鲜活案例已经证明了这种情况的普遍存在，而且即使非独生子女，年轻人的购房行为接受父辈的经济资助也是司空见惯的现象，显然，这都与中国独特的“家文化”有着紧密的关系。
由此可见，中国的传统“家文化”不仅塑造了中国人对住房消费的特殊偏好，而且通过新时期的家庭结构将这种消费偏好转化为了现实的市场购买力，从而最终形成了中国房地产行业“大繁荣”的一个坚实基础。从某种意义上讲，一个国家的经济结构和市场形态往往与其历史传统有着紧密的关联，正因为中国人自古以来就养成了“买田置地”而不是投资其他生产实业的习惯，才催生了他们在住房消费上的热情，文化因素导致的“非理性”市场行为必然会引起现象层面上的“市场失灵”问题。而实际上，一旦看清其背后的社会文化因素，我们就很容易理解这种所谓的“失灵”并不是真实存在的，只是因为很多的经济学理论都是基于对西方文化环境之中的经验而创立，所以某些本来很自然发生的经济现象也看似不符合经济规律了，这其中最大的问题应该就在于缺乏对不同文化环境的消费者之间“心理”差异的深刻理解。不难设想，没有这种特色的传统“家文化”，即使是房地产开发商、地方政府和银行都一致要求推高房价，中国商品房价格也不会出现连续十多年的快速上涨。值得注意的是，特定商品的生产者如果因某种乐观情绪的恶性膨胀而失去长远考虑，最终也避免不了市场规律的惩罚。当前，中国房地产行业正在向着严重偏离市场经济正常轨道的方向发展。
三、中国政治文化与大城市的“房价高地”
中国房地产的空前繁荣虽然体现为一种整体形势，但同时也存在内部分化。近十多年来房价增长最快的地方大多都是（特）大城市或极少数经济发达的中小城市，从市场购买力的角度来看，这也属于正常的经济现象，但若对居民平均收入和房价水平进行对比分析，我们还是可以看出，大城市仍然存在明显的“房价高地”现象。也就是说，按照当地平均收入来计算，生活在大城市的居民购置同样面积的商品房，需要比生活在中小城市的居民付出更多的劳动和积累更长的时间，或者换一个角度看，即在同等居住条件下，其他方面的生活质量会比生活在中小城市更低。与此同时我们却不难发现，中国（特）大城市对外来人口的吸引力始终远高于中小城市，很多的流动人口不断涌向这些地方，而不少中小城市却同时出现了所谓的“用工荒”。我们应当如何理解这种现象呢？有经济学者认为这与大城市的就业机会偏多有关，特别是中国改革开放以来的经济发展存在严重的地区不均衡，大城市在国家政策的格外关照下占用了主要的公共基础设施投资，因此更容易形成“聚集效应”，从而会吸引更多流动人口前来。我认为，除了经济理性的作用之外，这种现象背后还存在着其他方面的原因，其中关键的一点就是中国的独特“政治文化”，下面以北京为例加以阐释。
北京作为中国的首都，是北方的政治、经济、文化中心，因此有大量的中央财政资金都被优先用在这片土地上，从而创造出大量的就业机会和可以获取“超额利润”的经济产业。在这种独特的政治区位优势刺激下，当地的外来人口数量必然持续增加，其中尤其不乏创业成功人士。在有部分外来人口发财致富并且逐渐具备购房能力的同时，北京的城市空间特别是土地使用却是被严格控制的，这必然会造成就业机会与城市空间容量之间的断裂，也就是商品房必然供不应求的现实，这属于所谓的“结构性紧张”问题。那么，市场供给严重不足的原因何在呢？这就与中国传统政治文化有着密切的联系了。中国城市建设从来都是格外地讲究“规划”，强调个体利益服从国家整体需要，庄严的天安门广场和“方格式”的紫禁城就是这种政治文化的鲜明写照；同时，废弃铁路道旁的贫民窟不断被清理掉，北漂戴海飞的“蛋形蜗居”因影响小区形象而被搬迁同样体现了这种政治理念。在这种情况下，大量公共基础设施建设用地必然会挤压大众住房建设用地指标，导致北京市主城区已无足够面积的“地块”可用于商品房开发，新建住房只得不断向远郊区扩张，但是又限于当地就业岗位的高度集中和交通设施的不完善，远郊区的土地供给也是“远水难解近渴”。这就形成了人口相对自由流动与土地供给刚性控制之间的尖锐矛盾，这种情势可以被视为北京城区的商品房价格不断高涨的重要“政治经济学”缘由。
随之而来问题就是：首都的艰辛生活为何没有带来“理性选择”作用下的外来人口流出现象，他们又何以甘愿承受“做房奴”甚至“蜗居”简陋出租房的巨大生活代价呢？通过对在京部分流动人口的访谈，我发现这同样源自中国的独特政治文化与大众社会心理。这些被访谈者大多都具有鲜明的“官本位”思想，他们认为只要能够在北京生活下去就可以在自己的家乡父老面前证实自己的能力，就可以获得某种荣耀与心理的满足感。而我在中国很多的农村地区调查发现，这种说法是确实存在的，不少农民朋友认为，能够在首都生活的人肯定比在“小地方”打工和生活的人“更有本事”，在那边购房买车更是很多人的最高生活理想。在他们心目中，天子脚下的“臣民”在社会地位上具有的天然优越感。正是在这种社会心理的作用下，很多的外来务工者往往宁可“忍辱负重”，也不愿返回家乡：低经济收入者为了维持面子而从事着“非理性”选择的职业，默默承受着来自各方面的压力乃至歧视；而那些经济收入相对较高者则省吃俭用，为购房做着艰辛的筹备。很显然，前一种人的规模化聚集拉动了北京的房屋租赁价格不断提高，抬高了被拆迁户向政府和开发商的要价，从而增加了旧村拆迁的阻力，变相地增加了商品房建设的成本；而后者则直接拉动了商品房价格的急剧攀升，他们“共同”推动了首都商品房价格的持续上升。由此不难看出，中国人的独特政治心理一方面为北京这样的大城市提供了充足的劳动力，另一方面也随之降低了他们提高劳动待遇的“要价”砝码，某种“集体行动”的负面逻辑也就鲜明地暴露出来。
总而言之，中国大城市的住房需求持续增加、价格不断上涨不仅受到了市场经济规律的影响，更与中国特色的政治文化与大众心理有关。就整体而言，由于国家长期奉行“少数地区先富起来”的发展政策，城乡之间的差距不断扩大，政府的财政资源与劳动力明显向少数大城市“不正常”聚集，而受“城市规划”等因素的影响，这些地方的住房建设空间又注定是有限的，二者之间难以协调的冲突导致了这些城市的“高房价”问题。换一个角度来说，在一种“半自由”市场经济体制当中，某些经济要素已经按照“市场经济”规律自由流动，而另外一些经济要素却还处于（准）计划经济的状态，那么它们之间的不协调也就难以避免。就首都北京而言，由于这种政治文化与大众心理之顽强存在，这座城市对很多中国人都有着超乎寻常的吸引力，他们会本能地对北京充满各种奇妙幻想，而这种略带神秘色彩的“价值合理性”行动必然导致当地常驻人口的持续增长，如此，高房价的问题当然也就不容易解决。可以相信，只要中国人从传统政治文化当中延续下来的“等级制”观念不改变，国家的经济发展模式不能转型，中国大城市的“房价高地”现象还会持续存在下去。
四、市场“失灵”后的投机资本介入
进入21世纪以来，受中国特色的经济社会发展模式和传统文化的深刻影响，中国城市特别是大城市的商品房价格出现了长达十多年的持续上涨。就在这段时期，中国宏观经济也出现了一些微妙的变化，因为很多行业的市场日趋饱和，实体经济的利润空间不断被压缩，而虚拟经济则获得了新的发展机遇，股票、证券、金融市场日趋活跃，很多的社会闲散资金趁机进入这个领域，企图通过所谓的“资本运作”技术获得高于投资实业可能带来的利润率。在这种背景下，不少资本所有人开始关注到中国房地产市场的“失灵”现象，发现房价迅速上涨并没有带来市场“刚需”水平的降低，特别是在一些大城市（比如北京），商品房有着广阔的市场销售空间，他们于是想方设法抓住这个机会，着手在房地产市场上进行“投机性”投资，随之形成了所谓的“炒房”浪潮。据业内的学者介绍，参与中国“炒房”的投机资本不仅有国内的，也有国际市场上的“热钱”，足见中国房地产市场中的“虚假需求”肯定不是一个小数字；而这些投机资本的大量介入必然会进一步加剧中国房价的暴涨势头，关于此，尽管至今还没有权威的统计数据，但是很多的“新闻事实”也已经提供了充分的证据。
也许有人会提出一个疑问：国家政府多次对中国房地产市场进行宏观调控，包括近几年施行的“限购”政策，难道投机资本的持有者不担心自己因此而面临亏损吗？若要回答这个问题，又必须回到我们前文所提到一个基本事实：由于房地产开发商已经和银行、地方政府捆绑成为了利益共同体，所谓的政府调控只能在很有限的范围内开展，根本不可能冒着地方政府债务陡增的风险而真正对房市采取果断措施。加上各级地方政府对土地财政的严重依赖，他们也不会真的希望房价上涨的趋势得到扭转，正因为已经看透了这一形势，中国房地产市场上的投机者才会显得那么淡定自若。与此同时，这些投机者也已经深刻领会到了中国广大“中产阶层”对自有住房的强大欲望，因此才最终认定“炒房”是一桩稳操胜券的交易。可以这样说，如果没有对这些“潜在购房者”的心理透视，中国房地产市场上的投机资本也会变得谨慎行事，而不应该展现出“志在必得”的那种高姿态。此外，对于北京房市的一些顾客而言，他们的身份其实具有两重性——真实购房者与炒房者，比如新闻媒体经常提到的那些山西煤老板，他们到北京购房的动机有时候是为了彰显自己的社会地位，而有时候又是抱着投机思想而来的；显然，这同时牵涉到中国传统政治文化和现代市场经济规律两种因素，但是不管属于何种情况，这些外部资本的进入都会对当地的房市形势产生相同的影响。
大量投机资本进入中国房地产市场，是与中国当前严重的社会贫富分化有关的。一边是占人口绝大多数的中低等收入者，他们往往需要奋斗多年才能积累到购房需要的最低首付款，而另一边是手握巨资却无处“安放”的权贵富豪。也许双方都看到了中国房市的美好前景，但是前者需要很长一段时间去实现自己的“购房梦”，而后者不仅早已解决了住房问题，有的还为子孙后代准备了充足的居住空间，而且对于非自住房的购买决策同样也可以立马出手。这二者之间所形成的“时间差”就成为了中国房市投机资本得以成功运作的一个必要条件。因此从某种意义上说，巨大的社会贫富差距是中国房市投机行为普遍发生的基本前提，而这又必然会进一步加剧既有的贫富差距，那些投机资本的所有者利用一个小小的“时间差”就可以将大量中低收入人群的财富收入囊中，却丝毫不用承担投资其他实体经济产业所须面对的诸多风险。站在中国宏观经济长远发展的角度来审视中国房地产市场上投机资本的影响，我们可以看到它可能带来的各种严重后果：它不仅扰乱了正常的市场经济秩序，影响了广大民众基本住房需求的满足，还极大地刺激了市场主体的投机心理，从根本上伤害了中国的实体经济发展，因此急需从根本上采取有力的措施加以“治理”。
五、结论：漠视常识的“房市泡沫”论战
通过前文的分析，我们可以发现，中国房地产市场的繁荣是以庞大的市场需求为后盾的，这种市场需求的格外强劲又与中国的传统“家文化”有着重要关系，而一些大城市的“房价高地”现象还与中国的政治文化存在紧密关联；与此同时，中国的地方政府和金融部门又与房地产开发商结成了“利益共同体”，大幅度地抬高了商品房的建设成本，再加上市场投机资本的介入，中国房价问题才最终以当前的具体面貌呈现在我们面前。我们可以把这种复杂的问题滋生机制“拆解为”社会文化的、政治制度的、市场机制的三个基本组成部分，然后再梳理它们相互之间的关系，最后可以发现这样的结构关联：社会文化因素创造了市场需求的空间，政治制度因素塑造了市场供给的渠道，两者之间的失衡又导致了一种奇特的房地产市场格局，这种局面可以形容为“周瑜打黄盖，一个愿打，一个愿挨”，受此情势的刺激，投机资本便趁虚而入，将这种失衡的“市场结构”推向了更高程度的失衡。分析至此，我们也许才会避免将中国房地产市场的“超级繁荣”简单归结为市场供需机制的自然产物，才能进一步看清了市场机制背后存在的诸多政治、社会、文化因素。
面对已经持续十多年繁荣局面的中国房地产市场，早已有专家学者提出警告：这种情况是不可能一直维系下去的，因为在暴利的刺激下，已经有太多的资本进入这个行业，而伴随着房价的不断攀升和“刚需”消费者收入水平的相对降低，商品房市场的“过剩危机”迟早会到来，那个时候，投机资本一旦集中退出，中国房地产市场的崩盘是不可避免的。我十分认可这种担忧，近两年以来的中国房市走向似乎也已经在逐步印证这种警告绝非杞人忧天。但是仍有大量学者和地产商声称，中国还有5亿农民有待城市化，他们只要进城就需要买房，因此，中国房地产市场的发展空间还很大，这个行业的繁荣局面不会消失。闻听这样乐观的声音，我提出了如下三个问题：中国确实还存在着7亿以上的农民有待“被城市化”，但是这些人当中到底有多少比例能够顺利进城？若中国当前的整体房价情势不能发生改变，这些潜在的购房者又有多少人能够真正买得起？即使中央政府已经在为未来五至十年“1亿人”的城市化做着各种筹划，那么实现这一目标的前期准备工作是否已经做好？最终真正的核心问题是，中国商品房市场当前已经存在多大规模的库存，而真正的“刚性需求”又是多少？如果不能够首先回答这些问题，就笼统地按照中国农民数量占全国总人口的比例来断定中国房地产市场还将会有多长时间的所谓“黄金”时期，注定是没有多少理论说服力的，很显然，这种观点只能是以“应然”代替“实然”的幻想。
众所周知，中国社会贫富差距已经接近或者达到了很严重的程度，具有购房能力的中高档收入者大多已经在城市购置了住房，而那些尚未购房的潜在客户大多没有购房的经济能力。在这种情况下，中国的商品房价格若不能出现大幅下滑，新的市场需求实际上是很难被调动起来的——除非继续依赖投机资本（包括多套房购置资金）的支撑。当然，继续借力于银行部门的信贷支持也会产生一些短期效益，但在流动资金已相对短缺的情况下，商业银行又必须求助于中央银行的超发货币才可能发挥这个功能，显然，这必然带来通货膨胀的严重后果。更为关键的是，通过这些措施来暂时化解房地产“过剩危机”，并不能从根本上解决问题，而且这个问题被拖延得越久，未来解决起来就越困难；毫不客气地讲，中国房市泡沫的继续膨胀和最终破灭只能给中国带来更大的经济灾难。回头来看围绕中国房价问题展开的学术争论，我们经常可以发现一些漠视常识的观点，那些认定中国房地产市场还将维持多年繁荣的说法应该就属于这种观点，它们置基本经济学常识于不顾，不加前提地直接给出一些莫名其妙的预测，颇有些顾左右而言他的意味，甚至纯粹是为某些利益集团代言了。
多年来，面对中国的高房价问题，很多的经济学家提出了各自的解释和预测，但是又有很多人的房价预期不断被现实所“证伪”，甚至连中央政府的调控努力都变得脆弱无力，这使得中国城市（特别是大城市）的高房价现象被蒙上了一层神秘的外衣。当经济学家们面对这种问题而一筹莫展的时候，可曾考虑到向其他学科取经？经济现象同时也是一种社会现象，更是一种心理现象，我们一旦理解了作为某种经济现象的社会与大众心理基础，很多不正常的经济现象也许就变得正常起来，很多不能用“既有规律”解释的问题却可以用另一种常识来加以解释，这可能又涉及到经济学的学科边界扩展问题了。应当承认，当我们能够更深刻与全面的理解了这种经济现象后，相应的解决对策也就不难给予展望，解铃还须系铃人，没有中国经济发展模式的彻底调整和大众消费心理的适当转型，中国的房价问题恐怕会继续陷在“进退维谷”的困境之中，企图依靠一些“短平快”的所谓宏观调控政策（如限购）就能将它马上解决，实在是不切实际的幻想。从长远来看，中国的房价问题最终还需要一个更完善的市场经济体制来加以解决，而商品房市场有效“需求”的提升正是其中的关键一环，既然我们选择了市场经济，那么尊重市场经济的基本规律还是值得谨记的教诲！
