李杰:房地产:如何用供给侧改革思维去库存?

选择字号:   本文共阅读 368 次 更新时间:2016-03-31 21:02:48

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李杰  

   房地产去库存这项政策自去年年底成为国家任务以来的短短几个月,深圳、上海房市的疯狂,北京学区房的宇宙价格,房价上涨速度之快,幅度之大,不断突破着人们理解的极限。这一波一线城市房价的暴涨,跟此前去库存的一系列政策是紧密相关的。我们可以来梳理一下,看看这一系列的去库存政策是否符合供给侧改革的思维。

   首先,去库存本来就应该是供给侧改革的一个重要的政策建议。但是,此前房地产去库存的诸多具体政策,却仍然是在需求侧的思维。沈阳夭折的大学生零首付购房政策就是最极端的一个例子:这项零首付政策针对大学毕业5年之内的新兴工作群体。我们知道,大学刚刚毕业,入门工资不高,自己刚刚财务独立,是财力最紧张的时期。他们大多是租房,对购房没有特别需求。而且他们对房价波动的风险是没有足够的抵御能力的。零首付政策创造出大学生的购房需求,是虚假的和不可持续的需求,是大学生财力负担不了的需求。房价只要下降5%,这些零首付的大学生们就有放弃房贷的动机,因为市场上其他房子的价钱比他们要付的房贷低了5%。幸好这种无厘头的政策只持续半天,否则,这不是帮了大学生,而是引诱大学生去承担他们无法承担的风险;这也不是去库存,只是把库存从开发商手中转移到银行手中而已。

   零首付的政策虽然没有实施,但是类似思维的去库存政策却到处可以看到。鼓励农民工回三四线城市买房就是另一个例子:农民工要是喜欢三四线的房子,而且他们如果负担得起,他们自己会去买。如果他们不想买,说明这房子不是适合他们真正需求的房子。地方政府口头鼓励也就罢了,如果出台具体政策,例如:年轻农民工零首付,或者地方财政补贴等等,怂恿他们去承担房价波动的风险,这只是创造出虚假需求,害了农民工及地方银行而已,库存仍在。

   总之,降首付,财政补贴购房,今年一月份银行的天量房贷,这些都是打鸡血般的刺激政策,都属于典型的需求侧政策,这只会让扭曲的房价更加扭曲,价格信号错乱。而当前,面对暴涨的一线城市房价,上海、深圳又开始限购、限贷,这种病急乱投医,又是想控制居民的需求,仍然是需求侧的政策。

   那我们应该如何从供给侧来思考去库存问题?首先我们要明确的是:去库存的主体在于每一个微观企业,而不是政府。换句话说,卖房子是每个房地产企业的事情,不应该由国家来帮忙卖房。在目前的市场条件下,房子卖不出去,说明房子不被需要,或者房子质量有问题,或者价钱太高。这对于房地产企业来说,现房应该降价,以后造质量更好的房子,或者直接破产,把土地、资本、劳动力释放到更有生产率的企业去。而政府如果来帮忙卖房子的话,鼓励房贷,货币放水,让没有风险承担能力的农民工来买,这就创造出虚假需求,扭曲了市场价格信号,违背了让市场成为调配资源主体的承诺。简而言之,政府不该成为企业的销售部门。

   从供给侧看去库存,着力点在于供给方,也就是地产商。要把经营无能的低效地产商淘汰,从这个角度看,去库存与去杠杆、去过剩产能、兼并重组,都是一致的。这些低效地产商往往是以债养债,杠杆率最高的,他们的产能往往是过剩产能,他们也是最应该被兼并重组,甚至破产的。最不应该做的就是创造无效的需求来补贴这部分无效的供给。

   同时,我们知道,从供给侧去库存是长期政策,是痛苦的结构调整。短期中,我们必须承受经济调整的成本。这注定我们对于供给侧发力后的政策效果的期待需要有耐性。兼并重组需要时间,破产需要时间,下岗再培训、再就业需要时间。在我们等待的过程中,对经济下行不能恐慌,经济的周期性波动是全世界的共同现象。过去三十年平均超过10%的经济增长只是在底子很薄时候的经济奇迹而已,我们不能期待奇迹永久持续。所以,我们可以静待市场消化库存,调整结构,假以时日,经济周期上行,结构调整完毕,我们才可以看到供给侧政策的效果。反过来说,对于任何短期有效的政策都要保持必要的警醒。

   最后,我们也应该从供给侧看需求的创造问题。供给学派的老鼻祖萨伊认为,有效供给创造有效需求,有供给才能有需求。也就是说,要让大学生有购房的需求的话,他们必须对社会有足够的供给才行。他们在自己的工作岗位上贡献自己的人力资本,转换为社会合意的产品,给社会带来有效的供给,他们自己也有足够的收入,从而带来相应的对其他产品的需求。当然,要让刚刚毕业的大学生通过自己的有效供给而产生购房的需求,还是很难。

  

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本文责编:陈冬冬
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文章来源:价值中国

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