巴曙松:2016是大陆房地产市场转型年

选择字号:   本文共阅读 2008 次 更新时间:2016-02-09 23:46:12

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   2015年大陆新房住宅交易额达7.3万亿人民币,较2014年上涨17%,交易面积约11.24亿平方米,较2014年上涨6.9%。与1998年相比,交易额与面积分别上升349倍与40倍。大陆新房交易额是美国的6.4倍,加拿大的6.9倍,日本的18.2倍,一个北京市的新房市场几乎可与整个日本抗衡。

   虽然新房交易量仍处于上升趋势,但上升速度已明显放缓,一系列新特征也正在显现,预计在2016年及更远的未来,大陆的房地产市场总体将实现转型,呈现以下的基本轮廓。

   一、交易分化成为趋势性特征。经过近20年的高速发展,目前的新房市场已站在高点并开始调整,各线城市间的交易出现分化。主要表现为:交易向主流城市集中,40个重点城市(占城市数量的14%)的新房交易GMV(商品交易总额)占总量近6成,且集中度还在不断提升,由2013年的53%上升至目前的55.7%;主流城市的市场活跃度、抗风险及复苏的能力均高于全境平均水平;房价分化,一线城市价格涨幅远超过二、三线城市。2015年一线城市房价年内累计上涨18.6%,二线城市为1.1%,三线城市为-2.2%。

   二、新开工见顶,投资的正回馈趋于弱化。决定大陆房地产投资的主要因素是库存去化以及未来的预期,而决定去化率的关键是需求。目前需求增速已见顶。首先,第三次生育高峰(1983~1990年)带来的刚性需求正在减弱;其次,城镇化扩张速度的减缓对“城市新市民”的创造能力也在下滑。房地产市场供需格局出现反转,市场进入理性回归阶段。

   大陆2015年新房住宅开工量为10.7亿平方米,较上年下滑15%,房企的投资积极性明显降低,2015年房地产开发投资额为6.5万亿人民币,与2014年基本持平。自2014年起,投资额增速降为个位数,预计2016年房地产开发投资额还将呈现下降趋势。

   三、土地市场冷热不均常态化。近两年土地市场供应总量大幅下滑,2015年100个大中城市的土地供应面积为15764万平方米,较2015年下降35.7%,连续两年下降,供应量达到2009年以来最低。可预期,未来新房市场的供应已见顶,房企自2012年开始,拿地步伐已放慢,开始主动减库存。一、二、三线城市的土地供应面积比例基本为1:4:5,其中一线城市的土地市场最热,土地争抢较为激烈,溢价率高达32%,而三线城市仅为7%。

   四、房企集中度上升,利润率收窄。2015年典型房企的平均利润率降至个位数,较2009年的14.8%下降近半,房地产行业进入中低利润行业,利润回归制造业已成事实。在此趋势下,企业之间的分化、并购与整合将成常态,集中度也会提升,表现为重点房企市场份额快速上升;房企布局集中于一、二线城市,在当地拿地额占比不断提升;TOP50房企的交易额主要集中于一、二线城市,占比达91%。预计未来5年,在房地产行业趋向平稳或下行的新常态下,市场份额将更集中于领先企业,预计TOP10的市占率将超过20%。

   五、新房与二手房之间的连动性增强。首先,在一线城市,换房需求占比越来越高,购买新房的前提往往是卖掉旧房。2000~2015年大陆出售的商品住宅面积合计约为107万平方米,约占城镇存量住宅面积的44%,也就是说有5成以上的住房为老旧房屋,这部分居民的换房也很迫切。北京最新的一份调研数据显示,在当前的成交中改善性需求占比高达74%,较年初上升10个百分点。

   其次,客源在二手房与新房之间的转换越来越明显。过去两年来,一、二手连动非常普遍,潜在的逻辑就是购买二手房的客户也有可能会成为新房的客户。因此,在新房交易管道上,二手房中介手中潜在客源的价值也越来越大,成为新房去库存的重要力量。

  

  

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本文责编:陈冬冬
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