李稻葵:中国经济改革对房地产影响的分析

选择字号:   本文共阅读 1008 次 更新时间:2015-12-09 09:12:03

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李稻葵 (进入专栏)  

  

   2014年1月18日,“金凤凰2014全球华人地产峰会”在京举行。本届金凤凰地产峰会借助“进步力量”的强大内涵,深度探究地产市场发展的突破口,为全行业的发展寻找新坐标。

   清华大学金融系主任、中国与世界经济研究中心主任李稻葵围绕“中国经济改革对房地产影响的分析”发表了主旨演讲。

   李稻葵:尊敬的各位来宾,大家下午好,今天我是唯一一位来自于经济学界的代表,凤凰网的组织者给我打招呼了,你是唯一来自经济学界的,刚才刘总也说了,搞不懂中国的房地产就搞不懂中国的经济,所以我压力非常大,我愿意跟大家交流一些自己不成熟的看法,抛砖引玉,供大家批评指正,在座的还有来自业界的和政府的。我想讲的题目是从中国经济宏观变局看未来中国房地产的走势,从大格局看房地产的影响中国经济变化的最重要的产业的发展。

   中国经济的变局,会出现什么变化呢?我想跟大家讲一个非常简单的道理,应该没有什么争议。就是影响一个国家和经济房地产的走势尤其是住宅房地产的走势,离不开三个宏观因素:

   一、整体经济发展的增速或者潜在的增速,经济发展增速高的时候,房地产有支撑,当然反过来也会有反作用,中国经济增速有所下降的时候,房地产迟早会有感受。

   二、整体经济资金的流向,乃至于整个金融的格局,房地产买房离不开金融,金融是影响任何一个产业的重要因素,刚才刘总对这个事深有感触的,当时你们要投搜房网,肯定是高盛有一帮人看到了中国房地产业发展的格局以及未来发展的商机,因此他敏感地感受到这个商机了,第二投金融,应该没有什么争议。

   三、人口结构,人口结构的变化对于房地产的影响更加直接的,因为房子是人住的,这个道理不需要讲。我们按照三个因素,谈一下中国经济大格局的变化。

   第一个因素:增长速度,增长速度过去四五年以来基本上走缓的趋势,10.4、9.2、7.8,去年我估计7.7%,有人估计7.6%,没有多大的争论,基本上往下行的态势,有人说这个往下行的态势是不是因为一些短期因素、国际因素带来的,国际因素有,但是不是主要的因素。中国经济现在是9万亿美元的大经济体了,咱们增长速度是全世界所有版块里最快的,远远超出了受国家贸易影响的阶段了。贸易顺差有2400亿美元左右,国际因素有,但是国际因素不足以从根本上改变中国经济增长的走势。

   为什么中国经济增长速度会放缓?在我看来最根本的原因不是农村劳动力过剩改变的问题,最根本的是人均GDP离世界先进水平的差距在缩小,过去曾经是美国的标杆国家的人均GDP是7%、8%,去年底已经升到了19%左右,当一个GDP增长水平差距越来越小的时候,自然增长的速度和动力就有所放缓,这是经济学研究里面没有争议的。所以这是中国经济宏观格局的变化的第一个要素。

   会不会降到6%以下?我个人认为不会,我做过很多国际的比较,历史其他国家起飞的经验,这个阶段未来十年应该还是在7%-8%之间的增长区间,但是比过去十年10%以上增长的年代一去不复返了,不可能出现10%的平均增长的潜力,不需要特别强调。

   第二个因素,人口结构,毫无疑问直接影响住宅性房地产的发展,也影响商业性房地产,中国三拨人影响着整个地产的格局,三个婴儿出生潮,第一拨人1953年左右,2000万人口;第二拨1963年左右的兔子,3000万人口;第三拨1986、1988年,2500万,现在进入50岁的年龄段,这三拨人。

   第一拨人是已经60岁出头,一般国外有个说法:房子越住越小,人口老龄化,人年纪大了以后住宅需求减少了,房子越住越小,这是国外的经验,孩子走了以后,两口子谁愿意住两百平米的房子,收拾不过来。

   第二拨人是我们这拨人,潘石屹也是这拨人,仍然处于住房需求的高峰阶段,但是基本上这些城里人已经有适合自己生活需要的住房了。

   第三拨现在26-30岁之间,正处在结婚、生孩子阶段,这拨高峰,现在正在出现,我想去年房地产之所以这么红火跟这个有关系,这是第二个人口因素。

   第三个因素金融资金的流向,中国资金的流向,中国的百姓资产大概在175万亿-180万亿之间,当然这是粗数,房地产占第一位,我的粗算在100万亿,占74%-75%左右,排第二位的是银行存款45万亿,第三位是证券包括股票,恰好跟房贷抵消了,房贷是老百姓欠的钱,股票和政权是投的钱,这块抵消了,是10万亿。

   所以按全球平均水平来看,房地产的持有量是它资产的大头70%,这是一个格局。还有一个格局就是老百姓过去几年我粗算的结果,每年净增的储蓄里面一半是用于投资买房子的,还不包括房贷,这么一个格局。可不可持续呢?74%、75%资产放在房子里面,50%的放在投资上,这种现象是否可持续呢?回答这个问题必须要看两个因素:一、老百姓的住房水平到哪个水平了?人均的房子城里是30平米,人均农村是40平米,30平米这个绝对面积来说不算小了,三口之家90平米,四口之家120平米,所以总的量已经相当不错了,这是第一个因素。

   第二个因素更加重要,过去十几年以来投资于房地产确实是老百姓最佳的保值增值的渠道。要看未来老百姓资金的取向,要看金融体制改革,金融改革说了很多,利率市场化、汇率要进一步放开、资本账户放开,千条万条说到最后一条,我的理解就是要给百姓创造更多的、更高质量的金融产品,比如说现在所谓的影子银行,这个给老百姓创造了财富,现在老百姓都是在寻找理财产品,6%甚至更高,这是金融改革产生实惠的地方。再一个,未来肯定会启动银行的部分资产证券化,把银行手中质量比较高的,包括房地产的资产打包上市到证券市场,又给老百姓创造了投资的方向。中国房贷一般是浮动利率,在资本市场上很少有浮动利率的经营产品,一旦房贷部分打包到证券市场上,这个利率是浮动的。

   资本帐户的开放,说白了是什么呢?就是允许你我出国投资,出国我们看不清楚,去年美国的股市涨了30%,当然很多人都没看准,有风险。但是事实上如果你把这个问题抛在一边,抛开美国在欧洲宏观经济的影响,微观层面有很多值得百姓投资的金融产品,苹果手机、苹果电脑你们想过没有,苹果手机两头在中国挣钱,在中国生产,中国是最大的生产基地,在中国销售,中国是第三大市场。

   但是我们百姓有谁在五年前、十年前就买了苹果的股票呢?很少很少,这种例子非常多,宝马汽车,中国第一大利润来源,超过美国、超过德国,第一大销售量,前年开始的。在座的有部分年轻人喜欢梦想买宝马车,在梦想之前应该先去采取行动,先去买宝马股票,十年前20欧元,现在一百欧元,大量的股价上涨来自于中国。

   一旦这个阀门打开,我相信一部分敏感的、前瞻性的投资者会从传统的投资渠道转向海外投资。增长速度有所放缓,人口结构在最后一拨,投资渠道会打开。这个落实到房地产是什么图像呢?房地产事情是非常敏感的,影响里面的因素是非常多的,房地产里面的争议非常多,我只是讲中长期。住宅性房地产的格局会有所变化,会不会出现剧变,短期出现剧变不可能,去年十月份有一位非常能干的业内人士,打着我的旗号,说房地产行业酝酿着剧变,绝对不是我写的,这位作者在清华读的是建筑,专业比我好多了,经济当然比不上建筑了。

   我的观点是未来中期5到10年,一定会走缓,不可能重塑去年的辉煌,摆在大家面前的一个问题,怎么样让房地产整体行业不要出现突然的拐点,不要出现所谓的剧变,而相反能够逐步逐步地跟整个经济发展能够同步,既不要拖后腿,也不要虚高,换言之,怎么能够逐步“软着陆”,这是未来五到十年摆在产业人士、政策界、经济学界共同的任务。

   我想两件事非常重要:一、必须要找到一个能够拉动经济,能够部分替代房地产的新增长点,我非常同意成思危委员长的发言,房地产行业始终是国民经济的支柱行业,这是毋庸置疑的;但是过去房地产对经济增长的拉动力量非常大,如果未来走缓的话,必须要有一个后备的增长点。

   我的观点是能够部分起到弥补房地产行业走缓投资方向的增长点,这是广义的国土建设,包括环境治理,包括能源结构的改变,包括公共设施的加固,这些投资不是投资,如果资金来源比较好的话,每一块钱都可以改善土地,这是需要大家共同讨论的话题。

   二、要防止出现所谓的拐点,防止出现所谓的突然变化,逐步控制各种风险,我们值得研讨的三件事:一、百姓买房子财政上的稳健投入要控制好,不能轻易放贷款,千万要避免美国次贷危机问题出现。二、对地方政府过分依赖土地出让费用的,要找到一个可持续提高公共财政的途径,不要搞转移支付,直接在人头上交给地方,包括地方政府把部分投资通过改革的方式吸引民营经济来改善政府的财政负担。三、房地产行业融资的渠道必须拓展,除了信贷和银行还需要国债,还需要有所发展。

   说到最后,我想讲一个小小的故事供大家参考,过去一年我负责了一个新的奖学金项目,主要是面向发达国家的留学生,从小培养他们了解中国的年轻领导,这个出于国际的考虑。2008年有欧洲、美国房地产投资的机会,利用了美国超级宽松的货币政策,大量地接入资金,大量持有各种各样的房地产。去年底,他把持有的希尔顿酒店打包上市到纽约股票市场,成为当年第三大IPO,地产商的发展必须建立在对大的形势正确判断基础上,大形势判断对了以后永远立于不败之地。

  

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