史文胜:中国房地产问题的症结在地权

选择字号:   本文共阅读 2792 次 更新时间:2006-04-08 19:28:09

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史文胜  

  

  探讨社会问题的症结,是知识分子的天然使命。可是,那些被称为经济学家的人们,盲目相信一个教条:与其他商品一样,住房价格也应该听任市场按照供给曲线和需求曲线的交叉点来决定,而无视房产的基本属性——生活必需品。

  作为一个普通家庭此生所购买的最大宗的商品,房产的价格不能通过地区之间的套利或者进口来平抑。房价的大幅上涨,将大大降低普通家庭的生活质量。其实,生活必需品的需求和供给,应该而且必须加以调控。

  由于人们盲目相信市场经济中的交易是自由的,所以,山西的煤老板可以在北京大量购房,温州炒房团可以自由地哄抬其他城市的房价,富人可以购买多套住房。学者只是论及炒房行为破坏了房地产市场的正常秩序,对于炒房这种赤裸裸地转移别人财富的行为,很少有人质疑其合法性。

  

  《宪法》上的逻辑错误

  

  去年上半年,中国政府施展了一系列调控房价的“组合拳”,可是,房价依然我行我素地飙升。以金融手段为主要内容的房价调控政策,为何被消弭于无形而不见成效?问题的症结到底出在哪个环节呢?答曰:地权!

  房产是附着在土地之上的,所以,法律制度对于地权的界定,直接决定了一国的房地产政策。中国法律对于地权的界定有别于其他国家,因此,中国必须采取与其地权的法律界定相一致的房地产政策,使法律体系自洽,而不能照搬其他国家的房地产政策。毋庸讳言,中国《宪法》第十条存在着一个不该出现的逻辑错误。该条款规定:城市的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有。问题是,何谓“国家所有”?

  从法理上讲,“国家所有”只能是全国人民终极的、平均所有。幸好,中国《宪法》第二条规定“中华人民共和国的一切权力属于人民”;《宪法》第三十三条规定:“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”,从《宪法》的角度保障了全国人民对于全部国土之终极的、平均所有。当然,“终极”、“平均”到何种地步,还要受到学术理性、人文理性的制约。

  根据中国宪法,作为农村集体的一员,农村居民享有一份集体土地的长期使用权;同时,作为全体国民当中的一员,又享有城市土地的13亿分之一的长期使用权。城市居民只享有城市土地(一个宽泛概念)的13亿分之一的长期使用权。也就是说,一个城市居民只享有一份地权,而农村居民享有双重地权。这种不对称的、歧视性的地权安排,显然有悖宪法第三十三条之精神,导致宪法条文之间不能自洽。

  

  应在法理上界定平均地权

  

  因为中国宪法对于地权的界定存在严重的逻辑错误,笔者认为应尽快拟定《宪法修正案》,在法理上明确界定:农村土地归全体村民平均所有,而非终极所有;各城市的土地归该市全体市民平均所有,而非终极所有。另外,还应尽快制定《平均地权法案》,规定平均地权的实施办法;并规定市政当局有义务按照成本价为市民提供基本居住用地。在目前阶段,如果城市居民人均拥有建筑面积为25平方米的住房是合理的,如果标准容积率为5,则每一个城市居民只需要占用5平方米的容身之地。  

  从法理上明晰了平均地权之后,可以很明显地看到,政府拍卖住房用地属违宪行为。政府把本来就属于人民的土地再以高价出售给人民,这无异于保姆掠夺了主人的财产,再把本来就属于主人的财产高价售给主人!有了平均地权这一把利器,如果开发商哄抬房价,若干居民就可以联合起来,向政府申请属于自己的地块,自己建房,这就彻底打破了开发商垄断商品房供给的局面,房价就会被钳制在成本加合理利润的水平。

  有了平均地权的法律武器,可以推演出:每一个家庭只能有一套住房,因为每一个居民只享有一份地权;当住房占地超标时,必须支付惩罚性的地价;山西的煤老板没有资格在北京买房,因为他们所享有的那一份地权,在山西境内已经得到落实;炒房团炒作房价是违法行为,因为炒房本身就意味着炒房者侵占了别人的地权!

  对于暂没有住房的人士来说,势必要租房。建议只能由房屋租赁公司以法人的名义购买住房,然后出租。

  地权是房地产问题的主要矛盾。不懂得地权的归属,就不可能理解房地产,也不可能制定理性的、可持续的房地产政策;在调控房价的过程中,必然会进退失据。抓住了地权这把利刃,中国的房地产问题就可迎刃而解。

  

  •作者为中国社会科学院金融研究所博士研究生

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文章来源:联合早报

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