贾康:经济下行中的房地产与财税政策

选择字号:   本文共阅读 181 次 更新时间:2015-05-21 16:58:11

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贾康 (进入专栏)  

  首先说一说总体的经济方面观察,我们国家的宏观经济运行现在显然还在继续下行。比较直率的说,领导人和各界都在运用着“新常态”这个概念,可以讲它的新已经非常明朗,形成共识。旧的阶段合乎规律的已经过去告别了我们那种10%以上两位数的增长。
  在我们进入中等收入阶段之后合乎规律不可持续,进入中等收入阶段之后,所有的经济都是处于稳定的中高速,如何维持中高速运行,打造好升级阶段是这个阶段的实质。新的竞争已经无可正义,但“常”还没有实现。
  我们的经济还在继续探底,继续下行。去年上半年是7.4、7.5,下半年两个制度在一系列的微刺激有关的相继决策措施出台之后,仍然只达到了两个7.3。今年一季度非常明显,下落到7.0,实际上统计局有关的官员也承认,这是稍微差一点,四舍五入的结果。但我们不要太在意经济的继续下行,但从表现上来看,必须承认不仅在下行,而且在继续下降。地方政府的压力沉重,是不得不实现的状态。
  这个“常”要实现的,要按照软着陆真正追求经济增长质量,加快转变发展方式由新到常的转变,完成探底之后,要使整个经济企稳状态下维持中高速提质升级的状态,提质升级是最关键的。但我们不能否定7%增长的最新指标,是邓小平南巡以来的最低点,而且它是非常重要的新端口,影响市场预期,影响整个市场氛围,包括房地产业。
  在这个里面,如何抓住实质,有一定的难度。我们必须一方面强调宏观调控的定力、底气,让市场充分起作用。另一方面,必须高度关注市场的状态,必须在相继的决策之下,把握财政制度。在已经有的举措安排下聪明投资,增加有效供给,使人民群众得实惠,增加长期发展后劲的投资。
  这些聪明投资要拉着民间资本一起来做,使民间资本更活跃,更有潜力释放取向的过程中形成一个一个进入全局之内的聪明投资项目,这些项目当然包括房地产业必须增加的新的投资。
  我们在这样一个经济继续下行,由新求常,必须抓住创新驱动这样一个总体实现微妙结合的调控方略之中,要密切关注房地产业的下行。因为很明显,中国现在的工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化,总体发展中,我们是有所谓任性增长空间和回旋余地的。这里面很重要的支柱性产业就是不动产房地产的投资和发展。
  整个城镇化过程还要高速发展几十年,从现在真实城镇化率40%左右,按国际经验要一直走到70%的高位才能走进低频的发展阶段,按照这样的持续增长可能要维持三十年,非常接近伟大复兴的历史时点。这样的房地产是随着中国建成区的扩大,陆陆续续从4亿左右的人从农民走向城市定居,必然形成整个产业发展升级,优化之中的支柱。这个客观是非常清楚的!
  当然也有一些困扰我们的问题,这样的支柱曾经在前面若干年表现的热度非常高,一路往上走,当时是越调越热,越调越涨,怎么前面一年多的时间一下子转向了,我们现在可以评价一下在经济下行中的房地产变化是什么。我在观点的论坛和其他的场合都强调,去年年初非常明显的房地产市场变化,主题词应该是“调整”与“分化”,它绝对不是有些人说的中国房地产有崩盘的过程。如果以成交均价表现的房价,出现了一去不回的根本性拐点。曾经这样的观点非常有影响力,一些很有影响力的任人物也博得公众眼球和关注。
  但现在我们完全可以证明,我也愿意借此机会强调一下,经济学的基本逻辑确实是有用的,有助于我们理解规律,不能只看一段时间里的市场波动任何市场都有波动。我们判断它的基本底气对规律的认知是非常重要的。
  整个中国的发展过程,以工业化和城镇化结合来说,总体来说是走到中间阶段。我们的城镇化过程高速发展,还有很大的空间,那么有什么理由认为去年上半年以来曾经显得非常有压力的房地产市场变化就是崩盘呢?换句话说,如果真的崩盘,如果这种波动中根本性拐点已经出现,那就是整个中国跌入收入陷阱有问题了。我们这么悲观,怎么认为这个现象无法收拾呢?
  如果做一个简单评价的话,去年上半年以来,这样的市场调整分化,在演变过程中总体来说是健康,整个房地产市场那时候曾经形成的民众焦虑,决策层和管理部门高度关注,一段时间又显得似乎无可奈何,频频推动种种权宜之计,但肆无忌惮的疯炒氛围已经不复存在了。从一线城市到三四线城市现在没有人担心炒房的问题,更多的是关注它怎么继续演变,而这种演变是市场分化中的继续调整。
  这种调整掌握好,就是挤出泡沫,这种调控会更好,知道房地产是波动的市场,市场机制发挥作用是公平的市场,政府要知道这种市场要保持平衡,就是让中等收入工薪家庭平均,公众和开发商、购房者要一起认识这个市场。大家要在分化市场中分段、分市、分类型,大家要理性的认识市场,决定自己的投资行为、开发行为。再一起遵循市场客观规律考虑问题,那么整个社会在我们的经济社会转轨过程中,以及经济社会发展全面小康社会中全民的认识培训。政府方面、开发商、投资者和社会中都在这个演变过程中,有很多益的经验和认识了。
  在市场下行引领上,大的背景下,我所强调的第二层面,针对房地产的下行如何评价政府行为。一般人都说现在政府在救市,这个说法未尝不可。但我更多的认为现在政府的主要动作可以称为“政策的适应性调整”。这种适应性调整是必要的,因为我们过去担心房地产市场怎么调似乎都表现为单边市,所有人都认为胆大一点冲进去,就可以有非常丰富的回报。造成了很多因素尤其是制度要配套情况下,怎么在政策方面想办法,包括推出非常极端的行政手段,依然不能遏制炒房团的肆无忌惮的炒作。现在这个阶段来了之后,政府可以相对的进行适应性调整:
  第一,我认为各个地方因地制宜的逐步取消限购是完全有必要。如果称为这是“救市”,我更愿意称为考虑市场下行中帮助市场更合理恢复常态的同时,我们把权宜之计有很大负作用消化掉。有关部门表了态,不能有权宜之计,既然是权宜之计特别的必要性不存在了,为什么不能退出?理所当然可以退出。现在还有几个城市没有取消限购,北、上、广、深和三亚,他们各有各的道理。主要不是担心这几个城市的房价上升,它有其他的压力要求退出。
  北、上、广、深和三亚作为一线城市,外来人口压力太大,当地政府在维护基本权利均等化之后,仍然不能很好的适应市场的变化,消除“城市病”的情况。北京已经要求按照京津冀的格局,抓紧做好全盘规划,一定要调整它的状态。总体来说,是权宜之计行政手段的限购,限制外来人口的压力。
  三亚的战略是什么?在国际旅游岛的情况下,已经形成了一轮购房的发展,在当地购房人是大量非本地的,从内地,特别是从东北区域涌进来的购房者,在当地已经形成了东北人扎堆的社区,他们认为这种结构状态需要调整,不需要一下子在放开之后更多的东北人和内地人进入三亚购房,他是希望稳定本地的持房者的结构。在这种形势下,其他城市都取消限购,我觉得是合适。
  还有一点,我认为政府的金融政策、信贷政策的放宽,也是一种总体来说政策适应性调整。比如说首贷,以后放宽到所有的贷款都还完了,这时候再贷款,不管手上有几套房,都可以认为首贷,这合乎市场规律。这是在市场交易中消费者主权上的自由选择,市场信贷不用担心市场疯炒的情况下,应该让市场起作用,让消费者自己判断。他愿意多买房子,是用于投资需求或者是改善,我认为这是适合现代总体情况。
  另外首付的比重在调低,也有必要。就是前面的认识框架,大家已经比以前更好的认识了市场的风险,更理性的在做判断,这时候适当降低一些首付的比重,比如降个40%,实际上是使市场上活跃程度适当提高,但不用担心这样一来马上就变换疯炒状态。我个人认为,作为研究者来说,把它称之为怎样的表现,比如说救市也未尝不可。但不应该指责政府做得不够恰当,政府要让市场充分起作用,让市场总体发挥决定性作用。
  再说到财税,我注意到交易政策在放宽,原来坚持持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免,现在已经给出信息,不少地方是放宽到只要两年,持满两年就可以享受个税的减免政策。这样有利于房地产市场的活跃,有利于按照市场机制减少比重。而且实话实说,二手房的供给量在上升,现在大量的二手房涌入市场,很好的使供需得到了校正。前面单边是一路上升的时候,往往表现为供不应求,现在反过来了,要消化库存,二手房很多空置房进入市场,这时候当然税收和前面的信贷一样,应该助力于市场更多的起作用。
  总体来说,这是有利于盘活存量,促使生产要素更多的流动。按照机制本身的逻辑和规律,来使我们总体的市场来说更健康,消化过去的问题,以后可以对接更可持续的发展。
  在这个肯定之后,我要说的第三层面,就是在经济下行中的房地产市场,不可避免跟着还要完成调整,在这种情况之下,一方面对房地产市场要有它的长远发展信心,另一方面要特别注重房地产市场当期还在继续的下行,财政的调整是有必要的。
  顺便说一下我的观察,去年下半年首先传来的消息,整个中国房地产市场如果拿均价为标志,看它的热度和景气水平,首先去年下半年近乎崩盘的温州企稳了,传来的消息说温州的房价从高点接近6万一平米,近乎崩盘式的落到二万二的一平米,这是非常好的现象。温州的情况比较特别,鄂尔多斯也不能和温州相比。温州主要是本辖区内大量的民间游资,前面若干年可用资金没有支持经济,而是出去炒房,后来炒作大豆,后来大豆也炒不成了,造成资金链断裂。
  所以,辖区之内形成了局部的崩盘。但温州体现了另一方面的成熟性,有如此严酷的市场冲击,没有听说温州所谓的苦主们跑到市政府面前哭诉,有一些已经接近破产,但人家在默默吸收。在温州这种区域,老百姓更真实把自己的行为和市场对接行为冲击中的亮点。
  但是回过头来,毕竟这种过程很痛苦。去年下半年,温州虽然还有一个很痛苦的复苏过程,但总体表现上,这种底部似乎已经出现。去年十一长假之后,北京这种高价的代表,它的市场放量,很多中介机构开始抬价。到目前为止,总体而言,北京这个区分地段市场在回暖。总体来说,中国低端的代表温州,高端的代表北京,都已经在探底。这条跟着城镇化走的房价、均价的基本放量更有信心了。其他基本的二线、三四线,不同城市的类型之间,他们高高低低怎么消化原来的泡沫,消化存量,出不了大格,就是一个调整的收敛过程。
  所以,我们看得相当清楚,今年很有希望,在年内基本完成其他大部分城市房地产市场下行调整,不防止有些城市还是有压力和局部的问题,甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态。但总体而言,我们已经看得非常清楚。现在就更不要相信中国经济崩溃论的说法。
  那么中国财政方面面对这样的基本判断,面对现在看到的信贷政策和前期税收政策的基本铺垫,我们应该做什么事情,我认为有这样几点:
  第一,从中央经济工作会议非常确定加力增效的方针之下,积极的财政政策以及扩张性财政政策的力度,要保持总体来说符合现代阶段性特征,阶段性下行如果下行压力加重的话,我们不排除适当的财政力度也上升。今年的赤字率在表面形势上算帐是2.3,楼部长特别强调了,实际算帐的水平,把中央预算调节基金的出出进进算一起,我们是2.7左右,也是安全期。有必要的话年内适当增加财政的力度,是一个备案。
  第二,我们对于政府必须全力做好棚户区改造,保障房的支持,财政方面要更好的发挥支撑和结构优化导向作用。这里面一些具体机制,中央已经给出了非常值得肯定的,比过去清晰化的指导。比如说保障房建设要从棚户改造,使最苦棚户区的居民可以尽快改善住房条件。
  另外,原来十几种保障房的名录现在可以实现两种类型,第一个就是把廉租房和公租房合在一起,既然分不清楚就合在一起。第二另外一种公有产权房。在取得公租房的时候,形式上是租房,不是随行就市去售出,但很好的满足现实的需要。大量的夹心层不能满足大量的产权房,但中国的形势下如何提出可以说阶段性租房,(点击此处阅读下一页)

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