张晓群:驳易宪容先生关于房地产业的系列观点

选择字号:   本文共阅读 5225 次 更新时间:2005-09-20 02:19:19

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张晓群 (进入专栏)  

  

  易宪容先生关于房地产业的很多观点,在我看来都是不正确的,缺乏事实根据、缺乏逻辑。特写此文,以和易先生商榷。

  

  一,我国房地产市场是否总体过热、是泡沫经济?

  

  易先生对此的回答是肯定的,他说:“面对着中国的房地产泡沫,为什么总是有人出来希望维持这种泡沫呢?”“当中国的房地产泡沫越吹越大时,总有一天是要破灭的。”“明明是房地产泡沫吹得大大的,但就是有人或有单位在大声嚷着:国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在脱离市场理性、市场常识混淆视听,面对着吹得越来越大的泡沫,让广大的民众来接最后房地产高价的一棒”。(05年1月18日《房易网》)“目前国内房地产市场的需求基本上是建立在一种虚假繁荣之上的”(见《搜房网》“易宪容博客”,以下引文若非单独注明,均引自该博客。)。

  那么,做出这样肯定的宏大判断,依据何在呢?在《搜房网》“易宪容博客”中,查遍其四十几篇文章,找不到这样的统计依据,那他怎么就敢于做这样的立论呢?在《每日经济新闻》对他的一篇访谈中,有这样的文字:“在围绕房产泡沫问题展开的争论中,因为没有就房产市场进行学术性调研,他时常遭遇批评。易宪容并不把这些批评放在心上,他很明显不重视调研。当记者问他,如果就中国房产市场问题发言前先进行调研会不会更好呢?他的回答却是调研存在着哪些局限,‘让我调查,我怎么能调查清楚?’再接下来,他会说,他的时间和精力都很有限,而且‘有些思想性的东西是调研不出来的。’显然,他不觉得没做调研有何遗憾。”(05年6月14日《新浪广州站》)学者不作调研也可以,可以引用其它机构、学者做的统计成果。但他又认为国内统计机构对房地产方面的统计数据并不科学,他说:“由于国内编制房地产价格指数的非科学性及不合理性,所公布出来的相关房地产指数或信息,无法真正地反映国内房地产发展真实情况,如果决策者根据这样的数据或信息来对国内房地产形势进行判断或决策,肯定会出现误导。”这样说来,他既不引用他人的数据,因为那些都不科学不真实;自己也不做调研,因为“让我调查,我怎么能调查清楚?”;这就难怪在他的文章中,怎么也找不到这方面的统计数据。可是,没有统计数据,怎么就敢做惊人之论呢?这是一个学者应有的科学态度吗?

  我这里倒有两组数据。据05年3月24日《房易网》,摩根士丹利根据平均国内每套住宅的价格,以及政府公布的城镇家庭平均年收入,计算出两者比值为7:1;但又指出,每套住宅的价格数据较为可靠,而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估,它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40%。因此,它的判断是:中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章,根据他的统计,中国城镇住宅均价2400元,平均面积70平米,则每套均价16.8万元;而城镇家庭年收入平均为3.5万元;两者比值为4.8:1。因此,他的判断是:中国总体的房地产业的发展,不能说是一种“泡沫”。另外,据上述摩根士丹利的报告,98年以来房地产价格年平均上升9.2%,而按中房协副会长顾云昌先生认为的数据是13.5%(05年3月31日《房易网》),但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14%,家庭存款平均年增长18%,所以摩根士丹利认为:中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。

  从以上数据可以看出,我国房地产业的发展,从整体看、从长期看,应该说是基本健康的、是良性发展的。当然,整体上健康,不等于每个局部都健康;从长期看发展良好,不等于在每个具体时段都发展良好。那么,什么时段(比如04年)、什么地点(比如上海)出现了问题,就应该有针对性地对该时段、该地点进行调控,但这不应影响我们整体上、长期上的判断。

  易先生在这方面的另一个错误是,以局部代整体。说起泡沫就是全国的,举起例子则是上海加北京。当然,对于他这样自己不做全面统计,也不引用他人统计的学者来说,能依据的就只有自己有限的感性经验了,然后就以点代替面。按他的思想方式,要是见到了三个爱斯基摩人恰好都是右腿跛,他就会逢人就说“爱斯基摩人都是跛子,而且都是右跛子”。我也同意上海以及更早些的杭州楼市是泡沫、是炒作、是虚高,必须采取措施进行降温;但北京楼市是否是泡沫炒作虚高我则不敢下判断。董藩先生(北师大教授)对此有详尽分析(05年4月18日《房易网》),他认为“上海、杭州有很明显的泡沫成分,但北京不同,是真实、巨大的需求导致了较高的房价水平。”,论据是,因为北京有全国最大的公务员队伍、涉外机构、白领阶层、科教队伍、文化艺术从业人员。退一步说,即使北京也是泡沫,也不能就说广州、兰州、长沙、石家庄、宜昌、芜湖等地的房地产都是泡沫。目前我国住宅投资占固定资产总投资的12%,怎么可能有资金量把这样巨大的盘子炒作起来?在楼市上,炒作上海、杭州,以及更早时候的北海、海南,是完全可能的;但要炒作全国范围的楼市,则是完全不可能的。如果易先生明确具体地说就是上海等地出现了泡沫,我完全同意;可是他偏偏就要对全国楼市下判断。希望语不惊人死不休,此乃人之常情;可也不能大嘴一张,胸脯一挺,什么话都敢说呀。易先生是不是在发扬超女精神,“想唱就唱,要唱得响亮”?

  

  二,用加息的方法,能提高市民的住房条件吗?

  

  所谓不是泡沫,就是说除了几个城市之外,目前全国商品房的总体价格水平,是由供求双方的博弈形成的,这里的需求大部分是真实需求。05年6月24日《搜狐财经》吴向宏先生有一篇文章,文章认为:“说中国房价虚高是投机或者炒作造成的,我认为这并不成立。原因很简单,在房地产需求已经基本市场化的情况下,单纯的炒作不会使中国房价发生目前这种全局性的虚高。我个人认为,中国房价本质上是过去计划经济下、住宅产品长期供应不足的后果。人均住房越来越紧张,城市里长期存在诸如四口之家挤在20平米小棚屋等景象。一旦住房商品化,价格不飞涨才怪。这个道理,就像前苏联长期实行食品供给制,一旦放开,食品价格便会疯涨,是完全一样的。这并不是食品供应商‘囤积居奇’的结果,而是需求市场化后,供给一方不能随之调整,造成一个时期内供给严重不足的局面。”

  我同意吴先生的上述观点,如前所述,98年以来全国房价平均每年上涨9.2%或是13.5%,04年是15.2%,虽然不至于说是飞涨,但完全可以说是上涨很快。虽然是在市民的承受范围之内,但无疑是沉重的负担,市民们期望房价能降下来;而05年5月11日七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》,目的就是要改善提高广大市民的居住条件,其政策包括抑制房地产市场的炒作、在规划中规定以中低价住房和中小面积住房为主、加快建设住房保障体系、完善住房信息披露机制等。当然,政府不能代替市场,不能改变基本的供求态势;但是,政府完全可以在自己力所能及的范围内,采取有效措施,令炒作的市场冷静下来,令快涨的房价放缓下来,令市民们的购房负担有所减轻;而七部委上述通知中的种种举措,正是对症之药。

  易先生当然是力促房价下降,以使广大市民的住房条件得到更好的提高,他说:“市场体制下民众所需要的住房基本上还是需要通过市场的方式来解决。因此,房价的高低也就成为决定生活条件改善的关键,也是我们的社会经济能否真正为民众发展(而服务)之关键。”为此,他自然也提出了对高房价成因的诊断及对策。从他的观点出发,他评论上述“通知”说:“这些政策所谓的新意的地方还有不少,但是大多没有切中近几年来国内房地产投资过热及房价飚升的要害。”而他的观点就是“从国内房地产市场发展情况来看,近几年来国内房地产市场投资过热、房价飚升,最为重要的原因是银行信贷的低成本及银行信贷的易获得性。”

  让我们分析一下易先生的这一观点。他认为“房地产业是一个资金密集性产业,国内房地产市场之所以能够在短期内迅速地发展,最主要的原因就是银行信贷资金的易获得性与利率过低。从国内民间市场来看,其利率都在12%以上(如温州),而银行管制下的利率则只有2.25%,正因为国内的利率过低,只要从银行借到钱就是有利可图的事情,都能够轻易获利。”因此,“无论是个人住房消费的虚假繁荣,还是房地产商疯狂炒作,都是国内各商业银行推波助澜的结果。如果没有国内商业银行的推波助澜,没有国内商业银行放松对住房信贷者的信用、收入等方面的严格审查,国内房价快速上涨是不可能的。”“由于银行的超低利率及银行资金易获得性,使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过人家发展几百年的市场。”也就是说,因为购房市民从银行获得的房贷按揭的利率过低,使得很多并没有购房能力的市民也去超前消费,按揭买了房;结果造成需求的虚假繁荣,把房价也哄抬了上去;抬上去以后呢,大家反而又买不起房了。

  可是试问易先生,你凭什么说贷款买房的市民“只要从银行借到钱就是有利可图的事情”?住房按揭对于80%以上的购房市民都是一笔长达一、二十年的支出负担,怎么能说只要贷到房款就是有利可图?你又凭什么说在按揭买房的市民中有很多并没有购房能力而是在超前消费?难道市民们不会自己对自己负责,仔细权衡自己的收入情况和住房需求,而是虽然没有支付能力却纷纷进入房地产市场?所以,我认为易先生对房价高的成因的诊断是错误的;市民们广泛地采取按揭方式买房,是他们仔细权衡了自己的收入情况和住房需求后做出的消费决策,从这个角度来说,由此形成的房价是建立在真实的供求关系之上的。

  诊断错误,对降低房价开出的药方就更是荒谬。因为易先生认为低利率导致很多市民虽然没有支付能力就纷纷购买房产,从而导致房地产价格虚高、泡沫越来越大;所以就应该提高利率。他的观点是:现在,购买同样的住房,按揭利率提高了,所有购房者的支出都增加了,这样就消除了很多虚假需求,房价就降下来了,大家就都能买得起房了。可是,对于购房者来说,提高按揭利率不也就相当于提价吗?房价现在是否能降下来还不可知,但按揭利率已经上升了,这对于市民住房条件的改善究竟是正面作用还是负面作用?究竟是真帮忙还是在帮倒忙?按易先生这一思路,如果大家都觉得中档汽车十万元的价格偏高,怎么能往下降一些呢?他的点子就是提高买车者的车贷利率,用进一步增加购买者支出的方法来改善购买者的生活。这不是自相矛盾、前言不搭后语吗?04年10月28日央行上调基本金利率0.27%,易先生对记者表示他非常激动。央行加息自有其一系列考虑,尤其是防范金融风险,可是易先生却要把它解读成有助于降低房价:“利息的变化,对准备购房的人影响很大。如果真的要买房,一定要考虑利息风险,理性消费投资,切不可成为买房的奴隶,那么自己的生活将不知在何方。”这段话更清楚地表明,易先生主张的改善市民住房条件的办法,实际上就是要抑制市民的住房消费。

  不仅是提高按揭利率,他还主张进一步严格审查按揭贷款者的收入情况,他指责道:“国内商业银行为了多做其认为的银行优质资产,为了降低不良贷款,完全放松了对个人住房消费信贷的审查。”可是,商业银行为了自身的贷款安全,一定会严格审查购房者的收入情况;目前国内大多数银行的房贷坏账大都控制在0.1%~0.2%之间,从短期来看,这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。对此,央行在其《2004年房地产金融报告》中也认为目前个人住房按揭不良率低,认为居民按揭贷款是商业银行的黄金资产。可是易先生就是要主张收紧对市民的按揭贷款,他说:“对于《报告》以目前个人住房按揭不良率低而断言居民按揭贷款是商业银行的黄金资产,本人不敢苟同。因为,目前个人住房按揭贷款启动只有几年,而这种个人房地产消费信贷贷款时间一般都在10年、20年、甚至30年以上,其不良率及风险短期内根本无法反映出来,特别是中国房地产市场及市场经济刚刚起步,根本就没有走出过一个像样的周期。如果中国经济出现周期性的变化,不仅内地房地产市场必然会出现周期性变化,而且民众就业、民众的可支配收入都可能出现周期性的变化。 如果这种情况出现,个人住房消费贷款供款情况如何,银行的不良贷款率如何,才见分晓。”的确,未来什么都可能发生,可能会出现经济的周期性变化,也可能不良贷款率会上升。(点击此处阅读下一页)

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