马克:从春运人口迁徙看哪些地方楼市有危险

选择字号:   本文共阅读 515 次 更新时间:2015-02-19 22:55:54

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马克  

   又到了一年一度的春运时节,又开始了史上最大规模的人口迁徙,每年都有数以亿计的国人在短短十数天内从都市返乡,再从农村返回都市。

   三十多年来,春运大军从1亿人次增长到今年2015年的28亿人次,如果按照一个人在春运中平均买4次票,乘4次车算,28亿除以4,等于全国春运中有7亿人口在流动。

   在史无前例的人口大迁徙背后,是史上最大规模的造城运动和工业化运动。我们无意于评价这轮持续整整两代人时间的城市化和工业化运动是否合理,无意于评判国家通过货币手段把资源集中在沿海地区,源源不断把人口从内陆地区吸引出来的做法是否合理,这是历史学家的任务。在此我们只剖析这轮造城和工业化运动的一个后果——狂飙的楼市及未来的图景,因为2014年全国楼市似乎都进入了“冬季“,去库存成了主旋律。

   通过百度一年一度的人口迁徙热力图,我们切身感受到了这场人口大迁徙的热潮汹涌。

   从迁徙图上看,人口迁入城市最多的前五名分别是重庆、赣州、北京、玉林、阜阳;而人口迁出城市最多的前五名则是北京、上海、深圳、东莞、广州。

   按百分比看,每100个流出人口中,就有10个人从北京流出,8.9个人从上海流出,8.6个人从深圳流出,4.8个人从广州流出。

   这个数据说明什么问题?说明了人口依然呈现出从东部沿海地区向中西部地区,从北上广深向内陆二三线城市迁徙的趋势,说明了北上广深依旧是全国老百姓争相涌入的地方,只有这样,才会出现春节时大量的返乡潮。

   北上广高高在上的房价已经让无数人望而心叹,以至于“天安门直线距离50公里”居然能成为一个河北小城市招揽买房人的广告词。而去年以来这三个巨型城市房价的下调也让很多人渐渐重生了购房安家的梦想,不少人打算继续观望一段时间再出手。只是,在北上广打工的人,不要奢望房价会继续跌下去。

   因为人口流入是决定一个城市房价走向的关键因素。人口往哪里流动,说明哪里的资源(包括货币)必然就越多,地区也越是繁荣,相应的对房地产的需求必然就多。以北京为例,中国特色下,北京拥有全国最强大的政治资源和经济资源、教育资源、医疗资源,政府机关、央企总部,金融机构总部、著名高校、著名医院均设在这里,在可预见的未来,看不到任何改变迹象。再加上政府对土地的严格控制,北京1.6万平方公里的土地,建成面积才1289平方公里,政府人为控制着土地的供应,在可预见的未来也看不到任何增加供应的迹象。所以这些城市看不到房价下跌的理由,它们的未来特点是:有钱人慢慢把穷人挤出去。“逃离北上广”的情况并不存在,只有穷人被赶出北上广。

   反过来,从人口返乡潮看,中西部和东北城市的房地产的前景堪忧。重庆、江西赣州、安徽阜阳、广西玉林、河南周口、江西上饶、湖南衡阳、河南信阳这些城市的楼市存在危险。大批人口的外出务工证明了政府资源并没有投到所在城市。高铁贯通全国以后,有没带动沿线地区的发展不好说,反而更加剧了人口向资源集中地区(北上广深和省会)流动的趋势。前不久出现的两县争高铁的新闻,背后的含义是,高铁通了以后,更方便外出务工了。

   北京虽然排在迁入城市第2,每100个人里有1.8个人来北京,但每100个人里还有10个人流出,所以不算事。

   结合第六次人口普查数据,安徽、湖南、湖北、四川、江西、东北都是人口流出大省,两相对照,以上结论基本靠谱。值得一提的是,安徽净流失人口近千万,所以安徽整体的房价不容乐观。

   值得一提的是东北和三亚,东北人口净流出200万,所以东北的房价整体不容乐观。三亚这个城市比较特别,人口不多,楼盘非常多,美其名曰养老地产、旅游地产。但真去三亚考察一番,会发现那里尽是烂尾楼。而且这个城市还限购。许多东北人在三亚购房,也就是冬季过来住两三个月,其余时间都空着。三亚人口仅70万。有些夸张的说,走在三亚街头,一半是东北人。

   三亚的最大问题在于它只是一个旅游城市,只在亚龙湾和西部的海滩附近的地区有价值,在往里就是山区了,环境并不好。这个城市没有其他产业和资源,所以不会有太多人选择常住。虽然很多来三亚旅游的人都发朋友圈称想一辈子住在这里,都是叶公好龙罢了。从百度人口迁徙图上看,春节期间北上广还有东北人都往三亚跑,像候鸟一样,过完年就又回去了。三亚并不是一个人口净流入的城市,所以三亚的楼市前景并不是太好。

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本文责编:郑雷
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学友讨论

路西法 2015-02-20 14:54:34

  这个不一定对呀。我家乡就有大量人口外出务工,一个山区县,结果现在的楼价赶上东莞的70%左右了。而且没有任何下降的迹象。

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