张晓群:如何认识当今中国的房地产业

选择字号:   本文共阅读 6729 次 更新时间:2005-08-25 01:46:02

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张晓群 (进入专栏)  

  

  一、房地产业的“泡沫”有多大

  

  让我们首先对房地产业目前的发展状况作一个基本判断。一个老生常谈而又历久长新的道理说,用市场化的方式来进行经济建设,其效率效益要比由政府组织管理高。从这个角度看,我认为目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的。房地产业的进入比较宽松自由,比电信、航空、石油等行业宽松自由很多,中国有几万家房地产公司,北京有几千家房地产公司,最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国营业额的3%,这就形成了房地产开发商之间较为激烈的竞争关系;商品房的定价销售也基本上运用的是市场化方式,每一个开发商都要既考虑市民的购房意愿和购房能力,也要考虑相互间的竞争关系。在这样市场化的运作下,在广大市民不断增长的购买力和对住房强烈需求的支持下,不到十年的时间,房地产业获得了很大的发展,而广大城市居民的住房条件也由此获得很大提高。

  1978年我国城镇人均住房面积仅为3.5平米,而到了2002年底,该数值已提高到21.5平米,80%的家庭拥有自有住房,这说明了广大市民基本享受到了房地产业发展的成果。既然是市场化运作,那么商品房的开发商就必须考虑市场的承受能力,据05年3月24日《房易网》,摩根士丹利根据平均每套住宅的价格,以及政府公布的城镇家庭平均年收入,计算出两者比值为7:1;但又指出,每套住宅的价格数据较为可靠,而家庭年收入则因为大量“灰色收入”的存在而较有可能被低估,它估计这类收入相当于公布的家庭年收入的40%。因此,它的判断是:中国住宅市场的承受力是良好的。而05年2月28日《房易网》转载《中国经营报》瑞士银行安德森的文章,根据他的统计,中国城镇住宅均价2400元,平均面积70平米,则每套均价16.8万元;而城镇家庭年收入平均为3.5万元;两者比值为4.8:1。因此,他的判断是:中国总体的房地产业的发展,不能说是一种“泡沫”。另外,据上述摩根士丹利的报告,98年以来房地产价格年平均上升9.2%,但自92年以来城镇家庭平均年收入增长14%,家庭存款平均年增长18%,所以它认为:中国房地产业的发展是由收入的迅速增长以及市民对提高住宅条件的蓬勃需求带来的。

  从以上数据可以看出,我国房地产业的发展,从整体看,从长期看,应该说是基本健康的、是良性发展的。无疑,这是和中央的指导思想密不可分,在97年中央的北戴河会议中,第一次将房地产住宅业确立为支柱产业,03年国务院再次肯定了房地产业作为拉动国民经济发展的支柱产业的地位和作用。

  但是,整体上健康,不等于每个局部都健康;从长期看发展良好,不等于在每个具体时段都发展良好;由市场机制发挥基础作用,也不等于政府就完全不加调控。04年全国商品房的价格上涨14.4%,05年第一季度就上涨12.5%,这就是过热了。这中间最过分的当然是上海,04年其中心内环线以内的商品房涨幅达到27.5%,这显然不是伴随着收入增长的涨价;而是已经脱离了市民的收入水平,呈现出炒作的、非理性的状况。这种情况我们十几年前在海南、在北海见过,现在又在上海出现了。对此,如果政府不从社会理性出发加以控制,任其蔓延,则必将扰乱原本运转良好的房地产业乃至社会经济和社会生活,后果将很严重。因此,七部委“房产新政”的出台应该说是必要和及时的。市场经济中,经济建设的主体自然是面对广大消费者的各个公司,整个社会经济通过“看不见的手”自发调节;但在某些时段、某些地区这只“手”会间歇性失灵,这时政府就必须出面加以调控调整,使社会经济的运转回到正常良性的轨道上来。

  但我们也不能因为04年房价上涨过快,因为前段时间上海等地房地产炒风日炽,就将房地产业的缺陷放大,把它说成一个很大的泡沫,就像易宪容先生所说(05年1月18日《房易网》)“面对着中国的房地产泡沫,为什么总是有人出来希望维持这种泡沫呢?”“当中国的房地产泡沫越吹越大时,总有一天是要破灭的。”“明明是房地产泡沫吹得大大的,但就是有人或有单位在大声嚷着:国内房地产有什么泡沫。”“一些人或单位在脱离市场理性、市场常识混淆视听,面对着吹得越来越大的泡沫,让广大的民众来接最后房地产高价的一棒”,我觉得易先生把问题夸大了。

  对“泡沫”的一种常见定义是“价格虚高”,也就是价格定得超出了广大消费者的购买能力;但市场经济有一种自我校正机制,一旦一些生产商把价格定得过高时,既会遭到消费者们的用脚投票(不买),也会在同行间的竞争中落于下风,这种情况我们在早期的家电业、近期的汽车业屡见不鲜;而全国几万家房地产开发商,在面对几亿市民时,不用别人教,出于自己商人的本能也会这样考虑问题。他们当然可能在某段时间因为对市场的判断偏于乐观,而把价格定高希图赚取高利润,但销售现实会告诉他们这样行不通,于是,除了几个榆木脑袋的之外,大部分开发商会降低价格以实现销售。正如曹远征先生所说“所谓泡沫,通常讲的是房价虚高,购买能力跟不上价格上涨,出现有行无市现象。如果从这个角度判断,可以发现现在房地产销售很旺盛,很难说有泡沫。至少从全国范围来看,还不能说全国房地产都处在泡沫当中。”(05年4月12日《房易网》)的确,近些年来商品房价格是在持续上升,但其主要原因一是市民们改善住房意愿强烈,在衣食住行中最愿意花钱的就是住房;二是市民收入在不断上升;三是适合建房的熟地供应有限,人多地少是我们的国情。因此,说全国商品房价格虚高,是不准确的。

  关于泡沫的另一种观点是它源于炒作,但我们应该知道,炒作的必要条件是有巨量的资金集中到某一较小的项目上,比如来自全国的炒作资金曾经集中到海南,又比如来自各国的炒作资金曾集中到96年的伦敦、02年的温哥华,而不久前的上海也吸引了来自全国乃至港台等地的炒作资金。同样,十年前中国股市因为盘子小,所以有可能对它爆炒,但在不断扩容后的今天,已不可能再现当年爆炒的壮观;几年前来自全世界的资金也只能将美国股市中的一小部分——网络高科技股——炒作起来。因此,就全国而言,不可能像易先生所说把泡沫越吹越大,“让广大的民众来接最后房地产高价的一棒。”目前我国住宅投资占固定资产总投资的12%,怎么可能有资金量把这样巨大的盘子炒作起来。我们可以说不久前的上海、更早些时候的杭州出现了炒作,但并无足够证据说广州出现了炒作,说北京出现了炒作,更不用说广大的中小城市了。说全国商品房价格在04年上涨过快是事实,但把这一事实归因到炒作则不恰当。

  另一种观点以“国际惯例”为标准,说房价和家庭年收入之比4~6倍是一般情况,高于此比值即为“不正常”“泡沫”。事实上,联合国公布的1998年对96个国家的统计数据表明,该比值平均为8.4,一半以上的国家在6倍以上(05年2月1日《房易网》)。据此,我国情况并没有偏离“国际惯例”;这也说明我国市民对房价的承受性和世界各地的市民是相似的。附带说明一点,这种总体价格水平并不是由政府规定出来的,而是各方需求和各方生产供应自发交汇而出的一种均衡价格,所有《经济学》教科书的第一页都是讲的这个道理。《经济参考报》上有一篇文章(见05年6月14日《中国房地产信息网》),说要通过构建一个“较为科学的商品房定价评估系统”来平抑房价,我感觉作者是在建议由政府综合各方意见来给商品房定价。但三十年计划经济的实践告诉我们,这样做效果不好。当年住房是没有价格的,是福利分房的,但到78年城镇人均住房面积仅为3.5平米。

  

  二、对于房地产业政府最需要做什么

  

  一是保证低收入市民的基本住房需求,二是在保障粮食安全和农民生活的前提下,逐步增加土地供应以满足市民的住房需求。

  衣食住行等需求,既可以是奢侈性的,也可以是必需性的;政府的一个最重要职责就是落实社会保障。用“低保”制度满足低收入市民衣食之需,用公交系统满足中低收入者出行之需,用经济适用房满足低收入者居住之需。但就目前而言,经济适用房的建设有很多不足之处。一是投资少,03、04年它的投资只占房地产总投资的5%;二是标准高,动辄上百平米,看起来很美,给人感觉像是在做政绩工程,却使得单元更少;三是甄选资格的工作粗糙,只好用排长队和摇号的方式来分配。而要真正让经济适用房发挥作用,就必须加大投资、降低标准和仔细甄选。租售均可,但必须廉价,而且只供应给真正的低收入市民。由于出售土地现在是地方政府的主要财政来源之一,而加大经济适用房方面的土地供应会减少卖地收入;而且一批市民住上经济适用房,则会减少对商品房的需求,从而会使地价下降。这些都使得不少地方政府在增加经济适用房方面行为勉强。但这却是政府不可推卸的职责,这次“房产新政”也强调了建设住房保障体系。另外,给低收入者居住保障也不仅限于经济适用房一途,给低收入者按月发放“住房保障券”也是一种较好办法,他们可以拿价值几百元的这种券去自己寻找合适的住房租住,这也可以使得现有的各种房屋存量都能各尽其用。当然,在发放该券时必须仔细甄别受惠人资格,就像发放“低保金”一样。广州就在实行这种方法,效果不错。可以规定地方政府必须将卖地收入中的30%或50%的部分用于上述两个方面。

  钢筋水泥等住房建设的种种要素,其生产供应现在可以说都已市场化了,只有一个要素由政府供应:土地。政府和生产商的不同是:生产商只考虑消费者某一方面的需要,而政府却必须考虑国民的多重需求。如果只一昧地要提高市民居住条件,政府只需不断批出土地即可,但这当然是不现实的。相比于市民住房条件的提高,粮食安全更为重要,所以国家始终把保护耕地面积放在首位。另外,由于在征用农民土地时经常发生补偿不足问题,给被征地农民的生活带来严重影响,而且影响社会稳定,所以中央对征地也一直控制很紧。再者,现在地方政府在进行旧城改造时,时常对拆迁户补偿较少,从而引起矛盾纠纷和较为激烈的社会情绪,中央为此对旧房拆迁也审查很严。以上三者都造成了土地供应量有限。

  当然,这三方面都有改进的可能。政府可以对粮食安全问题做仔细的审核,据茅于轼等学者研究,随着农业科技的进步、农民生产粮食积极性的提高、进口粮食的更加容易,也许粮食安全问题并不严重;这当然需要政府部门对粮食市场的供求状况保持动态的关注,编制耕地总量规划;然后在可能的情况下,增加城市用地。而在对农民的征地上,当前最大的问题是使得失地农民失去生活保障。现在我国的社会保障制度可以简单地分作两块,城市人有“低保”,农民则是依靠承包的土地。如果一户农民所承包的土地被城市征用,则生活失去保障。为此,一个可考虑的政策是凡被城市征用土地的农户,进入城市户口,享受“低保”待遇,这样可使被征地农民的生活仍然有所保障,从而化解很可能产生的激烈情绪。至于市民旧房拆迁,拆迁户最大的意见是被迫离开自己居住多年熟悉的市区位置,一个可考虑的政策是规定所盖新楼中必须划出一部分给拆迁户,把这作为拆迁户可选择的方案之一,当然这需要由拆迁户补一笔住宅更新费。

  提高土地利用效率是另一个政策取向。可以在拍卖土地时控制别墅数量。可以在城市规划时提高土地利用强度,目前全国的城市人均占地远远低于发达国家,北京的市辖区人口密度仅为伦敦的五分之一,纽约和巴黎的十分之一,所谓“摊大饼”;因此,提高城市土地的利用强度,是缓解城市建设用地和保护耕地两者矛盾的有效办法。可以对开发商闲置土地的行为加以约束,比如这次“房产新政”规定,超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,征收土地闲置费;满两年未动工开发的,无偿收回土地使用权。

  以拍卖的方式批出土地,仍然是最佳方法。很多人把商品房价格上涨归咎于采取了土地拍卖制。企业给产品定价时固然要考虑成本因素,但更要考虑消费者的购买力和需求强度,还要考虑竞争态势。假如市区一块地上盖的一栋楼能卖一百万,哪怕这块地只用一万元就买回来了,开发商也会按一百万的价格卖这栋楼;假如这栋楼只能卖一百万,哪怕这块地拍卖价一百二十万,这栋楼也只能卖出一百万。几年前尚未实行土地拍卖制时,北京的房价已经高企,那时大家各显神通,就看谁能搞到地皮;一块地皮会几经转手。政府财政收入流失,土地收益都进了有权有关系者的腰包。而拍卖制能准确反映土地价格,而且公平公正,而且保证了土地收益进入政府财政,政府可以拿这笔钱提供更多公共产品,还利于民。有位银行行长说:北京某楼盘综合成本每平米1.(点击此处阅读下一页)

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学友讨论

御用文人是中国文化的悲哀 萧柏行 2005-08-27 10:10:14

  御用文人的唯一作用是为政府、当权者歌功颂德。除了拍马屁,别无他用!

黑嘴 韩文烈 2005-08-26 13:43:19

  “主要原因一是市民们改善住房意愿强烈,在衣食住行中最愿意花钱的就是住房;二是市民收入在不断上升;。。。”屁话
  “经过一、二十年经济的高速发展,中国民众已经积聚起了可用于投资的巨量资金,”那部分民众?
  建议:一、开征房产税,原则是损有余、补不足;
   二、建设政府所有的廉价出租屋,细则可议;
   三、建立房价与成本的公开制度。

空谈 狼烟 2005-08-26 12:29:40

  要是开发商是憋着一肚子坏水和腐败勾结,去片银行的钱,人民的钱,他会在乎市场规律去考虑老百姓买不买得起。
  以上是脱离市场规律的。
  空谈!!!

作者提出:联合国公布的1998年对96个国家的统计数据表明,该比值平均为8.4 deadshear 2005-08-25 14:31:42

  另一种观点以“国际惯例”为标准,说房价和家庭年收入之比4~6倍是一般情况,高于此比值即为“不正常”“泡沫”。事实上,联合国公布的1998年对96个国家的统计数据表明,该比值平均为8.4,一半以上的国家在6倍以上(05年2月1日《房易网》)。据此,我国情况并没有偏离“国际惯例”;这也说明我国市民对房价的承受性和世界各地的市民是相似的。附带说明一点,这种总体价格水平并不是由政府规定出来的,而是各方需求和各方生产供应自发交汇而出的一种均衡价格,所有《经济学》教科书的第一页都是讲的这个道理。《经济参考报》上有一篇文章(见05年6月14日《中国房地产信息网》),说要通过构建一个“较为科学的商品房定价评估系统”来平抑房价,我感觉作者是在建议由政府综合各方意见来给商品房定价。但三十年计划经济的实践告诉我们,这样做效果不好。当年住房是没有价格的,是福利分房的,但到78年城镇人均住房面积仅为3.5平米。 ( 燕南, http://www.yannan.cn )——说到这个,我就联想到前几天有人发表了一个关于我国官民比例的问题,当前我国的官民比例是30:1,世界上平均水平是200:1,然后这篇文章就举例说美国的官民比例是10:1,所以中国还应该大大增加公务员的数量,简直是个笑话,

作者没有搞清土地的基本属性 hblidan 2005-08-25 13:13:00

   土地除了就有文中所列商品的一般性质以外,还具有区位性、不可替代性和不可再生性等特点。作者在文中用石油、电信等做比喻,认为全国房地产商有几万家,可以形成充分竞争,这是不准确的。如果是石油、电信供应商有几万家,可能可以形成有效的竞争,因为石油可以运输,全国哪里油价高,可以全国范围调运,电信的服务更加可以替代呢;但是房地产行业并不相同,几万家房地产商分布在不同的城市或城市不同的区位,许多房地产商提供的产品就是独一无二的,能够形成天然的垄断,所以,用全国千万家房地产商来支撑房地产行业的充分竞争的论点是说不通的。
   那么作者所论证的前提就不对。

“目前的房地产业基本上是通过市场化的方式来组织进行的”吗? 湘鄂边人 2005-08-25 10:07:37

  房地产业离真正的市场化还远得很。
  理由如下:
  1、中国所谓的房地产,一向以地产为主、以房产次之,房地产公司纵有几万家,而无论农用地还是城市土地,土地的大老板其实只有政府一家,土地不论是征来的、批来的、还是倒来的,其形成垄断价格是没得商量的;
  2、除了土地之外,众所周知,中国房地产业的生产营运资金也不是通过竞争性资本市场来配置的。开发商与购房人的资金渠道和资金价格,通通由“红头文件”和“官银商腐败垄断集团”来调节,绝非市场自发形成。
  3、此外,中国房地产业的所谓“市场需求”也不是真正的市场需求,比如,政府实施旧城改造和房屋拆迁,却不管拆迁之后的无偿安置,于是把这一大笔“市场需求”让给了房地产商。
  
  最后,我们不妨作一个武断点的结论:如果没有土地的市场化、如果没有银行体系的市场化、如果没有城市规划的法治化,就绝对没有房地产业的市场化。

说的不对 jianhe989 2005-08-25 09:14:54

  几万家房产企业就可以有竞争?进入房地产业的门槛那么低?不过是房地产暴利太大,凡是有深厚背景的就跻身该行业捞钱罢了, 和彩电冰箱等商品比,真是让人笑掉大牙,一平方米的价钱顶好几个彩电了,一个人可以省吃俭用一阵子买个电视,但你不能让一个人一辈子省吃俭用买套房子。
  不过是住房是生活最最基本的必需品,即使别人卡着脖子,也必须得买罢了,其实房地产业对老百姓何尝不是敲诈勒索,一个人一辈子的价值就是一套房子,你说中国人有多悲哀?

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