蔡金水:房价背后的博弈

选择字号:   本文共阅读 3990 次 更新时间:2005-08-16 18:35:58

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蔡金水  

  

  前言

  

  [关键词:“看紧土地,管好信贷”的宏观调控政策没有取得预期的效果,中央对房地产从抑制土地资金供给转向抑制住房需求、调控房价。房地产市场的拐点已经出现。房价上涨的真正根源是贫富悬殊和对通货膨胀的恐惧。治标更要治本]

  

  最近一个多月以来,中央连续出台了一系列调控房价的文件:国务院“国八条”、“新八条”;加上5月11日国务院转发的七部委文件;5月27日、30日建设部接连出台的两个稳定住房价格,加强房地产税收的政策,在全社会引起了巨大反响。

  这些新政策的出台表明:

  第一、2004年以来中央为了抑制房地产过热,用“看紧土地,管好信贷”出台的一系列从源头上抑制土地资金供给,宏观调控房地产的政策没有取得预期的效果。只是使房地产的投资规模增长有所减少,抑制了供给,反倒造成了住房供需缺口加大,房价急剧上升,引起了老百姓的强烈不满,甚至上升为举国关注的社会问题。而房价上涨,开发商的暴利增加,又吸引了大批游资包括国外热钱,进入房地产市场炒卖房屋,推波助澜,进一步哄抬了房价。

  因此此次又要从抑制供给转向抑制住房需求,对购房加息加税,出台一系列调控房价的政策。

  第二、说明近两年来关于房地产是否过热,有无泡沫的一场大争论有了结论。中央确认房地产市场是一个过热的不健康的市场,需要进一步加大宏观调控的力度。七部委联合文件的出台,说明原来意见并不一致的央行、建设部、国土资源部等各部门不再各唱各的调,至少在表面上达成了统一,联起手来打压房价。原来站在开发商一边坚持房地产市场并不过热,没有泡沫的建设部也转变了立场,与各部门联手出台文件进行调控。

  但是,对于这些新政策,也产生了很大争议。利益受损的开发商和地方政府并不满意,只是在中央的高压下,不得已表示接受。房地产开发商的代表人物任志强说:我们投降。我们必须老实一点,才能不老挨打。而地方政府也在以各种方式如:减少高价房销售,增加低价房销售来拉低商品房均价以应对中央的问责。但各地房价有的开始下降,有的明升暗降,有的明降暗升,有的甚至逆势上涨,正处于僵持阶段。但去年年底还一路喊着“房地产形势依然大好”的地产大佬们也预言,一年内房价必跌无疑。房地产市场的拐点已经出现。

  因此,面临一场大洗牌的开发商以及围绕着他们的利益集团、地方政府仍会以各种方式与中央政府进行博弈。有人担心,“上有政策,下有对策”,中央的调控组合拳又会打在棉花上。

  而对于用加息加税抑制需求的办法来降低房价,很多老百姓和媒体也并不买账。认为是刀子捅向开发商的高房价,流血的却是老百姓、真正的购房人。用增加购房负担,让老百姓买不起房,或增加房地产税让老百姓买得起房也住不起房的办法调控房地产市场,岂不是更让老百姓失望?提高利息等于房价上涨,加重了购房者的负担,受益的是银行;加税加重了住房人的负担,受益的是地方政府。加息加税也不影响炒房者和开发商的利益,因为他们最终是要转嫁到购房者身上。调来调去还是这些利益集团受益,老百姓出血,群众怎么会满意?

  追究这几年房价飞涨的根源,现在,老百姓和一些经济学家都把矛头指向了开发商、地方政府、销售商、相关部门寻租的一些腐败官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。还有“温州炒房团”“山西炒房团”以及各地的投机炒房客;赌人民币升值涌入中国房地产市场的海外热钱;等等。指出他们已经形成一个庞大的房地产利益集团,推动了房价上升和房地产过热,对社会经济发展造成了严重危害。认为他们都是房价上涨的幕后黑手,应该予以打击。这些当然有一定道理。正是这些利益集团集合起来的巨大能量推动了房价的不正常上涨。但是开发商有一句话说对了:市场经济下,市场决定价格。房价上涨是因为有旺盛的需求,卖得出去的价格才有人买。如果没有人买,那无论开发商、炒房客多么黑心,哄抬房价,牟取暴利,大概最后也只能砸在自己手里,成为烂尾楼。所以房价不正常上涨的后面是不正常的需求。而造成不正常的需求的真正根源是贫富悬殊和对物价不断攀升引起的对通货膨胀的恐惧感。近年来,先富起来的一部分人纷纷购置豪宅,引起社会心理的强烈失衡。仅仅十几年前,原来从局长处长到一般公务员,从厂长经理到普通职工,大家都住在一个院子里,住同样标准的房子,差别很小。人们能住上一套六七十平方米的两三居室就很满意、很知足。而现在,高官大款们纷纷买了豪宅,有了几套大房子还不满足,对全社会起了巨大的刺激作用。于是,刚刚解决了温饱的普通老百姓也不甘心还住在几十平方米的小户型里,忍不住群起效尤,急于改善自己的居住条件了。据说现在80%的城镇居民有购房欲望,人人见面说买房。虽然中国的国情和他们的经济能力还远不能达到这种水平,但是银行购房按揭贷款又使他们有了可以提前消费,能够透支自己经济承受能力的途径。于是,有了一套六七十平方米的两三居室,本来住得很好的人们都要贷款几十万再买一套大房子,甚至也要在郊区买一套度假别墅。参加工作不久刚结婚的小两口,淘空老爸老妈的家底,背上几十万债也要一步到位,买一百多平方米的大房子成为“负翁”。没有买到房子或者买不起房子的人则怨声载道。而近年来,粮食、食品、水电气热、医疗、教育等人民生活必需品的价格都在急剧上涨,引起老百姓对通货膨胀的预期感到恐惧,害怕手中的一点积蓄又变成废纸,急于找到保值增值的手段。而在很少投资手段的中国,现在股市崩盘,邮市低迷,文物90%以上是假货,而中国老百姓的传统心理,只有站着的房子躺着的地一直被看作比黄金更可靠的保值品。于是就更加速了了人们买房的热情。恰逢中央宏观调控出台,控制土地,抑制投资,使地价上涨,房子供给减少,反倒刺激了房价上涨。开发商、炒房客趁机哄抬房价,更加剧了老百姓的恐慌,担心以后更买不起房了。更多的人涌入买房或炒房市场,刺激房价更加高涨,形成恶性循环。甚至出现几天几夜排队购买经济适用房的盛况。

  房子是一种特殊商品。第一,它是人民生活必需品,与吃饭穿衣一样没有人能离得开。

  因此保证人们的基本住房需求,让居者有其屋是每一个社会的责任和义务。普通住宅的价格必须与人民收入水平相适应,让绝大多数普通老百姓买得起。政府并有责任让弱势群体、贫困阶层也能住上房子。

  第二,它价值巨大,是财富的象征。并像黄金一样具有投资和保值的功能。当面临恶性通货膨胀的威胁时,人们会急于将手中的货币变成黄金、房子等能保值的物品,造成房价畸形飞涨。

  第三、它还是奢侈品,有享乐功能。因此拥有房子的欲望永无止境。房子的需求并不以够住为标准。高官大款们拥有了多套豪宅也并不满足。当贫富差距越来越大,富裕阶层的府第越来越宽敞,越来越豪华,对其他阶层的刺激也就越来越大,攀比效仿心理越严重,使买不起房的人越不满,造成的社会问题也就越来越严重。对一个家庭来说,超出自身承受能力,透支负债买房是一种巨大的生活压力,甚至是灾难。而对一个国家来说,超出社会经济承受能力,透支资源、能源、土地,则会严重影响国民经济的正常运行,引发社会动荡,更是一种灾难。

  因此,降低房价,治标更要治本。要把房价降到绝大多数人能够接受的水平,房价上涨不能只是从表像上找原因,而要从根源上找。要抑制豪强,不能给有钱人超出国情盖豪宅,以缩小住房上的贫富差距,消除老百姓的不平衡心理甚至是仇恨心理。同时要下大力气稳定物价,特别是与老百姓生活息息相关的生活必需品和医疗教育等公共服务的价格,不允许垄断集团任意涨价,以消除老百姓现在对通货膨胀的巨大恐惧。并提高存款利率,使人民币存款不再是负利率。遏制超出社会承受能力的不合理的住房需求,满足普通老百姓的合理住房需求,保证供给,才能使房价平稳下降。

  

  一、中央连续密集出台的宏观调控政策在全社会引起强烈反响和巨大争议

  

  近几年,房地产一直是社会各界关注的热点,房地产是否过热?有无泡沫?争论得热火朝天。进入2005年,房价问题更是成了社会焦点问题。2005年5月11日国务院办公厅转发的建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等七部委《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》在媒体上一公布,立即在全社会引起广泛关注和巨大反响。在房地产业更是引起一场轩然大波。这是继3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》,即业界所说的“旧八条”,4月27日,国务院常务会议提出“加强房地产市场引导和调控的八点措施”,即业界所说的“新八条”之后,所发布的又一调控房地产市场的重大举措。调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格。2003年以后,我国宏观经济指标中,投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点一直放在调控投资规模上,对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门,一个是土地闸门。但调控的结果并不理想,控制土地的结果是地价不断上涨,刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨又使房地产行业利润率增加,而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束,使更多的合法资金和非法资金更多的涌入房地产业。事实表明,2003年之后,大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业,“温州炒房团”“山西炒房团”以及各地的投机炒房客;赌人民币升值涌入中国房地产市场的海外热钱,都在房地产市场上兴风作浪,企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产没有取得预期的效果。反倒使房价过快增长,使房价成为当前全社会所普遍关注的问题。已经引起了群众的强烈不满。

  国家统计局最新统计显示:2004年,内地商品房平均销售价格同比上涨14.4%,涨幅比上年提高10.6个百分点,其中商品住宅价格上涨15.2%。这一数据纠正了此前有关部门公布的2004年房价涨幅只有9.7%的谬误。进入2005年,房地产投资增长依然较快,一季度达到了26.7%;房地产市场价格仍然持续上涨,一季度,我国商品房平均销售价格同比上升12.5%,涨幅比去年同期提高5.8个百分点。二季度中国三十六个大中城市房价仍保持上涨态势,涨幅约在7.5%左右。而这一数字,仍受到各界的普遍质疑,实际上涨的幅度,可能要比政府部门公布的上涨幅度还大得多。而且国家统计局的专家认为,下半年房价增长仍可能偏快。

  按现行政策房价肯定降不下来,如不及时调控还可能引发新一轮房价上涨。所以,中央一系列调控政策相继出台。

  从去年到今年,老百姓对于房屋价格暴涨不满的网络议论和批评趋向白热化,大有从市场经济领域转移到政治领域的苗头。提起商品房价绝大多数人都觉得价格太高了。以北京上海为例,一个普通的三口之家,即使年收入能达到5万元,并且存下其中的3万元用于购房,要购买一套房子也需要30多年!而实际上,年收入能达到5万元的家庭并不是多数;即使达到了5万元,每年存下3万元购房谈何容易!如果不与纽约和东京比的话,中国的房价已经堪称世界第一。现在上海,北京,杭州的120平方米公寓房价都在一百三十万人民币的价格以上,相当于15万美元的价格。可是在纽约皇后区的同样面积的公寓房价房价只要5万美元。

  15万美元已经可以在美国的休斯顿买一栋新的独居屋。而美国的房子质量还比上海的好得多,并拥有永久土地使用权。中国则只有70年土地使用权。可是中国普通工人的收入水平,在工资水平比较高的上海的平均工资也只是美国普通工人平均工资的十分之一。所以中国的房价与工资比率是美国的几十倍。中国的房价工资比率无以伦比。房价已经远比收入涨得快,远远超出了普通工薪阶层的承受能力,成为一个严重的社会问题。

  房地产是一种需要消耗大量土地资源、能源、水资源、钢铁铜铝等金属矿产资源、木材水泥等建筑材料,以及巨大运力、巨额资金的行业,土木之工不可擅动,必须根据国家的财力物力适度发展。房地产过热,投资过大,超越了社会经济承受能力,就会消耗过多的国民经济资源,造成整体经济过热,产生一系列严重后果,影响国民经济的正常发展。2003年后的中国经济,出现了部分行业的过热现象,煤、电、油、运全线告急,进、出口连续几年增长超过30%,加剧了中国经济与外部环境的摩擦,最直接的表现就是国外对人民币汇率问题的喋喋不休。而导致我国宏观经济过热的罪魁祸首就是房地产行业,没有房地产行业投资的连续高速增长,就不会有钢铁消费与生产的高速增长,也就不会有电力的紧张和煤炭的短缺,运输的压力就会缓解。可见,宏观调控的重点应该是房地产,(点击此处阅读下一页)

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