巩胜利:中国房地产遭遇周期性“断崖”

——看金融海啸5年后美元首次QE褪出、欧元开闸之际的中国房地产业之路往哪去
选择字号:   本文共阅读 738 次 更新时间:2014-08-07 20:58:25

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巩胜利 (进入专栏)  

  

   【核心提示】:2014下半年,已开始进入“收获”的初期。来自新华社“新华视点”《中国房地产开启“高台跳水”?》一文称:“北京‘五一’假期二手房成交仅31套,同比下滑超八成;深圳某楼盘单价降2000元再遭老客户‘维权’;南宁限购政策松动或引发‘救市潮……”今年一季度以来,无论是新房还是二手房,多地楼市经历从“一房难求”到“降价甩卖”的骤变。尤其是近期,全国楼市呈现出了观望心态渐浓,“看空”情绪弥漫着普遍特征。文章认为:“在全国整体信贷收紧,部分地区供应过剩的背景下,全国楼市是否拉开了“跳水”序幕”。到7月28日,中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心在北京发布2014年《中国住房发展(中期)报告》认为:尽管中国整体房地产不会崩盘,但该报告的主编、中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,一些房价涨幅较高、前期开发量较大的东部二三线城市,“崩盘完全是有可能的”。据中国官方数据显示,今年前六个月,房屋销售额较上年同比下降9.9%。房屋新开工面积较上年同比下降近25%。中国房地产真要遭遇“胡温十年”十连涨后、到2014年大转折“跳水”?中国这种连续十数年快速经济高增长所遭遇的周期性“跳水”“断崖”,很有可能会延续数年才逐渐得以缓解。

   人类至今,没有那一任何一个国家的发展可以摆脱经济增长形成的泡沫,只是经济质量增长高的国家泡沫少一些,经济增长快、质量差的经济体,泡沫就多、甚至严重影响经济继续前行。中国改革开放36年至今,形成了一轮又一轮的泡沫,但至今中国经济的泡沫没有被戳破过,而2014年这轮中国经济发展最先泡沫破裂的,恐怕就是产业最大、发展最快的中国房地产业开始了……

   美元将于今年10月将宽松货币每月购买850亿美元债券完全停止(到6月份依然每月购券450亿美元);6月5日,欧洲央行委员会当日决定:将欧洲央行银行欧元存款利率降低至负0.1%,主导利息降至有史以来最低0.15%,同时欧洲央行宣布向银行释放新长期再融资操作初步规模为4000亿欧元(约合近4万亿人民币),几将实施18个月。美元欲断水,欧元始放水,全球这两大占90%以上交易支付的国际货币南辕北辙,这对中国2014年房地产的货币政策更是两难进退。

   6月13日,国家统计局公布了5月的宏观经济数据,其中,5月全国规模以上工业增加值微弱回升,较4月增加0.1个百分点至8.8%,“克强指数”之一的发电量有了明显的回升,5月发电量同比增幅为5.9%,好于4月的4.4%。房地产的情况却每况愈下、更加严重。今年以来,全国房地产开发投资的增速从1-2月的19.8%一路下滑至1-5月的14.7%。一年来全国房地产投资曲线图(1):

  

  

   北上广上演高台跳水?

   2014年一季度已经过去,全国市场看空情绪弥散下的一线楼市,未能在4月份出现明显反弹,北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。据来自中国54个城市数据显示,今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米,较去年同期大幅下滑47%,其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫,降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位,2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%,为自2008年9月全球金融海啸爆发以来的历史最低位。

   结合住宅供应情况,从四大一线城市的具体情况来看,除广州供求较去年整体保持平稳之外,京沪深三地表现均不理想,其中深圳供求双双下降六成。虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段,但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。这成为制约楼市成交的直接因素,在此前一季度楼市成交萎缩基础上,4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。

   深圳市规划和国土资源委成交系统显示,2014年4月,深圳新建商品住宅成交2936套,环比增长4.2%,同比减少25.5%。该状况延续了一季度整个的疲软态势,1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套,成交量下滑四成。这也让部分业内人士认为楼市将在4月份反弹的预期落空,但目前成交低迷态势尚未明显波及房价,4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元,同比上涨8.5%,环比上涨1.2%,仍维持平稳的趋势,并未出现下滑现象。

   受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响,广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象,加快入市步伐,但这仍未能在整体上有效提振成交。根据当地机构统计,4月广州全市一手住宅网签5195套,同比下跌7.5%,环比则下跌16.7%。此前1至3月,广州一手住宅共网签了16194套,同比大跌40%。在价格方面,4月广州全市均价每平方米14714元,同比上涨了8.87%,环比下降5.1%。

   在房贷持续收紧情况下,当前市场上购房者观望情绪较为浓厚,一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。有分析称,从24个重点城市成交金额看,目前北京和上海情况略好,广州和深圳以及其他城市情况并不理想,不少城市的销售情况都是在程恶化状态,多数存消比在上涨,有9个城市超过24个月,比如深圳存消比为29个月,上海和杭州为33个月。

   有专业研究中国房地产分析认为,从“五一”假期的市场表现,可以明显看出今年一季度市场的整体下行趋势,继“金三银四”未现之后,5月市场开局仍不乐观。目前,全国市场供求关系开始向着有利于购房者的方向转变。有研究国际、国内经济30年资深经济学家分析认为,目前中国市场大环境——货币供应、环境治理、国际上美元QE都在退去的重大改变时期:对国内,迫于资金回笼压力,开发商将“走量”摆在第一位,入市项目定价普遍不高,促销力度也有增加的趋势。而中国央行货币投放已经创历史之最,2013年末已达创纪录的110万亿人民币,这是中国央行未来货币策略的“两难”选择;对国际,下半年美国QE紧缩将于10月份全部退出每月宽松货币850亿美元(全部退出将达每一年近10000亿美元,约合60000亿多人民币),到5月份,美联储还释放出每月450亿美元(近2500亿人民币)的宽松货币,到10月将全部收回,这是近6年来全球第一次金融海啸后国际整体大环境的重大改变。通常,美元一收紧,人民币就会补充哪些空缺的市场份额,剩下的5个月时间,是美元与人民币在全球第二大经济体市场填补货币空缺、增减博弈、相互拉锯战的关键时期。

  

   2014上半年局势

   5月10日,中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)的最新报告给出了答案:2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%,较2011年提高1.8个百分点;房价下行趋势已定,住房市场的寒冬即将到来。该机构调查报告认为:目前,“中国家庭自有住房拥有率已经很高,而且还在迅速上升。中国住房市场刚性住房需求以及改善型住房需求乏力。同时,城镇家庭自有住房空置现象严重供给过剩”。该机构调查结果认为,中国现有住房存量完全可以满足可实现住房需求,现有住房年供给40%即可满足年新增住房需求。“由此可见,中国房地产十年来下行趋势已定,中国住房市场的寒冬即将到来”该报告称。

   CHFS是中国西南财经大学于2010年成立的公益性学术调查研究机构。该机构2012年末发布数据称,2010年中国家庭收入的基尼系数为0.61;但中国国家统计局2013年初公布2003-2012年全国居民收入基尼系数,其中最高是2008年的0.491,2010年时为0.481。CHFS提供的技术数据显示,中国人户分离(仅拥有一套住房家庭因外出务工等原因而空置的自有住房)造成的空置住房比例2013年为5.1%,较2011年的4.8%略有上升;拥有多套住房的家庭空置房屋的比例明显增加,从2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。“据此估算,中国城镇地区空置住房为4,898万套,比2011年增加842万套,”报告称,空置住房占用了4.2万亿元人民币的银行住房贷款。与此同时,CHFS最新季度数据显示,截至2014年3月,城镇地区住房拥有率已上升至89.2%,城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。

   通过2014年一季度后调查显示,中国潜在的刚性住房总需求为24.6%,约为5400万套住房;潜在的改善型住房需求为13.1%。再根据家庭收入及资产状况、房价收入比、家庭还贷能力等不同口径估算,可实现的刚性住房需求在680-2300万之间,可实现改善型住房需求在860-950万之间;综合来看,可实现住房需求不及总需求的不足40%,且在今后渐次逐年有所下降。

   根据以上分析,中国城镇地区可实现刚性住房需求上限约为2300万套,可实现改善型住房需求上限约为950万套,总计3250万套;同时,城镇地区家庭自有空置住房为4898万套,待售商品住宅约为350万套,总供给为5248万套住房。“由此可知,即使不计算‘十二五’期间的保障性住房建设供给,现有的存量住房可以满足可实现住房需求”报告称。

   经过十多年的中国房地产高速发展,目前中国住房存量已经进入过剩期,且空置率开始高企堆积。CHFS建议,在住房市场调控中应注重盘活存量,短期而言可以通过免除租房税费,让空置房屋产生效益;长期可通过对多套房家庭征收房地产税,提高空置房持有成本,来激活空置住房。

   全球范围来看,2000年至今美国住房空置率介于1-3%,香港地区空置率低于5%,日本2008年时空置率为13.1%,台湾2001年时为17.6%。2014年以来,中国房地产市场高位回调,进入传统旺季4、5月也未有改善,成交量始终没见明显好转,1-4月商品房销售面积和销售额降幅进一步扩大至6.9%和7.8%。不过中国住房和城乡建设部6月4日表示,整体而言当前房地产指标大多是正常的,楼市属于正常调节,政府仍将坚持分类调控的原则,保护消费需求、遏制投资需求。中国房地产业是全球最大非市场经济条件下的“特色”运行,与18大新政《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 “现代市场体系”而天各一方,若中国房地产业真要归正“市场化”长期建设,那么中国房地产就必须要挤掉泡沫、调整到“市场经济地位”而绝非“房地产财政”的另一方向。

  

   政府怎样“救市”?

   中国房地产持续低迷让一些地方出手“救市”措施。安徽省铜陵市制定了政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策;南宁市房管局此前发文决定,广西北部湾经济区内的北海等地户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此外,还有天津滨海新区、温州、长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

“中国房地产市场非常复杂,存在着区域分化的问题,不能用总体的、统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示,各地应该根据房地产市场的区域性特点,制定符合客观实际的发展思路。“无论地方政府是否愿意承认,在经济活力下降,财政收入缩水的情况下,类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度”。在中国房地产调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下,(点击此处阅读下一页)

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