笑非:我们还要为开发商暴利的盛宴买单吗?

选择字号:   本文共阅读 2900 次 更新时间:2005-07-21 01:22:08

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笑非  

  

  房地产巨头任志强曾针对国务院为稳定房价而出台的“八条意见”,专门撰写了一篇长达40多页、题为《对形势的判断与对策》的文章,并以全国工商联住宅产业商会报告的名义,递交到了权威部门。他在文中称:“低收入家庭的住房问题应该由政府承担,而中高收入家庭的住房问题则应交给市场。这样,市场中的调控问题就会简单得多了。”

    

  问题真的是这么简单吗?

    

  笔者以为这种说法似是而非,它巧妙地回避了目前市场结构下,暴利从何而来以及是否合理的问题。经济学有一个利润平均化规律,是说一个部门如果存在超额利润,就能吸引更多的厂商进入,增大供给量,降低价格,使利润率趋向社会平均利润率。然而这一规律在中国眼下的房地产市场并没发生作用,说明房地产开发目前还是一个进入门坎高,开发商处于垄断地位的行业,他们牟取的是垄断暴利。这样的暴利使社会承担了巨额成本,加剧了社会分配的不公,也扩大了政府住房保障支出的负担——高价和暴利之下买不起房的家庭数量大大多于正常利润率之下的数量,使住房保障支出超过了正常水平。开发商的“一家之言”,实则是为暴利辩护,是要胁政府为其暴利推波助澜。

    

  房地产业的利润率究竟有多高?虽然现在还找不到权威数据,但有一点是业内外都认可的,那就是开发商赚取了超额利润。据业内人士估计:如果是在土地“招拍挂”实施前买的地,房地产开发利润率可达50—70%,高的能达到100%。这两年通过土地市场买地的项目,利润率均在30%左右。这里所说的利润率是利润与销售成本之比,即成本利润率。某银行行长亦曾在媒体披露:北京朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元,售价却高达3.8万元,同样按成本利润率这个口径计算,这处楼盘利润率达到217%。如果把上述指标换算成通用的净资产利润率(利润与开发商投入的自有资本之比),就更容易比较出房地产业利润超额到了什么程度。假定房地产项目平均开发周期为三年,平均资金占用率为销售成本的一半(因为建设期间资金是逐步投入的,销售期间资金又在逐步回收),开发商资产负债率取较保守的指标60%。则一处销售成本为1000万元的楼盘,开发商投入资金平均占用量500万元,其中自有资金(净资产投入)为200万元。如果成本利润率为30%,这个项目总利润为300万,开发周期内每年获利100万,年净资产利润率为50%;如果成本利润率为50%—70%,则总利润为500万—700万。开发周期内,每年获利167-233万,年净资产利润率约为83%-116%。上述朝阳区的那处楼盘,开发商投入自有资金200万,可得到的总利润为2170万,年获利达723万,年净资产利润率竟高达341%!对照一年期定期存款利率和社会平均利润率,就不难看出房地产开发暴利达到了什么程度。正因如此,才会有开发商坦言:搞过房地产,再干什么行业都觉得没意思了。

    

  问题是他开发商有“意思”了,我们广大消费者却被敲骨吸髓如牛负重。开发商在暴利的盛宴中开怀畅饮乐不思蜀,社会为此付出的代价十分巨大。垄断暴利带来的垄断高价迫使老百姓为居住消费付出太多,从而大大缩小了生活方式的选择空间,在别的消费方面不得不勒紧裤带,这实际上造成了民众福利的重大损失。开发商攫取的暴利越多,就意味着买不起房的人越多,意味着更多人失去了基本的居住权利。从宏观意义上看,消费者为住房付出过多,实际上就减少了对其它产业的需求。而其它产业需求不足,又造成国民经济的不平衡发展,最终对经济增长是不利的。而且暴利之下,必然会掩盖经济资源的巨大浪费。利润率如此之高,提高管理水平和降低成本的动力就不大。一些开发商拿地后往往不及时开发,销售时也故意控制进度,他们并不在乎因此增加的资金积压成本和人力的浪费。因为房价越走越高,利润越来越厚,这一点点浪费开发商足以承受。暴利也带来了土地、资金等资源向低素质开发商逆向配置,利润如此之高,只要进入这个行业,就有钱可赚,一些资质不够,经营管理能力不高的商人,也拼命挤进这个行业,导致资源低效率使用。

    

  正因为有暴利支撑,下注博取更大的暴利就有了本钱。为了进入这市场上分肥,不计寻租成本,利用不正常手段取得牌照、拿地、贷款;为了操纵市场,房地产商们可以付出更大的费用,调动所谓的专家、学者和媒体为自己代言。近几个月来,价格压力增大,很多地方商品房销售明显放缓,但是房地产商们就是能硬撑着不降价促销,房价不降反升。没有暴利垫底,他们敢如此逆市场而动吗?

    

  因此,市场经济条件下,必须对垄断者进行有效的规制。调控垄断高价,稳定房价,向开发商暴利开刀是政府义不容辞的责任和不能回避的选择。否则,愈演愈烈的房地产泡沫一旦破灭,后果必将不堪设想。

  

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