施永青:中国地产商应准备过冬

选择字号:   本文共阅读 252 次 更新时间:2014-06-20 10:10:30

进入专题: 房地产  

施永青  

   施永青:中国地产商应准备过冬

    

   房价跌了,这在中国可能是家家户户都期盼也是很多人都纠结的大事一桩。

   中国国家统计局最新数据显示,70个大中城市5月房价环比在过去两年来首次下跌,同比涨幅进一步收窄并创逾一年来最低位。中国指数研究院之前数据也显示,今年5月全国100个城市新建住宅平均价格环比下跌0.32%,是自2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次下跌。端午节期间,北京住宅交易量创下7年来的同期新低。同时近期北京南五环外的诸多知名楼盘网签率也不足三成。

   宁波、无锡、杭州萧山、天津滨海、铜陵、郑州、扬州、芜湖等多地"救市"放低限购门槛;还有一些城市实际推行"限降令",限制开盘价下调幅度以避免房价下跌过猛。

   一边是越来越多的楼盘降价促销,一边是手持现金观望的购房者,对中国楼市的2014年迄今的表现,到底如何看待?房地产市场是否将面临崩盘?而这又是否会影响到中国本已不太乐观的实体经济增长?

   香港中原地产创始人、现任中原集团董事、曾任中原集团主席施永青,接受英国《金融时报》中文网采访时表示,今年中国大陆楼市形势非常严峻,二三线城市,楼市拐点已经出现,且短期内难以扭转,救或不救的结果都是一样。而对于一线城市,他则认为中国政府应松绑限购,避免爆发系统性风险。不过,对于政府对楼市是否调控以及何时调控到何种程度,施永青则认为,房地产开发商不宜过分乐观,还需"做好准备过冬"。

    

   中国楼市步入下行通道?

   施永青表示,"过去十年,中国大陆经济保持着近两位数的高速增长,再加上超百亿的货币供应量,导致房价上涨过快、过猛。在这个过程中,还出现了房价与经济增速背离的现象,即当中国经济出现调整的时候,房价并没有像其它行业一样随之调整,而是保持足够坚挺,不少一线城市在上涨预期以及巨大需求的推动下,还出现了不跌反升的局面;随着经济回升,当市场普遍认为房价再次合理后,房价就会出现新一轮的飙升。"

   他还指出,"如今, "经济下限论"、"稳增长"、调结构、官方增长目标下移等都预示着,中国经济类似过往十年的高速增长将一去不复返,楼市调头向下的概率大增,不排除出现拐点的可能。"

   近期外资机构集体唱衰,似乎也暗示着中国楼市将会出现拐点。上月,穆迪将中国房地产业预期从"稳定"调整为"负面";巴克莱预计中国大陆楼市的衰退趋势将延续至2015年;瑞银指出,楼市调整将是未来两年中国经济面临的最大下行风险,中国楼市正面临拐点。

    

   房价下跌的副作用

   当楼市向好的时候,很多诸如住房供应紧缺、官僚主义盛行、贫富差距拉大、杠杆率过高等矛盾、风险会被房价的快速上涨、行业繁荣景象所掩盖,一旦楼市出现调整,房价下跌的副作用呈现放大效应,这些问题就会付出水面,其负面影响程度甚至可能大过行业调整本身。

   施永青认为,"一旦房价下跌、资产贬值,首当其冲受到打击最大的就是房地产开发商。一方面,据估算,由于近几年房地产行业竞争激烈,房企当前盈利率维持在10~20%水平,一旦价格持续下跌,利润空间将进一步压缩;另一方面,过去一年,中国"地王"频现,出现了"面粉贵过面包"的局面,开发商之所以敢争先恐后的竞拍土地,最关键的原因是:他们一致坚定相信"面包"(房屋)迟早会贵过"面粉"(土地),但遗憾的是,这种局面似乎离他们越来越远;此外,中国大陆房企的资金杠杆率非常高,70%是业内普遍认为的"合理"水平,个别房企甚至达到150%,而香港房企一般维持在30%左右。在政策调控、行业调整、利润空间压缩、成本上升等等因素共同作用的情况下,房企一旦资金链断裂,其后果不堪设想,况且之前他们过了这些年好日子,突然形势急转直下,显然他们还没有做好过冬的准备,无奈之下,只能通过降价促销等手段快速回笼资金。"

   同时,众所周知,房地产部门对中国GDP所作的贡献接近于20%,行业调整势必会影响到经济增长目标的实现。他认为,"当初一线城市通过"限购、限贷"等行政手段人为压制需求,导致大量开发商涌入二三线城市发展,地方政府为了政绩和地方收入,毫无节制的卖地,根本不考虑是否有足够的需求去消化,有些城市的新城区比老城区还大很多,且当地人口呈现净流出态势,这也是为什么大陆出现了那么多诸如鄂尔多斯等"鬼城"的主要原因。"

   既然住房供给短期内无法消化,意味着前期投入的流动性被锁定,投资被困显然无助于经济增长。另外,开发商在二三线城市项目被困,也会拖累一线城市项目的运营。

    

   决定楼市方向的关键因素

   未来中国楼市到底何去何从,对此,施永青表示,决定未来中国楼市走向的关键因素有以下几点:

   一是,住房空置率,尤其是二三线城市,过去几年,金融系统通过影子银行对房地产行业的渗入不断增加,地方政府举债过多,不得不卖地还债,如果未来地方政府不改变以往策略,二三线城市空置率继续呈现一路上升态势,其房价只能不断下跌。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心上周发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》最新调研报告表明,2013年中国城镇住宅市场的整体空置率达22.4%。

   二是,信贷,以目前货币政策,即使限购令取消,由于市场流动性匮乏,也无法对房价形成支撑。

   三是,交易环节成本,20%个税是导致中国大陆楼市成交持续低迷的重要原因之一,交投只有回到合理水平,才能保证资源流向真正有需求的人手中。

   四是,自住和投资需求分别对待,对于自住需求,政府可以通过行政手段加以干预,包括提供足够的土地、控制价格等,而投资需求,政府应该尽量干预,风险由投资者自行承担,当前中国大陆楼市调控政策就是过于偏向自住需求,而不管投资需求,显然事倍功半。

   在未来中国楼市充满变数的背景下,政策制定者、房地产开发商以及购房者又该如何应对?

   对中国政府而言,施永青指出,"目前楼市形势较为严峻,房地产对中国经济的重要性不言而喻,现阶段一味任其自由发展,很有可能引发系统性风险,现阶段已经到了该出手的时机了,应尽快松绑一线城市限购,至少保持楼市一份乐观氛围,至于二三线城市,救与不救的结果都是一样。"

   对于开发商而言,他认为,"他们需要面对现实,做好过冬的准备,不能像过去一样,将希望寄托在政府让步,尽快回笼资金。"

   对于购房者而言,他表示,"目前楼市投资环境被人为压制,在楼市中的投资行为需要承担较高的风险,而自住需求,则需要根据个人具体情况而定,毕竟楼市涨跌预期并不会过于影响自住。"

   施永青对中国大陆楼市的看法在房地产业内具有一定的代表性,但也有人持不同观点,他们认为,楼市分化、房价下跌、新开工面积、成交量增速放缓等现象属于正常的市场自我调节,楼市正朝着中国政府近几年一直追求的合理回归的方向发展,从这点看,政府暂时没有救市的必要;况且,房地产市场既然是市场,波动不可避免;经过十年的快速增长,未来楼市迈入高基数、低增长的发展阶段是必然趋势,行业增速调整并不意味着市场将出现拐点,甚至崩盘。

  


  

   英国《金融时报》中文网投资与财富管理编辑 冯涛 采写

  

  

    进入专题: 房地产  

本文责编:frank
发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济时评
本文链接:http://www.aisixiang.com/data/75617.html

2 推荐

在方框中输入电子邮件地址,多个邮件之间用半角逗号(,)分隔。

爱思想(aisixiang.com)网站为公益纯学术网站,旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。
凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品,版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整,纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。
凡本网注明“来源:XXX(非爱思想网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于分享信息、助推思想传播,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用,请来函指出,本网即予改正。
Powered by aisixiang.com Copyright © 2017 by aisixiang.com All Rights Reserved 爱思想 京ICP备12007865号 京公网安备11010602120014号.
易康网