杜君立:房地产的悖论

选择字号:   本文共阅读 3895 次 更新时间:2013-12-09 10:41:54

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杜君立 (进入专栏)  

  

   备受瞩目的十八届三中全会尘埃落定,经济仍占据核心位置。在会议公报当中,房地产付之阙如,只有“建立城乡统一的建设用地市场”略有相关。靴子落下之后,虽然沪深股市双双下跌,但中国地产界似乎可以大放宽心。在稳增长的大目标之下,房地产的支柱地位仍然不可撼动。事实上,在不久前发布的11月中国房地产指数报告中,全国100个城市(新建)住宅平均价格达到破纪录的每平方米10758元,这是自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。

  

   与去年相比,在今年所谓的金九银十销售旺季,中国70个大中城市房价和成交量几乎都大幅上涨,北京、上海、广州、深圳涨幅超过20%,创下2011年1月以来的最高涨幅。10月以来,郑州楼市之疯狂甚至远远超过北上广等一线城市,房价直逼万元,“日光盘”已经成为家常便饭。10月19日,万科美景龙堂首次开盘推出560套房源,开盘5小时即基本售罄。楼市火热至此,让郑州不少开发商都提前完成了年度销售任务。

  

   比房产市场更疯狂的是土地市场。从北上广到南昌、济南这样的二线城市,土地市场出现一片“井喷”。在各地密集上演的一轮又一轮土地争夺战中,一些地产龙头拿地金额再创历史新高。在天津、苏州和杭州刷新了地王新纪录的同时,北京农展馆“地王”的楼面价达到7.3万元/平方米,上海新“地王”总成交价更是高达217.7亿元。据官方数据,今年1至7月,国有土地使用权出让金收入达到20151亿元,同比增长49.4%。9月郑州土地成交环比上涨了将近10倍。

  

  

过剩还是紧缺

  

   今年的诺贝尔经济学奖获得者希勒有一本书,名为《非理性繁荣》,他曾准确地预言了2000年的互联网泡沫和2007年的美国房地产泡沫。在希勒看来,泡沫是一种典型的非理性繁荣,这种繁荣是不可持续的。根据希勒的理论,中国地产无疑是一种非理性繁荣。在繁荣的背后,难以掩饰中国整体经济发展的不均衡——一边是严重过剩,一边是严重紧缺,真可谓一半火焰,一半海水。房地产貌似在解决这种过剩,实则使过剩更加严重,从而进一步加重了另一边的紧缺。

  

   第一是产能过剩。最近十几年来,中国钢铁和水泥产量和消耗量一直占全球总产量的一半以上,而其中绝大部分被用来盖房子。钢铁和水泥行业都是典型的高耗能产业。中国建筑行业的总能耗已经占到整个社会总能耗的三分之一以上。中国煤炭的产量与消费量居世界第一,占50%左右。中国正从煤炭出口大国变成煤炭进口大国。根据海关总署的统计,今年前三季度我国累计进口煤炭2.39亿吨,同比增长17.6%,其中9月进口煤炭2573万吨,同比增长38.1%,煤炭大省的山西今年1至8月份的煤炭进口量是出口量的4倍之多。

  

   第二是货币过剩。中国广义货币供应量(M2)连年创造新高,形成巨大的通货膨胀压力。中国1990年货币总量为1.53万亿,2002年为16万亿,2013年达到103万亿,中国的货币投放量比经济总量第一的美国高出1.5倍,位居世界第一。此外,中国灰色经济规模超过6万亿,且20%富人拿走72%灰色收入。全国一年的灰色收入相当于全国养老金支出的4.8倍,而被贪贿的黑钱约占GDP5%左右。巨量的灰色经济,再加上股票市场的低迷,最终让这些“过剩”资金——或者说“热钱”流入房地产市场。从某种程度上,房地产缓解了——而不是加剧通货膨胀的压力。按照许小年的说法,房价一直在涨,如同水库一样囤积了大量超发的货币。

  

   第三是劳动力过剩。农业的现代化和城市化运动迫使数以亿计的农民必须完成职业转换,庞大的农民工队伍面临着艰难的就业困境。国务院总理李克强不久前发表讲话称,要保证新增就业和降低失业率,就必须保持经济增长。

  

   第四是冗员过剩。20年时间,参加公务员考试的人数增长了344倍,依靠纳税人和财政供养的人数越来越多。权力机构的扩张不仅仅是数量上的,权力的寻租空间也在不断扩大,这种权力过剩比冗员过剩造成的危害更大。

  

   从某种意义上,因为过剩,所以才要发展房地产,但反过来,因为房地产的繁荣,这种过剩又得到进一步的加强。房地产与过剩之间相辅相成,互为因果,犹如抱薪救火,积重难返。与过剩相对的是紧缺。

  

   第一是医疗、教育、科研、文化的社会福利和未来紧缺。这些年来,政府对教育和医疗的投入不仅没有随着经济的发展加大,反而有所减少。人类社会的发展模式本来就是从农业社会到工业社会,再到以信息、科技、文化为核心的后工业。房地产基本属于农业社会或者前工业社会的古老产业,房地产的过度投入阻碍了高科技创新的发展,科技和文化严重紧缺。

  

   第二是土地、空气、生态和水等自然资源的紧缺。房地产依靠的是大量的粗放式投资和高耗能企业,这导致严重的整体不经济。环保部专家承认,中国几乎所有的污染物排放都是世界第一。严重的环境污染正酿成一场灾难,中国可怕的雾霾甚至影响到朝鲜半岛和日本。郑州10月份只有4天空气质量达标。中国癌症患者几乎占全球癌症患者的一半,而且正以每年20%速度递增。这些胃癌、肺癌、肝癌、乳腺癌、肠癌主要都是因为空气、食物和水的污染所导致。

  

   第三是居住的紧缺。最吊诡的是,房地产似乎并没有诚意要解决中国人的住房问题。房地产已经完全摆脱了其应有的居住本能。高房价提高了城市化的门槛,甚至人为制造了逆城市化的结果。北上广这些城市飞速上涨的房价,严重挤压着青年一代的生存空间。

  

   第四是消费的紧缺。当大多数新兴中产阶层沦为“房奴”时,居住的代价完全挤占了人们的消费能力,这样一来,拉动内需就成为空谈。

  

   第五是资金的紧缺。房地产越来越像一个赌场,房价成倍上涨,楼市已成为人们获取暴利的聚宝盆,全民炒房之风愈演愈烈。房地产成为资金的黑洞,导致企业流动性严重萎缩,使实体经济难以为继。面对房地产的暴利,竞争激烈的实体经济无人问津,更不用说进行科技创新。有一位民营企业家这样感叹:“一开始抱着帮朋友解决资金的心态进入这个行业。一个不大的楼盘开发下来,我才发现利润太惊人了,投入不到1亿元,两年后利润有1亿多元。企业再努力,再怎么辛苦经营都达不到这样的利润率。”统计显示,2012年房地产行业内平均毛利率在33%左右,而进入排名前十的毛利率均在45%以上。

  

   第六是幸福的短缺。节节攀升的房价在增强富人的幸福感,也在增加穷人的挫折感,整个社会被严重撕裂,从而导致社会整体幸福感的紧缺。中国目前已经产生了有史以来最大的贫富差距,而各种剥夺弱势群体居住权的暴力强拆更是雪上加霜。根据清华大学的一项调查,持续10年的中国房地产浪潮中,有多达6400万家庭的土地被征用,或者房屋被拆毁,这种伤痛不仅仅是当事人的,也必然让全社会为此付出惨重的代价。中国古语说得好,一人向隅,满座不安。

  

   第七是发展的紧缺。房地产的繁荣貌似天翻地覆轰轰烈烈,城市旧貌换新颜,但这种所谓的发展完全是围绕权力和政绩展开的,而不是着眼于一个城市的长远和未来。因为利益的关系,涸泽而渔,寅吃卯粮,每届政府都不惜举债透支,各种顾头不顾尾的面子工程比比皆是。比起遍布全国的无数鬼城来,这些年暴露出来的下水道灾难无疑更加令人触目惊心。一场不大的暴雨就可能让一座城市遭到灭顶之灾。

  

  

支柱还是民生

  

   房地产一直被视为“支柱产业”,这种说法始于上世纪90年代,但正式见诸于官方文件则是在2003年。2003年的国务院18号文件提出:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”。此后中国房价便开始了以每年两位数的增幅快速攀升,2004年和2005年全国住宅价格分别上涨18.7%和12.6%。

  

   为了稳住房价,2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”,2006年又出台了“国六条”,才使得2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下,同比上涨6.2%。但房价在2007年再度大幅上涨,同比上涨16.9%。当年8月,国务院出台24号文件称“住房问题是重要的民生问题”。

  

   2008年正逢国际金融危机,全国楼市一片萧条,为了“保GDP增长”,房地产再次成为“支柱产业”,4万亿的大手笔导致了2009年的房地产出现报复性反弹,总体上来说,中国房地产业一直呈现着“非理性繁荣”。由于房价上涨预期强烈,房市呈现出恐慌式购买的态势,反而进一步强化了房价上涨的预期。

  

   从1998年开始,中国房地产至今已经一路狂奔了整整15年。如果从2001年入世算起,中国房地产用了10年时间将房价推高了整整10倍;与地产市场相反,中国股市至今还在2000点挣扎,真可谓冰火两重天。这10年堪称中国地产的梦幻年代,波澜壮阔的地产狂潮被彻底改造为中国经济的巨大引擎。

  

   常言说衣食住行,对大多数人来说,房地产应该像教育医疗一样,属于生存必需的民生问题,但对政府来说,地产却是无法取代的经济支柱。所谓地方财政已经沦落为赤裸裸的“土地财政”,这其实是一种变相税收。作为地产狂飙的最大获益者,地方政府获得了地产市场的大部分地产收益。包括北京在内的许多城市的土地出让金已经占到财政收入的一半以上,而在节节高攀的房价中,也有一半以上最终落入政府腰包。2012年,全国土地出让金达2.69万亿元,相当于同期全国地方财政总收入的40%以上。

  

   从另一方面来说,也正是因为房地产所带来的财政支撑,中国的城市建设才得以雄心万丈地进行扩张,甚至寅吃卯粮,大量透支。以武汉为例,截至2012年6月30日,武汉市债务余额超过2千亿,负债率达到185.64%,但城市建设依然热火朝天。国家行政学院许正中教授将这种地产化的财政体制调侃为“一房四吃”:“一吃”土地出让金,“二吃”转让住房所得20%的个税,“三吃”房地产税,“四吃”遗产税。

  

   房地产是一个古老的产业,没什么科技含量,只要有钱,谁都可以干,它所带动的也是古老的原始工业,比如钢铁、水泥、玻璃,高耗能,高污染。对中国来说,房地产不仅成为国家支柱,最近还提出了“以房养老”的新蓝图。可以说,这种负载已经远远超出一个仅仅供人栖身的居所的范畴。纵观当今欧美发达国家,没有哪个国家是将房地产业确立为“支柱产业”的,也还没有哪个国家靠房地产实现强国富民。


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学友讨论

聪聪 2013-12-17 19:19:37

  奈何房产缺少类似于市场的负反馈机制,变成了完全的正反馈增强,待到泡沫破裂之时,其结果真是不堪想象

bai 2013-12-09 21:39:52

  分析得入微,归纳得入理!好!

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