一、引言
关于城市商品房住宅小区的业主自治 问题，已经成为近年来越来越多的学者研究和媒体记者高度关注的热点话题，并已取得有不少重要成果。其中，民法法学家关于商品房住宅小区建筑物区分所有权、共有权理论和适用、最高人民法院有关审理建筑物区分所有权纠纷和物业服务纠纷案件司法解释的理解与运用的研究 以及社会学家、政治学家关于城市商品房住宅小区的业主组织发展、业主维权行动的学术探讨 ，最为引人瞩目。与此同时，还有一些以业主生活和业主维权为题材的影视 和文学作品 ，异军突起，从影像和艺术的角度生动诠释了小区业主生活的复杂面相 。这说明，无论是理论研究还是现实日常生活，都反复提示我们：不能不关注业主自治这一事关千千万万业主的幸福生活、小区善治等大局的真实问题。
本文拟在已有研究成果的基础上，着重讨论城市商品房住宅小区业主自治的理念、行动与取向，尤其是业主权利的性质、业主自主选择物业服务企业问题、业主自主掌控商品房住宅小区大型维修资金问题、业主自治与小区善治的新取向等问题。
本文所说的“小区”，是一种新型的城市社区，特指城市商品房住宅小区。与传统式街坊社区、单一式单位社区、混合式综合社区、演替式边缘社区 等城市社区不同，这是一种以特定规划区域为地域特性、以业主购置的房屋及共有财产为共同利益、以建筑物区分所有权为法理基础、以居住生活为主要取向的新型的城市社区或共同体。正如有的社会学家所指出的，目前的城市商品房住宅小区“更加具备了社区的主要属性”。
所谓“业主”，法言法语的物权法专家往往称之为“建筑物区分所有权人”。按照国务院《物业管理条例》第六条之界定，即“房屋所有权人”。2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对于业主的做了更为具体和详细的解释：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”
所谓“业主自治”，即城市商品房住宅小区的业主以民主和法治为架构而施行的对于小区公共事务的自组织治理。按照民法学家的共识，从建筑物区分所有权这一法权来看，业主自治符合私法本意，“是私法自治原则在房屋所有权领域的体现”。业主自治不仅涉及对共有财产即物的维护与使用，而且还涉及对业主公共生活秩序的维护，同时也排斥公权力对小区业主生活的过度干预。 “《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律法规，是业主自治的守护神”。
二、物权是业主自治的基石
在城市商品房住宅小区，业主自治是业主以基于物权而享有的业主权利为基础而设计的小区治理制度安排。根据《中华人民共和国物权法》第一章第二条之规定，物权“是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”用通俗的说法，其主要体现即财产权。
对于财产权、生命权、自由权、追求幸福的权利等基本人权的追求与保护，是两百多年前先进的欧美启蒙思想家早就大力张扬的先进理论 ，并且被确立为西方主要发达国家的宪法和法治的基本原则之一。中国在这一方面本来是落伍的，但自21世纪以降，随着改革开放以及由此而导致的巨大社会、经济与文化观念变革，也终于与时俱进，慢慢跟上来了。其中具有里程碑意义的两大标志性事件，一是2004年财产权入宪，即“公民的合法的私有财产不受侵犯”和“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”的原则，被正式写入作为国家根本大法的《中华人民共和国宪法》。这不仅意味着公民的合法的私有财产不受侵犯 ，而且也再次彰显了“财产所有权是自由的保证”的远见卓识。 二是自2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》，再次确认了“私人的合法财产受法律保护”的基本原则。这部与十三亿多中国人的生活与命运密切相关的大法，被民法学家看作不仅是尊重和保护财富进取心、“鼓励创造财富的旋律” ， 而且是“刷新政治文明的法律” 。这不是偶然的。
在这样的语境下，可以发现，与传统社区不同，新型的城市商品房住宅小区的业主是基于购买房屋这一财产权而获得业主权利的。就大多数普通市民而言，人们也许是通过平生积蓄、个人贷款等途径购置房屋，在成了所谓“房奴”的同时，也终于成了名副其实的业主，由此也就获得了宝贵的业主权利。这些业主权利来之不易，有的甚至以抵押后半生的收入为代价。换句话说，业主往往是把一生的生活、幸福，通过购买房屋而押在小区善治这个“宝”上。
这里要特别强调的是，所谓“业主权利”，与一般意义上的公民权迥然不同。简单地说，就像股东在公司股东大会上的权利是投资买来的一样，业主权利也是业主花钱买来的在小区业主大会上行使的特定权利。因此，物权不仅仅是财产权，而且还是业主权利的基础。《中华人民共和国物权法》第六章第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这就是说，业主自治的合法性来源于物权，即私有房屋产权赋予业主的特定权利。在城市商品房住宅小区，业主权利除了表现为对房屋即区分所有建筑物的专有所有权、共有所有权外，对于业主自治而言，还有特别重要的一项业主权利，即成员权，也就是业主“基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的作为建筑物的一个团体组织的成员所具有的权利与承担的义务”，是建筑物区分所有权制度的一项基本构成要素，“是表现各区分所有权人如何在共同关系事务上决定其意思以及该意思如何得以执行的问题”。
从成员权的视角说，业主权利也可以被看作是以物权为基础所彰显的人权。因此，从中国的语境来说，以房屋私有产权为基础的财产权，对于小区业主来说，既是物权，又是人权。“物权是人权重要的组成，也是人权的重要保障，因为人不能在真空中生活。没有个体物权，不会有持久的创造，也不会有真正的人权……只有财产权受到严格保护，一个文明才会拥有真正的前途。” 从这种意义上说，作为业主，哪怕是“房奴”，也并不可怕。因为这是业主自觉自愿的，而且是有期限的。业主之所以买房子，就是为了追求幸福的生活。问题在于：业主们幸福吗？其实未必。就城市商品房住宅小区相当多数业主的生活经验而言，在买了房子的同时，也大都买了气受。谁在给业主气受呢？概而言之，一是开发商，二是前期物业服务企业，三是特权业主。 这也许是转型期的城市社会生活的代价。
那么，改变这种现状的出路何在呢？答案是：业主自治。这是神圣的法律赋予的业主权利，“以业主自治为立法精神，以业主大会和业主委员会为实现形式，法律保证了社区生活的和谐与有序” 。就是说，在城市商品房住宅小区，“业主在自己购置的房产上‘当家作主’，小区内的公共事务由业主在法律框架[内]通过民主程序自主决定，这是一种基于私有财产权和业主共同利益之上的业主自主权”。
三、当务之急：业主自主选择物业服务企业
在城市商品房住宅小区，业主自治要落到实处，除了业主组织的成立、建设和发展外，目前的当务之急是业主自主选聘物业服务企业。 这是影响到广大业主生活质量、小区公共秩序等合法权益的关键问题之一。因为物业服务质量问题是目前的小区和社会焦点问题，既是现实问题又是理论问题，既是政策问题又是法律问题，而且还是政治问题，也是影响到千千万万业主能否安居乐业的国计民生问题。
业主自主更换、选聘物业服务企业是法律赋予业主的基本自治权利。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条之规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”该法第八十二条还规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。显然，业主最基本的权利之一就是通过业主大会的组织架构、投票授权业主委员会自主选择物业服务企业。这也应该是广大业主起码的觉悟和权利意识。
“业主自主选择物业服务企业”，这本是商品房住宅小区业主自治的题中应有之义 ，但事实并非如此。现实情况往往不是“业主”而是“开发商”、不是“自主选择”而是被“强制搭配”、不是“物业服务企业”而是反客为主的“物业管理公司”。本应是“服务”的物业企业，因为开发商无视业主利益、未征得广大业主首肯即强加给广大业主而成为莫名其妙的“管理”者，即属主仆颠倒、本末倒置。为什么我们耳熟能详的是“全心全意为人民服务”而不是“全心全意管理人民”？其道理就在于人民是主人，在人民之下的只能是仆人（公仆），故而只能“服务”、而且是“全心全意”“服务”。其实，把“人民”换成城市商品房住宅小区语境中的业主，也是这个道理。因此，业主的事情由业主决定，这是小区善治的关键之道。
窃以为，业主自主选聘物业服务企业是商品房住宅小区业主自治的当务之急。这可以从以下两个层面得到进一步说明：
第一，业主自主选择物业服务企业，是理顺小区各利益攸关方的关系和角色定位的关键所在。
在城市商品房住宅小区中，主要的利益悠关方包括开发商、物业服务企业、业主以及有关政府主管部门和机构。尽管“物业管理的本质是业主自治……由于以业主物业共有部分为基础的社区公共利益和公共事务，是基于私人财产和财产权的，只有业主或者业主组织自主处理自身事务，才具有利益代表性和合法性” ，但在现实生活中，利益各方之间的关系是绝对不对等的 。比如，面对着开发商、开发商选聘的前期物业企业这样的既得利益集团和资本权势集团，业主们既无还击之力，也无出气之声。“有家不能回”，北京时代庄园小区 业委会主任卢岩的这一声叹息，包含了无尽的心酸与无奈。
其所以出现这种不正常的小区生态格局，主要原因之一就是商品房住宅小区的前期物业服务企业是由开发商选聘的，故而惟开发商马首是瞻，由此而唯利是图，乃至见利忘义。要想斩断前期物业服务企业与开发商盘根错节、根深蒂固的利益链条，唯一的办法就是由广大业主自主选择物业服务企业。其道理就在于，“当家作主”，是有前提的，即首先得做“主人”；若做不了“主人”，何从谈起“当家”呢？因此，只有广大业主名副其实地做了小区真正的主人，只有业主成为《物业服务合同》的甲方，才能够让物业服务企业彻底明白：业主，也只有业主，才是小区真正的主人。 只有利益悠关方认清其角色、各就其位，那么才有可能各美其美，美美与共，达致小区和谐。
第二，只有业主自主选择物业服务企业，才有可能从制度和机制上化解城市商品房住宅小区存在的现实矛盾、冲突乃至潜在危机。
在绝大多数小区，目前影响业主生活秩序和生活质量、造成小区潜在不稳定的因素，主要是前期物业服务企业服务不到位乃至存在严重瑕疵，如拒不公布物业费收支账目、多收费少服务甚至只收费不服务，一直是相当普遍的现象。如果业主不行使自主选聘物业服务企业的权利，那么类似的问题就很难得到圆满解决。在商品房住宅小区，“如果没有业主自治，我们就无法落实《物权法》规定的业主权利。比如自行管理权，对物业服务企业的聘任权、解聘权、监督权等等，都是非常重要的业主权利，如果没有业主大会，这些权利根本就无法落实……为什么实践中业主和物业公司矛盾很大？一个很重要的原因就是，物业公司是开发商聘请的，不是由业主大会选择的，物业公司实质上很容易受到开发商的影响，即使收费很高或者服务质量差，业主也没有办法。”
一言以蔽之，为广大业主安居乐业计，也为了化解小区矛盾、消弭危机，业主自主选择物业服务企业，既是法定权利和理性选择，也是小区善治的根本之计。
四、重中之重：业主自主掌控小区“养老金”
作为城市商品房住宅小区的“养老金”，大型维修资金是业主购房时根据房屋不同类型、按购房款总额一定比例缴纳的供所在小区公共或共有部位进行大型维修时的资金 ，系保障房屋售后维修、维护小区业主共同利益的专项基金 ，是属于小区全体业主所共有的公共财产 。这一点，现有法律已经做了明确规定。《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”就是说，按照国家法律，业主自主管理、支配商品住宅小区的大型维修资金。
但是，现实情况并不容乐观。 目前城市商品房住宅小区的大型维修资金至少存在以下三类严重问题：
其一，小区大型维修资金款项的家底究竟有多少？这是一笔糊涂帐。
在任何一个大城市，商品房住宅小区的大型维修资金都是一笔几十亿到数千亿人民币不等的巨额款项。就某单一商品住宅小区而言，因其规模、房屋性质不一，往往从几千万到几亿元人民币不等。但这只是根据商品住宅房屋销售总量的大致估计而言，至于准确数字，既无官方权威发布，也无学界科学报告。以北京市为例，该笔款项总额度究竟有多大，迄今尚无公开的官方统计数据，甚至据说假如没有两三年的时间连基本情况也弄不清楚。 从事房地产律师业务的刘子华被誉为“第一个关注住房专项维修基金的北京市政协委员”，他于2005年提案建议政府加强监管专项维修基金，结果“北京市建委接到提案后，花了2个月摸排所有的开发商，要求他们提供代缴的专项维修基金，仅这次就收上来40个亿，超过此前政府掌握的30亿资金。”
其二，大型维修资金是否安全？因为各商品房住宅小区的房屋从发售到售罄时间不一，短则数载，长则十数载，因此这笔巨款由开发商代收后，是否及时移交政府有关专门管理机构？这笔钱到了哪里？是否有可能被开发商挪用或贪污？从现在披露的有关信息看，令人堪忧。
据报道，吉林锦东花园310万元维修基金、广州翠湖山庄544万元维修基金被挪用。“重庆有95%的大修基金欠账，未归集、被挪用甚至是不翼而飞。” 广州市房管局在当地主要媒体载文承认确实存在开发商应缴未缴、挪用住房维修基金等情况，该局局长简文豪坦承：“广东省现行的物业管理法律规范中专项维修基金具体制度的可操作性不强，政府主管部门的监管手段不明确。有的专项维修基金由建设单位或物业公司掌握，被挪用或不能按业主意愿使用，而行政主管部门又无权处罚，从而造成业主的合法权益受侵犯。”
其三，大型维修资金的巨大收益去向不明。由该笔巨款必然发生的获利（如为数不菲的利息）究竟到哪里去了？这同样是谜团。“在大部分地方，基金的收益如何使用，恐怕是一笔糊涂账。” 以北京市为例，《新京报》2004年1月15日《维修基金缺乏管理流失严重》的报道提出如下尖锐的问题：“谁去细算过这上千亿的维修基金的利息到底有多少？谁又去过问这些维修基金的利息去向如何？”从这里再进一步追问下去，“想想真是肉疼” 的慨叹，字字千钧，道出了广大业主的心声。
人们也许会问：本来就属于全体业主的商品房住宅小区大型维修资金，为何业主不能自主支配呢？原因就在于，按照有关部门现行规定，要想把小区大型维修资金转入业主组织手中，以北京市为例，首要的前提是小区已成立业主组织（业主大会、业主委员会），而目前绝大多数商品房住宅小区至今未能成立业主组织，而业主组织成立之难，又是众所周知的。即使是已成立业主组织的商品房住宅小区，要想把这笔关系到小区房屋和共有设施后半生“养老金”的巨款拿到手，也同样是困难重重：
第一，现行有关法规关于小区大型维修资金所设计的制度安排，有意无意地模糊了小区大型维修资金是全体业主私人财产这一产权性质，由此而导致观念误导、监管无方。
第二，要拿到大型维修资金准确的数据和出处，这得开发商配合，但开发商在关涉全体业主根本利益的问题上几乎是百分之百地采取不合作甚至敌对的立场。所以，小区大型维修资金的家底，即使已经成立了业主组织，但业委会往往对此一无所知，而且也无从得知。越是大型的小区，大型维修资金数额就越大，这个问题也就越难以解决。
第三，就小区房屋、道路等基础设施而言，因为是新建住宅区，故该笔大型维修资金往往在短期内尚派不上用场。因而，在业主个体及其集体意识中，这笔巨款的下落往往被忽视甚至淡忘了。这样一来，绝大多数业主很难有自觉关注小区大型维修资金下落的公共责任与产权意识，业委会在与开发商谈判时往往缺乏小区业主的理解与支持。甚至，有的特权业主是否缴纳了大型维修资金 ，这本身就是无从查实的黑洞。
面对如此棘手的难题，确实不能不格外加以重视。其道理就在于：款项总额如此巨大的小区大型维修资金，如果现在不能防微杜渐的话，那么长此以往，积重难返，恐将成为影响和谐小区建设、并有可能成为引发城市社会矛盾的巨大病灶。
其一，因大型维修资金总额格外巨大，若无科学妥善、行之有效的监管机制和具体实施办法，将极易导致严重的腐败问题。在当前，从已披露的相关案例来看，对于小区大型维修资金的监管不够已造成重大弊端，后果相当严重。
其二，小区大型维修资金与每一个小区业主的权益休戚相关，一旦出现资金黑洞，其消极后果将是灾难性的。再简单不过的道理就是，就像社保基金关系到城市居民后半生的人生安全保障一样，大型维修资金是小区内所有房屋及公共或共有设施“后半生”的财产安全的保障。 因此，像高度重视社保基金的严格监管一样，国家有关行政主管部门完全有理由格外重视小区大型维修基金的安全及其效益问题。
其三，小区大型维修资金的使用要遵循法律原则和业主自治原则，“必须专款专用，不得挪作他用，也不得作为业主大会和业主大会承认责任的基础，以此承担民事责任”。 与此同时，还要注意如下一个突出现象：“长期以来，由于该专项资金长期存放且难以使用，在造成大笔资金沉淀的同时，又因为管理不透明，使其成为极易引发腐败的温床……从现实情况看，维修基金的使用非常困难，使用的程序和审批极为复杂，可行性甚低。在广东一些对维修基金使用较多的地方，其使用比例也只有1%左右；在北京地区，据不完全观察，维修基金的使用率几乎接近于零。如果使用率极低，收益权又不明晰，维修基金不出现黑洞才怪。”
五、业主自治与小区善治新取向
城市商品房住宅小区之如雨后春笋般拔地而起，是最近十多年来中国内地最大的城市社会变革之一。职此之故，包括北京、上海这样的大都市以及深圳这样的新兴城市在内，令人瞩目地出现了越来越多的城市飞地即商品房住宅小区。这些新型住宅小区打破了地域、行业、年龄、民族、宗教、性别乃至国别等传统界限，既是市场经济条件下城市住房体制改革深化的产物，也是社会变迁与社会进步的体现，还可以看作是中国三十年改革开放的伟大社会成就之一。
以城市商品房住宅小区的大规模兴起为标志，越来越多的城市居民在居住上正在实现从单位人到社会人即业主这一崭新的角色转型。与这种大趋势相适应，如上所述，业主自治成为小区善治的新取向。
的确，从1949年以来，无论是党政国务还是社会民生，一直是垂直管理，从上而下，一竿子插到底。这种治理模式造就了无孔不入、巨无霸式的官僚管理体制。于是，“一个中国，五级半政府”，其结果，到处都是数不胜数的机关和大大小小、熙熙攘攘的各色官员。这种管理模式当然是计划体制的产物。“形势比人强”。时过境迁，如今“老革命遇上了新问题”。用一个也许是未必恰当的说法，在广大的新型城市商品房住宅小区，从星期五晚上到星期天晚上，“找不着组织”，乃至“无组织，无纪律”了。客观地说，对于传统治理模式来说，这确实是一个巨大的挑战，但同时也是一个难得的历史机遇。这甚至可以视作改革开放新时局下的中国社会治理转型和公民政治参与 的缩影之一。
已故社会学泰斗费孝通先生早就敏锐地观察到这样一个新趋势：在新型商品房住宅小区，随着业主组织从无到有并走向成熟，“社区公共事务的自治开始成为居民的内在要求。新型的居民群体，新的生活习惯以及市民与政府之间新的关系已经出现。它要求我们尽快找到新的社区管理模式和手段，以跟上城市的变化和发展。社区建设，特别是以群众自治为核心的基层民主建设是一个基本方向” 。小区业主自治，意味着从长期以来社区传统的政府本位管理向现代的社会/业主本位自治的渐进式和平转型。也正是与此相关，近年来在深圳、广州、北京、上海等商品房住宅小区发达的大城市，业主们基于公益之心，珍惜业主权利，热情参与小区事务，从而催生了以业主为主体、以业主自治为基础、以业主集体行动为形式、以保护小区共同体利益为取向的新型小区政治。于是，在与开发商、物业服务企业、政府有关行政主管部门的博弈格局中，通过业主组织选举、业主大会议事、与利益悠关方的谈判、斗争和协商等言论与行动，业主“培养了民主习惯、公共精神和自治能力，为小区的和睦与繁荣积累了丰富的社会资本，并为公民追求更高层次的民主奠定了基础。众多相互独立、自主参与、富于公共精神、互惠合作的社区的出现，预示着中国公民社会的崛起” 。这不是不可预期的一种转型中国的可能的发展愿景。
更重要的是，业主自治将大大节约政府的社会治理成本。就北京市来说，目前有近四千个商品房住宅小区。如果这些新型小区真正以业主自治为基础、实现小区善理，那么北京的和谐社会建设恐怕就不绝对再是一句美丽的口号了。而且，从社会公共治理的投入-产出的社会效应来说，这也是国家投入最少、回报社会最多的有效模式。 1991年，50位美国学者和政治家签署的《负责的社群主义政纲：权利和责任》所揭示的也正是这样一个普世之道：“离开相互依赖和交叠的各种社群，无论是人类的存在还是个人的自由都不可能维持很久。除非其成员是为了共同的目标而贡献其才能、兴趣和资源，否则所有社群都不能持久。” 业主自治、小区善治需要全体业主的共同参与，这不可能一步到位，而是需要一个漫长的过程。这既与公民意识的缺失有关 ，也与缺乏自治的习惯 和文化传统有关。 关于这一点，业主们也许应该不时重温法国思想家托克维尔一个半世纪之前的警示：“在某些国家，居民们总是以一种厌恶的态度来对待法律授予他们的政治权利。他们认为，为公共利益而活动是浪费自己的时间。他们喜欢把自己关闭在狭小的自私圈子里，四周筑起高墙和挖上深壕，与外界完全隔离开来。美国人与此相反。如果叫他们只忙于私事，他们的生存就将有一半失去乐趣；他们将会在日常生活中感到无限空虚，觉得有难以忍受的痛苦。”
美国的社区建设经验表明，社区的事儿不是小事而是大事。在中国，无论是业主维权还是业主自治，目前主要是基于对财产权的保护，但从长远看则“主要是要发展一种邻里互助的精神和习惯，为我们自己的社区做贡献，为自己的子孙后代营造一个美好的环境” 。从这个角度说，业主自治也是培育社会资本的过程。按照第一次提出“社会资本”概念的美国社会学家雷达•汉尼范的观点，社会资本是指生活中与房地产、个人财产等有形物质价值相等的人们日常生活中最重要的东西，“即组成社会单元的群体和家庭中的善意、伙伴关系、相互同情和社会交往……如果个人与其邻居相互接触，他们与其他邻居们相互交往，就会产生社会资本的积累，这些社会资本可以直接满足他个人的需要，并且可以具有社会潜力，足以使整个社区的生活状况得到实质性提高。社区作为一个整体，将有益于其所有成员的合作，个人在其团队中将会发现互助、同情和与邻居友谊中的益处” 。以丰厚的社会资本为基础的小区，就为邻里和睦、民主自治提供了条件。在新型小区，民主不仅是小区治理的制度形态和价值理念，而且也应该内化为业主的一种生活方式和生存状态。重要的是，“当前，最有望成为公民社会母体的，是由居民小区发展起来的社区自治……业主为组建业主委员会而达成的协议具有宪章的性质，在居民小区的范围内是规范人们行为的宪法性文件，类似于政治哲学中规范社会基本结构和秩序的原始契约。依此，在小区的范围内，人们能够实现自我管理，自下而上地规定业主委员会的组成方式、权限和办事程序，同时，在私人空间之外，建立了一个彼此进行对话和沟通的公共领域，并可以进一步规定人们共同生活的秩序”。
作为以私有房屋产权为主要标志的新兴的城市有产者，无论是业主（个体）还是业主组织（群体），都是维持社会和谐的中坚力量。这些有产者或者说中产阶层是推动社会进步与社会民主、社会和谐与社会安定的主要力量，这已为西方发达国家的长治久安的历史所证实，也必将为中国的社会发展进程所证实 。实际上，包括业主维权在内的业主自治行动，都是有助于城市社区和谐、社会稳定的积极因素。“如何建设和谐社会？和谐社会在小区的体现就是构建和谐社区，而构建和谐社区必须要充分发挥社区自治的功能，就要真正实现业主自治。不能遇事都找政府、找法院。业主通过业主大会来制定相关的规则章程，解决业主间的矛盾，约束业主的行为。如果没有业主自治的话，像小区内对业主的收费等问题都要通过司法调节的话，就根本无法管理好自己的社区，更谈不上构建和谐小区。” 这也体现了参与式民主与中国城市基层民主化进程的内在关联。
从公共事务治理的角度看，业主自治还突出体现了善治 的本质特征，即“政治国家与市民社会的一种新颖关系，是两者的最佳状态” 。美国的社区理论研究表明，“公共财产如果要永远存在的话，就必须是所有的人生活在和谐中并共同行动，换句话说，就是社区必须是一个信任度高的强民主社区” 。就转型期的中国而言，在城市这一特定空间，和谐社会建设的根本基础首先在于社区和谐。这就像《中华人民共和国物权法》立法专家王利明教授所说的那样，“构建和谐社区需要充分尊重业主自治,如果没有业主自治，我们就无法落实业主权利,就无法管理业主的共有财产。” 在商品房住宅小区，业主自治，安居乐业，不仅是和谐社区的保障，而且也是和谐社会的基础。只有城市住宅小区都是安居祥和的宜居乐园，那么北京才可以称得上是名副其实的“首善之区”。
业主自治与小区善治的过程，也是对转型中国的社会正义、社会民主、公民社会和现代性的培育。换言之，“千万不要以为，业主自治只关乎社区的物业管理。现代社会的发展史表明，社区自治，是培养现代公民的摇篮，是发展社会民主法制的基础和缩影”。 孟伟教授对1998-2005年深圳商品房住宅小区业主维权行动的研究表明，业主自治在目前和将来一个不短的时期内将“以利益相关性为基础，以日常生活问题性为导向，以主张或要求某项权利为指向的‘权利主导’的规则逻辑。业主从利益主体向规则主体努力的过程，彰显了‘公共政治人’的品性，正是在这个意义上，业主维权具有积极的政治意义” 。于是，小区业主的生活常态、政治智慧及其面临的严峻挑战积聚在一起：如何在业主利益表达和和谐社区建设之间取得动态的平衡？“在一个利益分化和利益主体多元化的社会中，一个好的制度往往并不是表现为其中没有或很少有矛盾或冲突，而是表现为它能够容纳矛盾与冲突，在矛盾和冲突面前不至于显得束手无策或过于脆弱，同时，能够表现出很强的解决冲突与纠纷的能力。和谐社会决不是一个没有利益冲突的社会，相反，和谐社会是一个有能力解决和化解利益冲突，并由此实现利益大体均衡的社会”。按照社会学家孙立平教授的解释，“底线是社会的稳定，上限是利益的表达，两者之间的就是形成制度化的利益表达机制的空间。在最近的几年中，社会中的利益矛盾明显增加，但大规模社会动荡的可能性微乎其微，这是我们跨过这个坎儿的一个极为有利的时机。因此，在这样的时候，需要做的是要用有效的制度安排来容纳和规范利益表达。同时，从利益表达者的角度说，提高利益表达的理性化程度也是至关重要的。”
在新型城市商品房住宅小区，一方面，业主自治正在方兴未艾，另一方面，也面对着一系列复杂的问题、矛盾和冲突 。因此，无论是业主自治还是小区善治，既不可能一帆风顺，也不可能诗情画意。不过，有一点似乎可以抱持谨慎的乐观，即业主自治不仅是通向和谐城市社会的自由之路，而且也很可能是转型中国的社会民主化进程的路径选择。
作者简介：杨玉圣，中国政法大学法学院教授，社区自治研究中心主任，北京市业主法律服务中心主持人，曾任北京市昌平区富泉花园小区首届业主委员会常务副主任，开设“社区治理研究”选修课。
（全文载《清华大学学报》2010年第3期。本网发布时，注释略。该文后由《新华文摘》《律师文摘》《改革内参》转载）
