2012年底以来，中国的房价在经历了“史上最严调控”和近三年的温和调整后，再一次呈现出普涨态势。为抑制房价过快上涨和避免房地产大幅波动，2013年2月20日，国务院常务会议明确了有关房地产调控的五项具体政策措施（即“国五条”）。另外，随着房价的上涨和成交量的放大，房地产再一次站在了“风口浪尖”，成为焦点。在所有有关中国房地产的问题中，有三个问题无疑是人们问得最多，也最关心的：（1）中国房价为什么会不断上涨？谁是中国房价不断上涨的最大推手？是中央政府、地方政府，还是开发商和投机炒房者？（2）为什么出台了这么多调控措施，甚至出台了号称“史上最严”的调控措施，却基本上没有撼动中国的房价呢？（3）既然这些调控没用，为什么还要这么调控，真正好的调控措施又是什么呢？

为回答这些问题，笔者和一些人合作，从2010年以来，对中国的房价、房地产周期波动等问题进行了理论和实证研究。这些研究成果分别发表在《统计研究》、《上海财经大学学报》、《科学决策》、《东北大学学报》等刊物上。在我们看来，住房不同于一般的商品，既是必需品又是资本品。因此，一般来说，房价的决定比其他普通商品的决定要复杂得多，房价的波动也受多重因素的影响，比如说国民收入的增加、货币发行的增长、通货膨胀、土地价格、投机性需求、税收政策、人口结构、城市化进程等等因素都会对房价波动产生影响。为此，我们将其分为影响住宅价格波动的供给因素（主要包括土地交易价格、建筑材料价格、房地产投资、新开工面积、竣工面积等因素）、需求因素（主要包括通货膨胀率、城乡居民储蓄率、城镇居民可支配收入、投机性需求、基尼系数等）和资本因素（主要包括利率、货币供应量、房地产企业的资金来源等）。然后，我们利用1998年第1季度至2008年第2季度的相关统计数据，对中国房价主要决定因素进行了实证研究。我们发现：

“在诸多影响商品住宅价格波动的供给因素中，土地交易价格和建筑材料价格等成本因素对房地产价格的波动有正方面的影响，其中土地交易价格的变动对房地产价格的波动影响最大，当土地交易价格上升1个百分点时，房地产价格在上涨0.386个百分点；建筑材料价格上升1个百分点，房地产价格上涨0.324个百分点；而投资、新开工、竣工面积的增长对房地产价格有负的影响……”

“在诸多影响商品住宅价格波动的需求因素中，通货膨胀率对商品住宅价格波动的影响最大，通货膨胀率上升1个百分点则会引起商品住宅价格上升1.152个百分点；其次是城乡居民储蓄率，城乡居民储蓄余额增加1个百分点，则住宅价格则上涨0.505个百分点；投机性需求每增加1个百分点，将导致价格上涨0.413个百分点；而城镇居民可支配收入的变动对商品住宅价格的影响有限，其系数只有0.122；但代表收入不平等的基尼系数每上升1个百分点，住宅价格则上涨1.356个百分点……”

“在诸多影响商品住宅价格波动的资本因素中，利率对商品住宅价格波动的影响最大，利率上升1个百分点则会引起商品住宅价格的波动率下降1.805个百分点；其次是货币供应量的变动率对房地产价格也有较大的影响，广义货币增加1个百分点，则商品住宅价格的波动率上涨0.5个百分点；而房地产企业的资金来源的波动对商品住宅价格的波动影响则相对有限，其系数只有0.192，即资金来源下降1个百分点，房价下降0.192个百分点……”

从实证结果来看，推动我国房价不断上涨的主要因素有四个：货币因素、土地因素、收入分配因素和投机性需求。其中，货币因素所起的作用最大。

对于货币因素而言，它主要是由中央政府通过中央银行来控制的，与地方政府、开发商和投机者关系不大（即便有所谓的倒逼效应，但主要还是由中央银行来调控货币供给和确定利率的）。从现实来说，由于我国多年的货币超发（如：至2012年底，我国广义货币余额（M2）高达100万亿元，而2012年我国GDP约为52万亿元，超发货币将近48万亿元），导致市场上的流动性泛滥，为避免货币贬值，人们就会寻找投资渠道；而在我国资本市场不健全、股市陷阱多多、投资渠道缺乏的约束下，多数人不得不将货币投资于房地产，从而导致房价的快速上涨。

对于土地因素而言，从2000年以来，地方政府每年的土地出让金都呈30%以上的速度上升，到2010年，高达2.9万亿，2011年则为3.15，2012年虽然有所下降，但也高达2.69万亿元。如此巨额的土地出让金最终要摊平到住宅价格上，房价能不涨？然而，我们并不能因此将中国房价的不断上涨归罪于地方政府。这是因为：即便土地财政等因素助长了中国的房价，但也不是地方政府故意为之，而是在当前的权力结构和制度安排下，地方政府不得不为之和有恃无恐的为之，即：一方面地方政府不得不依靠“土地财政”来获取资金；另一方面，地方政府又有极大的空间和权力来实行其“土地财政”。这缘于：1994年我国进行了分税制改革，划分了中央和地方的财政权力，其中，中央掌握了大部分税收，地方的分成则相对较少。然而，对事权的划分却与财政分成不对等，即大部分事权划给了地方政府，中央政府承担的事务支出责任却较少，这就导致地方政府没有足够的财力去履行其地方经济、社会、民生等诸多方面的支出责任，不得不依靠买地来弥补财政收入之不足。而且，在以GDP作为最重要指标的官员考核机制下，鉴于房地产业对相关产业和GDP的巨大拉动作用，鉴于房地产业的巨大税收效应，多数地方政府于是选择房地产作为主导产业，并通过提振房价来拉动GDP、土地增值和税收增长。一旦房价下跌，无论是地方的GDP，还是地价、税收都会大打折扣。所以，地方政府会想方设法托市。此外，土地产权的模糊给地方政府提供了巨大的操作可能性和获利空间。在我国当前的土地制度下，名义上土地归农村集体所有，但实际上是归各级地方政府所有，地方政府实际上控制了土地的使用权、转让权和收益权。为此，地方政府可以很方便地用各种手段以低价从农民等主体手上“圈”过来，然后以高价卖给开发商，从而获取巨额的土地出让收入。而巨额的土地出让金，又使得地方政府进一步加大对土地财政的依赖，也使得一些地方官员在土地转让中获取了巨额的黑色或灰色收入。

对于收入分配因素而言，在我们的实证研究中，城镇居民的可支配收入增加对房价上涨的影响并不大。然而，我们必须注意的是，“代表收入不平等的基尼系数每上升1个百分点，住宅价格则上涨1.356个百分点”。这就是说，在引起房价上涨的收入因素（收入因素包括：国民收入总量、人均可支配收入、收入分配差距等）中，真正起作用的是表示收入分配差距的基尼系数！也就是收入分配失衡！

在中国，由于巨额的灰色、黑色收入和严重的收入不平等，使得一些人手上集聚了大量的财富资金，这些人利用他们手上的巨额资金和银行信贷的杆杠效应，大肆炒房，从而加剧了房价的上涨和波动。但就收入差距来说，即便地方政府、开发商和投机投资者的某些行为会扩大居民收入差距，中国收入差距过高的根本原因在于体制性因素和由于权力失衡所引起的收入分配失衡。而这无疑又与中央在推进收入分配改革上的迟疑和迟缓息息相关。

对投机性需求而言，虽然投机投资行为会导致房价上涨，但：一是投机投资本身是市场行为，在市场经济国家，每个公民都有权决定自己的行为；二是投机投资者在进行决策时，会受到房价波动预期的影响，如果他们预期房价会不断上涨，他们就会进行投资投机，而决定他们预期的，则与宏观政策息息相关；三是投机投资者本身要承担房价波动的成本和风险，如果没有房价的持续上涨，投机投资者很可能血本无归（就像某些温州炒房客那样）；四是如果没有宽松的信贷政策，是很难做到大规模和持续的投机的。

此外，对于开发商来说，由于在做实证研究时，很难界定开发商的价格操纵行为，所以我们只能以其他的一些变量来作为替代变量，如前期价格、投资额、竣工面积等，加入这些因素后，我们发现，开发商的行为对房价上涨具有助推作用。但是，我们却并不认为，开发商是中国房价不断上涨的最大推手。这是因为：一是开发商的行为是市场行为，在市场上，只要有机会，任何主体都会想方设法寻利，包括利用价格操纵来寻利，所以，我们不能谴责开发商的寻利行为，而应寻找其寻利背后的制度和监管因素；只要制度完善、监管到位，而且市场是竞争性的，开发商就没有操作价格的空间和可能；二是由于制度设计、权钱交易和资本需求等方面的原因，中国的房市具有很高的进入障碍，是个不完全竞争市场，这就导致了中国的开发商具有一定程度上的垄断势力；三是由于房地产融资制度设计上的问题，房地产开发商可以用高财务杠杆进行融资，使其具有很高的资本回报率，从而有能力积累巨大资本，以抗衡宏观调控；四是在一个土地成本、各种税费加起来占房价总额的70%左右的国家，即便开发商操纵价格，但其价格操纵行为所带来的收益增加额很大一部分不会落到他们自己的口袋里，只会落到各种税费和土地价格上。

由此，我们可以看出，在决定中国房价不断上涨的力量中，最大的推手既不是地方政府，也不是投机投资者和开发商。投机投资者和开发商是市场行为，而市场行为由制度来规范，有什么样的制度就会有什么样的市场行为；地方政府呢？其行为也是由制度来规范的。于是，问题就变为：为什么会生成现有的制度？是由于谁的原因，而导致了中国货币超发、地方政府不得不依赖土地财政、房市不完全竞争、开发商和投机者高杠杆融资呢？弄明白了这些问题，我们就可以知道谁才是中国房价不断上涨的最大推手。那么，是谁呢？

唐志军为经济学博士，湖南科技大学经济学教师