姚靖威:房地产业过度发展的内在作用机制及其危害

选择字号:   本文共阅读 348 次 更新时间:2012-12-31 23:54:52

进入专题: 房地产  

姚靖威  

  

  自被国家政策定位于国民经济的支柱产业开始,我国房地产业便迅速发展,遍地开花,犹如当年的股票热一般,时至今日仍然没有脚步放缓的迹象。房地产发展如此迅猛,已经处于过度状态,中央政府经过几年的反复调控,效果甚微,有时甚至出现越调越涨的现象,其原因到底是什么呢?如果房地产业照此发展下去,对我国的经济系统乃至我国社会的整体会产生怎样的影响呢?

  

  笔者对此通过观察研究,得出的结论是:我国房地产业发展的内在作用机制属正反馈机制,如果不在机制上做调整,将会对经济系统某些环节带来严重破坏,甚至会对我国经济系统的造成严重伤害,进而对社会系统、自然生态系统造成严重伤害。

  

  一、关于正反馈机制

  

  正反馈机制,是系统控制概念,即在系统中输入一个信号,系统会产生或输出一个放大的信号,如果将放大或输出的信号,再作为输入信号输入于系统,系统会输出一个更大的信号,如此循环往复,系统输出的信号被无限放大。如果用数学的概念来说明,即自变量与因变量,存在着倍数增大的循环关系,因变量会是一个无限值。

  

  在系统中,如果系统敏感,而放大倍数高,那么,系统会在短时间内,迅速达到一个很高的数值或很强的信号。

  

  这种正反馈机制在生活中是比较常见的,比如,麦克风、扩音装置与扬声器构成的正反馈系统,如果麦克风距离扬声器很近,当系统正常运行的状态下,只要在麦克风输入一个声音信号,扬声器瞬间会发出刺耳的尖利声音。

  

  以上介绍了正反馈机制,接着我们来分析一下房地产业发展中的机制问题。

  

  二、关于房地产业过度发展的内在机制分析

  

  房地产业,我们将其看做一个系统,这个系统涉及如下因子,房地产开发商、中央政府或地方政府及政府中的相关官员、银行或民间放贷机构、房屋投资商或投机商、住宅的终端用户(刚需),由这些因子构成了房产业系统,实际上这些因子自身也是一个系统,而这些系统都是正反馈系统。

  

  1、房地产开发商系统中的正反馈机制作用

  

  如果房地产开发商起初因房地产开发赚到钱,接着,开发商会购买开发更大的地块,建更多的房屋,然后,赚更多的钱,接着,再进行投入买地块,建房屋,再赚钱,然后再投入、再建、……,这个过程会一直循环下去,这是一个正反馈、正激励过程,因为在某些情况下,金钱对于欲望的刺激存在正相关关系。

  

  2、中央政府与地方政府中的正反馈机制作用

  

  中央政府比较看重的是GDP,房屋建得多,相关行业发展就红火,建材行业、装饰材料等60个行业发展越好,就业率也随之提高;房屋建得越多,GDP就越大,如果房屋增建越快,GDP增长率越快越高,相关领导越觉得有成就感。这种政绩观导致中央政府与房地产业构成了正反馈系统。

  

  地方政府看重两个方面,一是土地财政;另一个是GDP数值,因为这是一个领导获得提升的一个极为重要的方面(政绩)。土地财政对地方有正向的刺激和激励作用:卖地可以得到收入,地卖得越多,收入越多,同时,几乎不用费力,简单易行。地方的GDP越高,领导干部升得越快,升得越高。这也是正反馈机制的作用。

  

  地方官员行为的正反馈驱动:卖地能够得到贿赂或者好处,得到的越多,卖地的冲动越大,起初是胆战心惊,越往后,胆子越大,循环发展,一发而不可收拾。

  

  3、银行中的正反馈机制作用

  

  银行给房地产企业放贷,起初赚得稳,赚得多;赚得越多,越愿意放贷,房地产企业拿到贷款后摊子铺得更大,银行这时会有两种考虑,一种是趋利,一种是恐惧。贷款越多,获利越多;贷款越多,越给予贷款支持,担心房企资金链断裂,从而导致前功尽弃,损失惨重。起初的主动加入正反馈系统,到最后被迫纳入正反馈系统,迫使银行会有更多的贷款放出来,投向房地产业。这时,人们就会发现银行是怎么被绑架的,最后银行与房地产企业成了“一条绳子上的两个蚂蚱”。

  

  4、投资商与投机商的正反馈机制作用

  

  买卖房屋能赚钱,交易频次越多,获利越多,数量越大,获利越大。因为获利行为在社会有着示范作用,投机商、投资商获利越多越快,就会吸引越多的人加入到炒房的队伍中来,加入的人越多,房价会被炒得越高,高价接盘者希望房价会升得更高。获利越多、越快,民间就会寻找各种途径、动用各种手段,去寻找资金,以期分得“一杯羹”,从而导致民间的非法集资的兴起与扩大。

  

  5、终端用户—真正的住房需求者引发的正反馈

  

  越贵越买,因担心继续涨价,所以硬着头皮上,当房地产开发商、房屋投资和投机商发现有刚性需求,便得到更大的激励,开发更多的房屋,把房价拉得更高,以期获利更多。从此,终端用户也被纳入一个正反馈系统中。

  

  6、中央银行与中央财政的正反馈机制作用

  

  房地产的迅速扩张,必然带来流动性的释放;流动性泛滥,物价便会全面拉高、上涨;物价上涨,劳动力成本上升,带来各产业、行业对资金的需求更大,商业银行、财政便开始吃紧,中央银行被迫发行更多的货币、财政被迫实行赤字财政,其结果是房地产业越发展,货币发行越多、财政赤字会越大,物价也会越高,这是一个相互激励的循环过程。

  

  三、警惕房地产业的崩溃风险

  

  在房地产业中,正反馈机制的作用,刺激了中央政府、地方政府、房产业、银行业、房屋投资商和投机商的行为放大,政策、资金、人力、物力、房地产以外的企业(石油、粮油、家电、饮料、服装等企业)向房地产业聚拢。房地产越热,聚拢的资源越多;聚拢的资源越多,越需要追加投入;追加的投入越多,房地产越热,而经济结构就越发失衡。

  

  正反馈机制的作用,最终会导致某个脆弱环节的损坏,甚至导致整个系统的崩溃。哪个环节的现金流不充足或者支撑不下去,哪个环节将首先倒掉。这个环节可能是正反馈系统中的任何一个环节,甚至出现连锁反应,房地产开发商、地方政府、银行、房屋投资商和投机商甚至中央政府,最终在系统中形成塌陷或断裂。

  

  如果极大地依赖于土地财政的地方政府无地可卖或者无人来卖,地方财政将岌岌可危;如果政府想方设法增加供地,必将带来政府与农民、原住民的矛盾冲突,上访和群体性事件就会增多,这也是当前强拆屡禁不止的原因之一;如果房地产企业资金链断裂,烂尾工程出现,银行会增加坏账,工人的工资会出现拖欠;如果房屋销量剧减,投资商和投机商的资金链断裂,利息或者高额利息无法支付,银行将蒙受损失,影子银行的追债行为就将开始,跑路、躲避、伤人事件、集体讨债行为就会增多,社会纠纷就会层出不穷,社会愤怒和怨气就会累积。

  

  综观房产业系统的因子,我们会发现房屋投资商与投机商是最为脆弱环节,在房价处于高位只要不再升高,大量的投机商就将面临“割肉”风险,如果投机商倒掉,那么,影子银行就有崩盘的风险;如果影子银行崩盘,紧跟着的是与之相关的“陈仓暗度”的银行,然后是房企有倒闭的风险。如果出现大面积的房企倒掉,地方政府的财政就会大幅度地下滑。如果房企倒掉,农民工就会出现大量的失业。如果房地产业出现大量的倒闭情况,相关行业就会出现严重下滑的情况。这些情况的发生,只是产业链条上的滞后反应时间先后长短有所差异而已。

  

  至此,房价上涨危险,不上涨同样危险。房价处于高位且上涨,引发民怨沸腾,产业结构进一步失衡;如果房价不再上涨,整个链条就有垮掉的危险。

  

  房价不可能无限地涨下去,因为整个经济系统无法支撑下去,社会系统难以承受。所以,未来的房价会调头直下,甚至出现一发不可收拾的局面,其结果很可能是“杯盘狼藉”、“一地鸡毛”。

  

  因此,要对房地产业的崩溃风险予以警惕,防止房地产业绑架整个国家经济。现实情况之所以看起来似乎不那么严重,其原因是很多问题还没有显露出来,或者被遮蔽或者被粉饰、掩盖,因为体制因素造成社会信息反馈系统并不灵敏,但是,一旦爆发,悲惨的局面就会立刻显现出来,到时不知政府和社会如何去收拾。

  

  结语

  

  抑制房地产业的过度发展,最终只能从调整房地产业的运行机制着手,这是解决房地产业发展问题的根本思路和方法。

  

  2012-12-31于青岛

    进入专题: 房地产  

本文责编:lizhenyu
发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济时评
本文链接:http://www.aisixiang.com/data/60331.html
文章来源:爱思想首发,转载请注明出处(http://www.aisixiang.com)。

2 推荐

在方框中输入电子邮件地址,多个邮件之间用半角逗号(,)分隔。

爱思想(aisixiang.com)网站为公益纯学术网站,旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。
凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品,版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整,纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。
凡本网注明“来源:XXX(非爱思想网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于分享信息、助推思想传播,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用,请来函指出,本网即予改正。
Powered by aisixiang.com Copyright © 2017 by aisixiang.com All Rights Reserved 爱思想 京ICP备12007865号 京公网安备11010602120014号.
易康网