任志强:2012这一年

选择字号:   本文共阅读 567 次 更新时间:2012-12-10 12:09:11

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任志强  

  

  2012年被称为史上最严厉的房地产调控年,也被认为是房地产市场将出现大量企业破产和重组的一年。

  年初时,许多所谓的专家们在高喊房地产市场已经出现了泡沫,并将在严厉的政策之下破裂,让房价暴跌,甚至有人喊出了房价下降30%——50%的口号。同时,年初也确实出现了销售同比下降超过20%的记录,投资也从去年的近30%的高速增长连续下滑一半,到了15%左右才保持了平稳。但此后尽管严控的政策并未放松,却自3月份之后,销售一路回升了。今年的销售总量和我年初预测的一样,仍会与去年同比略有增长,尽管还没有到盘点的时刻,但11月份的销售数据将告诉社会,销售会以同比为负增长转变为正增长。

  房价在年初的剧烈波动中形成了不同地区的分化,有个别城市的价格大幅下降、有个别城市的房价略有上升、多数城市保持平稳。但4月份之后,价格上升的城市逐步增加了,虽然上升的幅度不大,但这种上升的趋势在7月份之后就更加明显了。降准和降息都无疑对市场产生了巨大的刺激作用,按所有销售面积和销售额的对比看,全年商品房价格约有10%左右的上涨,而普通商品房则略有增长,保持着略高于物价上涨水平的增幅。

  什么是合理的涨幅,当房价的涨幅小于收入的涨幅时,就是在提高居民的住房可支付能力,当然也就合理了。如果房价的涨幅大于了收入的涨幅就是在拉大房价的收入比,相对而言也就是不合理的了。但实际的收入水平远大于统计中的收入水平,因此房价总是按高收入家庭的支付标准确定的,而不是由平均收入水平确定的。

  限购的政策明确的正是不许个人对房价进行投资或投机,也似乎认为住房只能用于居住而不应用于投资,但天底下除了中国之外再也不会有这种荒谬的政策了,因为投资住房正是住房升级与改善的必经之路。

  住房本应以居住功能为主,但并不能因此而排斥其不动产的投资功能。住房根据家庭的消费能力本就是个从租到买、从旧到新、从小到大的逐步改善过程,而每次改善都是一次投资的过程。但限购则让更多的人提高了首次购房的门槛,让人们没有了递次升级的机会和可能,都必须一次性的拿出更多的钱买大房子。

  当十七大正确的提出要增加居民的财产性收入时,就是在鼓励民众加大个人投资性理财。当国家尚无力解决好国民收入中的首次分配中的协调关系时(收入分配调节政策八年多都未能出台);当中央和政府过多的从总收入中占有最大的不合理比例时,居民很难一次性集中较大的财力实现高度改善住房消费。本应从递次消费的方式进行从小到大的住房投资,并在即解决了暂时的居住问题的条件下,实现住房资产投资的增值收益,并用这种增值收益弥补劳动收入的不足,以实现住房的逐步改善。但错误的政策并没有能改善居民的收入,也没有了用投资增加收入的渠道。

  难道只能从股市上投资增加收入去改善住房,就不能用住房投资的收益去改善住房吗?从这个意义上讲,投资住房也是为了改善住房,并未否定住房居住的功能。但限购和限制住房投资则否定了居民递次消费、逐步改善住房条件的可能。

  当房地产市场投资不断下滑时,给中国经济带来了什么呢?不是房地产市场泡沫的破裂,而是中国整体经济的下滑和财政收入的锐减。年初,大多数地方政府的财政收入从高增长变成了负增长,而GDP的增长更出现了明显的下滑,这种下滑从一季度一直延续到三季度,低于了7.5%的增长。

  但由于房地产市场的回暖却让政府的财政收入有了好转,从全年已过去的情况看,房地产明显的已成为支撑今年中国经济增长的主力军。当外贸及各产业投资都出现严重的下滑时,只有房地产市场平稳的保持着15%以上的投资增长和逐步向上的销售增长,并带动着持续增长的消费,才让中国的经济没有出现硬着陆。

  无论如何不能小看的是市场的力量,不管行政的干预会对市场产生多么大的抑制和扭曲,但最终市场的力量一定会推动行政的干预处于极为被动的局面,而不得不进行调整。坚持用错误的行政干预只会给市场的正常运行带来更多的后遗症。

  新的一年会怎样则是最被关注的事情,而今年的情况已经明确的给出了供求关系的预期。一是,今年的土地供给出现了严重的负增长,自2011年下半年就开始出现的土地负增长限制了新开工的增长。土地供给量是次年新开工增长的基础,也是增加供给的必要条件。没有充足的土地,再加上拿到土地后的必要周期,明天的开工总量必然只可能减少而不可能增加。

  二是,今年已出现的新开工量的同比负增长,其中住宅的开工更是严重的负增长,而住宅开工中尚包括了大量保障性住房,扣除700多万套的保障性住房之后的纯商品住房新开工量就更为负增长了。而实际影响供求关系和价格的并非是保障性住房的供给,这是有严格的限制条件的,并不属于商品房的正常需求的人群,因此明年的商品住宅已出现了供给明显或者称为严重下降的趋势。

  三是,保障性住房总量是逐年下降的,2011年为1000万套,2012年为700万套,而2013年已知的约500万套,与今年相比又下降了200万套,这也会影响到政府强制性投资的减少。

  四是,明年的房地产投资在缺少上述三个前提条件下也会出现下降,但估计仍能保持两位数,略超过10%的投资增幅。即使政策发生较大的刺激作用,也不太可能在上半年发生变化,最多是年终的翘尾。如果维持现有政策不变,投资增幅下降的可能性极大。

  五是,十八大报告已经给出了几个比较明确的信息。李克强副总理已经多次明确的将中国的城镇化作为未来十多年中国经济发展的主要动力源;户籍改革让农民变成市民已列入了未来要解决的重点问题;提高居民收入和完成小康目标都和城镇住房的建设紧密相关,这些都是扩大住房消费的有利条件。坚持市场化的改革则是新一届政府的重要工作任务,也会在明年有所突破。

  六是,老龄化在中国已进入加速阶段,尤其是中心大城市的老龄化更为优先,从世界各国情况看,人口老龄化加速阶段,家庭户籍人口逐年下降必将增加对住房的需求,虽然总人口不变,但住房是按户/套需求配置的。因此中国在城镇化带动城镇人口不断增加的过程中又增加了因家庭分裂速度加速而产生的更多需求。而这个需求的增长也许是中国政府尚未清楚认识的问题。

  综上所述,明年不管现有的调控政策是否改变或调整,供求关系都在恶化而不是好转。尽管宏观经济的数据也许好于今年,但房地产市场中的供给形势并不乐观,今年已有的库存会保证今年末的市场供给,但去库存化会在明年一季度发生逆转。

  历史上的库存是指已具备销售条件可以上市的供给量,而不是已竣工的现房,但许多从销售到竣工还有两至三年的周期。连续两、三年的数据都显示当年的销售面积数是大于当年的竣工数量的,因此无法得出库存始终充分的结论,却可能出现部分城市供给不足的局面。

  市场上可销售量小于三至六个月的供给水平时,一般就会出现部分地区、部分产品的缺失,就会减少消费者的选择权,就有可能在局部出现恐慌,而恐慌是会传染的,经媒体的放大就会产生不良的连锁反应。而价格的平稳则需要保持适度的市场供给和适度的库存。因此稳定供求关系的相对平衡是必要的,同时这种平衡不能靠强制抑制需求而形成。当行政措施抑制需求时,对市场的影响是同时抑制了供给的扩大,而当供给下降时就会对后期的平衡造成更加不利于稳定房价的恶劣影响。

  2013年如果没有建立房地产市场的长效机制,如果不能建立市场的长期预期,那么市场就永远不得不依赖于短命的行政调控措施而扭来扭去,让市场仍然处于动荡之中。但房地产市场可持续增长的大局并不会发生变化。

  市场只能根据经济运行的先期指标来预测趋势,但永远无法猜测政策的变化,但不管政策如何变化都无法改变市场的力量。

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文章来源:理财周报

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