贾康:政府垄断土地抬高房价观点不成立

选择字号:   本文共阅读 346 次 更新时间:2012-10-26 19:55:28

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贾康 (进入专栏)  

  

  随着我国经济的成长、社会与体制的转型,房地产领域的重要性、复杂性和敏感性被前所未有地凸显出来。有一种观点认为,地方政府对土地的垄断抬高了房价。我认为这种观点其实是不成立的。设想一下,如果不是 政府代表国家所有的终极所有权来对土地实施管理,而是由土地私有化或所有权多元化所形成的非政府主体管理,其结果也一定是垄断性的。实际上真正的问题是: 面对自然垄断,如何合理引导需求,实施供需动态平衡的制度安排,形成适应各社会阶层的有效供给。

  如果没有有效的制度建设,仅靠在政策层面调来调去,就只能越来越偏重“限购”等行政手段,难以真正解决问题。为此,需要通盘考虑,积极建立“双轨统筹”的制度框架,即在一个合理的通盘规划之下,让由政府负责的保障房这一“保障轨”与由市场调节的商品房、产权房这一“市场轨”,得到合理、有效的并 行与衔接,从而优化土地资源配置。

  在这个制度框架内,最高端的层面应该是由政府统筹管理,设计一个总体的全部国土开发的“顶层计划”。具体到某一个地方政府,包括小区住宅怎么建,从棚户区改造、廉租房到公租房,再到一般商品住宅乃至高端住宅,这是由市场主体怎样试错也试不出来的,必须由政府牵头。在下一层面的保障轨上,政府首先要管托底。这个“底”首先从廉租房托起,进而托到适应收入夹心层、年轻白领需要的公租房(平价长租房)。对于在市场轨上运转的商品住宅、产权房,政府主要是在管规划之下管规则,让 相关主体公平竞争,让有经济实力的人通过运用消费者主权由自己做出选择。

  另外,在这一制度框架中,还有一重要内容———在不动产保有环节形成财产税制度的调节和制约,即:除了在交易环节征税之外,同时还要在保有环节征收房地产税,而这恰恰是我国现有制度的一项缺失。房产税改革,对以下四个突出问题将产生不可忽视的正面效应:一是缓解中国税制中直接税比重过低、间接税比重过高的问题;二是改变地方税体系不成型的局面;三是使房地产调控新政体现治本的高水准;四是以不动产税制度建设来抑制收入差距和财产差距扩大。

  近年的房地产调控新政在运行一段时间以后取得了成效,也出现一些争议。为提高调控的效果,我认为应该注意三个问题。

  第一,从调控运行来看,要防止单纯求快的倾向。某些城市———主要是一线大城市———的确出现了房地产泡沫,但挤泡沫需要用柔性手段。现在我国社会处于矛盾凸显期,一味图痛快,搞那种力度大、速度快的操作,可能会导致一系列不好的结果,甚至可能带来宏观经济风险(包括经济问题政治化的风险)。单纯求快不可行,非理性目标的求快更不可行。例如,不少人希望房价回调50%,这种愿望似乎还得到了某些管理部门的回应。我认为,我国商品房房价总体上回调50%,是国民经济无法承受的。在非理性目标下求快,问题会更严重:在上一轮“泡沫化”的副作用困扰我们之后,还可能叠加性地出现一轮“经济问题政治化”的副作用。

  第二,在进一步做好房地产调控的过程中,需注重引入区别对待的方式,看清大趋势与方向。对不同城市、不同地段、不同情况要区别对待。有了理性的区别对待,才能挤去真正的泡沫。据我观察,中国700个左右城市房价的“梯度推移”还在进行中,中国三线城市中有房地产泡沫的很少。不能简单地认为价格高就是泡沫程度高。如果调控新政不做这种 区别,那力气就会使错地方。

  第三,需要谨慎对待集资建房。现在有人主张鼓励集资建房,本意可能是好的。然而,一旦这方面被放开,有实权的部门、有资源的部门马上会钻空子, 使这个事情变得非常扭曲。参加者虽然形式上要出一点钱,但与市场价相比,那是微不足道的。房子建好后,按照行政级别进行分档分配。这样集资建房,这样分房,与房地产调控新政的内在精神是完全违背的。

  

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