贾康:十八大后房产税或将扩大规模

选择字号:   本文共阅读 715 次 更新时间:2012-10-19 22:15:59

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贾康 (进入专栏)  

  

  在这一轮的调控的过程中,这个新政的指向性我认为是非常清晰的,就是针对的房地产市场的投机过度,部分城市的房价过快上涨,也就是经济学上所说的泡沫化,当然是部分的泡沫化,并不是全面的泡沫化,房价的合理回归我们也要注意到,在温家宝总理提出这个概念以后,在他的文字稿上,特别标明了部分城市,针对性的实现房价调控,这个挤泡沫也不是说中国700个左右的城市一起挤,是有针对性的,再有泡沫发生的部分城市,通过房地产新政挤出去,而且必须柔性的挤,必须考虑到方方面面。

  有的朋友谈到自己的看法的时候有这种倾向,为什么不能痛快一点?但是我们实话实说,经济运行的调控,特别是房地产这样一个错综复杂的,千丝万缕联系的领域里面,是不能简单的按照某一个因素极端的强调,单向的思维认为能提出理性的对策了。

  在我们目前采取的新政的举措中间,我认为应该认识到有一些过度性的措施和权益的考虑,这是必然的。但同时也有制度建设的追求,如果作为研究者要给已经进行的房地产调控新政做一个评判的话,我想首先应该充分肯定的是,我们已经比较清楚的看到了,在中国房地产调控中间的所谓双轨统筹房价,温家宝曾经说到保障房是总理管,商品房的事情总经理管,这也就是我们讨论经常说到的,让市场归市场,政府归政府,它是一个双轨的这样一个必须有所理性认识和区分的这样一个事情,同时又要有统筹,这个统筹我认为是在一个通盘的,我们具体落实到各个政府辖区的顶层开发下,保障房、商品房怎么样纳入一个合理的开发规划、统筹协调,在政府的政府方面,我始终认为保障房建设过程中体现政府管规划,同时要管脱离,进而要管准入和应有的退出,这个脱离怎么脱?

  从棚户区改造到廉租房的建设,公租房的建设,要把低收入阶层的条件统起来,现在越来越把保障房安居工程的重点放在棚户区改造廉租房、公租房的建设。地方政府纷纷明确了他是有限产权,共有产权,不能像原来北京这边拿到手以后,再转手取得这种溢价收入的,这样就封杀了套利空间,这要我们在管理上进一步完善,准入和退出这个机制还在探索,现在已经作出了种种的努力,真正的使这种资源进入低收入家庭,不能让其他人混进来,不能说在取得这种保障房资格的人员,以后成为后一阶段先富起来的人以后,他不退出,他占有这个资源跟他以后的收入不对位了,这些都要探索。

  另外,市场方面我们看到政府一个规划,把商品房建设,包括高端别墅的建设一起做,管规划下面基本是管什么?管规则,公平竞争,再往后就管收税,交易环节要收税,保有环节也要收税,交易环节一度有所强调,现在有一个基本的逻辑是成立的,就是借鉴一些海外经验,能不能在住房的持有时间上,采取一种时间越长,税率递减的措施,你买了一套住宅,一年以内出手可能是一个比较高的税率,三年以后出手可能降一个台阶,五年以后再降一个台阶,到了八年以后就是一个比较合适的台阶,这是遏制大家短期的炒作,但是我认为只讲交易环节的税收还不足以说明问题,相关信息的管理还要有进一步的具体的考虑,怎么样能够如实的掌握这个时间段,怎么样在这个相关的另外一些事情上也防止所谓虚假的东西,我们过去说增值的考虑吗?那他就来一个阴阳的合同,你真是的合同就不能如实的掌握住,这个我们就不说了,现在说房产税,已经进入试点的税率,它的改革是在保有环节上前所未有的形成一个税收的负担,这个税收的负担是一个有可预见性的,可以在以后形成制度框架的制度建设。

  第二个双轨统筹规划框架,政府应该做的这几个事情合在一起,我认为现在相当清晰,这是一个房地产市场的进步。另外应该扩充的,应该在通盘的了解情况有别于肯定方面的时候,我认为我们房地产调控新政,随着形势的演变,一度非常严格的行政手段已经出现了定向宽松,我们在最近一段时间稳增长的导向下,同时也结合第一套房房贷的利率开始有区别对待,贷款条件有所放松,对于没有城镇户口,但是从农村到城镇有长住的记录,有纳税证明等等,这方面原来很严格的限制,现在已经放宽了,我认为这些定向宽松都是可以的,这是我们当时不得不采取的一些权宜之计在开始做,良性的、必要的调整。这也是值得肯定的。

  我注意到在温家宝总理最近的经济专家和行业协会负责人座谈会上,正式公布的信息有一条,房地产调控实施过程中要更多的强调市场手段和法律手段,我的解读是要更多的运用经济杠杆的手段和规范化的手段,这都是值得肯定的,房地产调控新政里面的重要的信息。

  那么我们简单谈一下两地的房产税的热点,这是一个敏感的、有明显争议的问题,我认为在方向上,我们在年度的改革文件里面,这是有权威性的,从决策层到管理层都做表述的,这样一个要求,叫适时扩大房产税、扩大试点范围,这个时间表确实不好说,我们不断的听到反对、置疑的声音,也可以体会到在十八大即将召开这样的情况下,最大的可能性是在十八大之后,但我不觉得这是根本性的问题,我们现在首先要看到的是大方向,大逻辑是在日渐明朗化,按照我的理解,这样一个制度建设,实际上是房地产新政里面最重要的事情,中国人都讲标本兼治,但治本于上,房地产调控新政在过去有几轮的调控,相比它的水准体现在哪,应该体现在更多的追求制度建设,这个制度建设先弄框架,而且在搭框架的过程不能全面齐头并进,只能先找部分地方的试点,来总结经验,而实际上这些做法都是和十八大之后,我们决策层要充分考虑的,十年的一个眼界,以及这十年在2020年要实现全面小康以后,要实现邓小平勾画的三步走战略史目标实现结合在一起,这里面一个基本的逻辑,我觉得应该再次强调,中国是要通过经济社会转轨走向一个现代国家,现代国家现代社会需要有现代的税制,你就不能回避税制本身的可塑性问题。

  有一种意见是说税制不可能设定,它自然而然发展,比如我最近说的直接税比重在中国偏低,反对意见是直接税比重高和低是自然演变的过程,跟税制改革无关,是跟生产力的水平相关,我不同意这个观点,税制不能任意设定,但是存在一定的可塑性,我们的管理部门、社会大众共同参与税制的改制,就代表主动设计税制的弹性空间,我们设定的更好一点就更适合与现代化的要求,我们设定的差一点背离这种现代化的要求,我们应该在方方面面的努力下,形成一个比较好的,顺应客观需要的税制。同时也使我们的房地产这样的产业,它能够在发挥中国经济,在城镇化过程中的引擎、支柱作用的同时,避免一些泡沫化的风险和由于泡沫化过度造成的负面影响,这样的过程中,我们来寻求人民群众公共利益的最大化,无非就是这样一个逻辑关系,所以我们必须要通过理性的讨论来化解一些阻碍。说到房产税的改革是重感情的,有时候是很激烈的,你要在网上、微博上说的话,很多人会跳出来还骂了,这种形势我觉得可以理解,我推崇的还是理性的探讨。

  我认为上海、重庆两地试点要充分肯定他们为天下先,已经形成的两个地方各有特点的初步方案,有共性也有差异,但首先要看他们的共性,让社会更好的来适应和观察,看看这个税是不是像大家说的洪水猛兽,会不会造成多么严重的问题?先建一个基本框架,这个基本框架有一个明显的东西,调节高端,上海明确的说是调增量,我不动存量,但你具体看这个方案,你出售是增量,买房子的增量信息系统来认证你原来有没有房子,合在一起计算税率就把这个以前的拉进来了,派生的形成一个纽带,重庆一般的存量不考虑,但是辖区内3000多套所谓花园别墅,就是有院落的独立别墅是明确无误的作为存量覆盖的,但是有180平米的协议,180平米以内免税,这种试点方案的设计我认为是非常必要的,是可以为以后的改革试点提供重要借鉴的,所以也可以借此讨论一下。

  中国以后房地产税改革,我认为是要循序渐进、酌情扩大试点范围的,它里面很重要的要点是不能简单地借鉴美国,而是要借鉴日本的首套房免征的模式,很多人说中国人很多人买房子是给自己买一个社会保障,因为大家看城市化还要走好几十年,这中间房地产是一个上升的趋势,我在这段时间买一个房子是给自己买一个商业保险,我认为这个完全可以讨论,第一套房免征,第二套房或者是第二单位可以考虑税率,完全可以考虑这样的一个具体区别对待,但是对不起高端的按照支付能力原则,有多少套房子,有多么高水平豪宅的,在高端上调节也是符合基本原则的,必须把这个原则明确下来。这样一来我觉得可以给社会大众吃定心丸,是要大家一起寻求共赢,一起来建设一个和谐社会,来寻求长治久安,这个制度建设要抓住不放,那么在短期考虑和中长期考虑中,我觉得中国的现实决定我们必须沿用邓小平的改革智慧,就是在某种阶段要强调不争论,我们现在不能说完全不争论,但不能停留于争论,有人说要把这个房地产税的所有的事情争论清楚以后,人大来做一个规范的立法,在全国一起推行,说起来有道理,实际上没有任何可行性,这种要让人大全面立法,把这个税细节定好以后全国一起推的思路,真的像有的人说的150年以后才有结果。我们必须要在邓小平的理论下,在一个大的框架下说出来以后,要大胆的试,大胆的闯,现在我们不这么说,这个一是要存在,要允许争论,要在开拓的过程中来做,我们允许某些争议很大的改革试验来总结经验,当良好地的改革试点就是起这个作用,这就是在渐进的过程中,我们必须往前推进这个过程的一个非常明确官方的指向。

  这样一些基本观念说了以后,我还想回应一些大家关心的问题,我了解到很多人都在说,房产税的法理依据方面是不是应用上,我简单的说一下,第一点就是土地出让金的问题,这个税和租的性质不一样,他们之间可以形成并行不悖的关系,有人说这不是重复征收吗?确实存在重复的问题,我们的税制是多次征必然就有重复,只是重复的合理与否的问题,而不能说整个的政府征收的是义务税,这不可能,这是一个现代的税、租和其他收费等等合理的分流归位,再形成一个合理协调的关系。第二有人说如果接受前面这一点,我不能接受原来买的房子了,你推出新的税收调节以后,房价下了一个台阶,我这个心理是不平衡的,我觉得这个问题确实,你如果有了一个普遍征收的税务环节以后,土地批复环节不会动辄就吵成一个天价,我们就是老房老地老办法,新房新地新办法,我们的社会保障叫老人、中年人、新人,这是三种方向,这是中国改革方案中提供的一个借鉴的。

  第三个,中国的所有城镇土地进入开发的都是国有,人家搞的房地产税是私有权基础上的征收,我这个地是国家的,你征什么税啊?我认为这方面实际上要谈两点,国有土地的税收对房地产使用权的所有者,从国际经验和我们改革实践来看都是没有一定冲突的,比如说国际经验英国,比如说香港,房地产税可以有私有的、公有的一视同仁全覆盖,英国分为中央政府持有的,地方政府持有的,私人持有的,无条件持有的就是私有的,另一类分为契约持有,我可以契约持有他,在英国地区持有最长的可以长达999年,无论是什么样的区别,可以有所区别,但是这个税全覆盖毫无疑义的。国有企业上交跟其他的企业一样的所得税,那么按这种逻辑来分,我这个企业都是国家的,你跟我要所得税,那不是自己跟自己较劲吗?那时候意识到要搞商品经济,必须放在一样的环境里去,你这个企业产权是国家的,但是你有相对独立的运营机制,需要有税的调节,我们现在同样的道理,虽然终极产权是国家的,无论是企业还是个人,具有独立的利益,根据需要我们可以通过立法程序通过税收手段来调节,这是我来说应该提到的两点相关分析依据,还有一个房地产税的管理问题,不多说了,有人说这个税复杂得不得了,中国人要学会一百年以后再说吧,我们物业税已经有6个城市扩大到10个城市,它相关的所有的管理都已经在计算机程序里软件化,都可以在这方面通过一定的人员培训,在操作方面相对顺畅的来实施,工作方面进一步的参与优化调整是必要的,但是没有方案。

  最后一点我们还有一些复杂的东西,中国的小产权房等等,这些历史遗留问题要解决起来比较棘手,但我认为它不足以引出一个结论说因为有了历史的问题,中国的税制改革问题就无法推行,不是这样的,我们要化解原来的小产权房等等的历史遗留问题,而整个的大方向、大逻辑,我认为仍然是可以清晰的认知的!

  

  本文来自财政部财政科学研究所所长贾康于2012城市观点论坛成都行上的演讲

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本文责编:jiangxl
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