赵秀梅:土地空间权与其他权利的冲突及协调——以《物权法》第136条的适用为中心

选择字号:   本文共阅读 495 次 更新时间:2012-07-05 22:45:14

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赵秀梅  

  

  传统的农业社会,人们基本上是在平面上利用土地,如建筑房屋,虽然也需要利用土地地上以及地下的一定空间,但此时对土地空间利用的程度很低,土地空间基本上被看成是土地的附属物,不具有独立的价值。但随着工业革命的完成,人类开发和利用土地的能力在不断地提高,对土地空间利用的程度也不断地扩大,如修建高架铁路、地下铁路、立体停车场、空中走廊等等。此时,对土地之利用已经由平面向立体发展,土地空间的价值越来越大,因此各国都非常重视对土地空间利用的立法和研究。我国《物权法》第136条规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权”。[1]本文针对该条的规定,进行了一些探讨,期待能够抛砖引玉。

  

  一、土地所有权与土地空间权的冲突及协调

  

  罗马法时代,土地所有权人能够行使权利的范围包括土地地表及其地下及地上空间。罗马法上的所有权,包括市民法上的所有权、裁判官法上的所有权以及行省所有权,都赋予权利人以最为广泛和最为绝对的权利,以及在行使权利时最广泛的自由。但是,到了19世纪末20世纪初,所有权社会化的理论取代所有权绝对化的理论,所有权不再是上及天空下及地心的绝对权利。由于土地私有的独占性,排他性与土地利用的公共性之间的矛盾激化,国家开始对土地所有者的空间使用权实施限制。尽管如此,土地所有人仍然可以支配土地地上和地下的一定空间。土地所有人在其可支配的权利范围内,可以在土地地上和地下的空间分别设定空间权,此空间权设定后,土地所有权人的权利范围再次缩小,土地所有人对土地空间的支配权会受到空间权人权利的限制,土地所有权人仍可以在空间权人支配的空间范围外再次设定其他用益物权,这样,在同一宗土地上立体上就存在数个权利,所有权人与土地空间权人的权利是垂直相邻的。为了明确土地空间权人的权利范围,土地所有权人与土地空间权人必须明确约定,土地空间权人所行使的权利的范围及期限。此约定必将会限制土地所有权人对土地的使用。

  土地所有权与土地空间权的关系,本质上是所有权与用益物权的法律关系。应该说土地所有权是土地空间权产生的基础。同时,土地所有权人设定土地空间权后,其利用土地空间的权利必将会受到限制,这种限制通常都是有期限的,并且该限制是基于所有人的意思而成立的。因此,土地所有权人会利用其经济优势地位,在法律许可的范围内尽可能削弱空间权的内容。在我国,土地属于国家所有和集体所有,加上我国对土地开发利用的程度不是很高,很久以来土地上下空间的权属没有得到足够的重视。但是随着土地上下空间利用的不断发展,土地上下空间的权属问题越来越重要。在国家所有和集体所有的土地上设定土地使用权后,土地使用权人对一定的空间享有支配权。比如国有土地出让后,某人取得地上10米,地下2米的建设用地使用权,在此空间范围内,土地所有人自己不能再享有支配权,也不得再设定地上权。但是此空间范围外的空间仍然属于土地所有权人享有,土地所有权人可以在地上10米之上,地下2米之下再次设定用益物权,此用益物权是对特定空间所享有的权利,是空间权。土地所有权人设定地上权后可以再设定空间权,如果先设定空间权,也可以再此设定地上权。如果空间权设定在先,空间权人不得妨碍土地所有权人再设定普通地上权。如土地所有人为甲设定在地下10米至30米修建地下商城的空间权后,土地所有人还可以为乙设定在地面至地上5米修建高架桥的空间权。为了防止其它地上权人妨害自己行使对特定空间的支配权,空间权人可以与土地所有权人做出特别约定,不得对其所使用的特定空间造成妨害或形成危险。如设定隧道的地下空间权,双方可以约定:“载重限制4T/m2,覆土24.9m,要建造工作物时对设计功法需经双方协议。工作物柱间隔为8m以内。”如为地上高架铁道空间权之设定:“禁止设置对高架结构会发生障碍的添加工作物;高架下面禁止放置爆炸物或对高架结构会容易爆炸之物或认为有危险之物或其它会发臭气之物;禁止道路或埋设管线之目的挖掘工作或变更地形之建筑。”

  另外,我国台湾地区也有学者认为,土地空间权对土地所有权的限制,应解释为仅限于土地所有权人利用土地的形态,而不得限制土地所有人之法律行为,如土地之让与、租赁及其他分层地上权之设定。即区分地上权人仅得与所有人约定相互间使用收益之限制,而不及于处分之限制,故土地所有人本得自由处分设定范围外之土地。[2]本文赞同此观点。土地所有权人设定空间权后,仍然可以再次设定普通地上权或者土地空间权,因此也当然可以处分土地。即使土地所有权人将土地所有权转让他人,空间权人的权利也可以对抗第三人,因为土地空间权是一种物权。

  根据一般的处理权利冲突的规则,一般是物权优先于债权,当物权相互冲突时,应该是先设定的物权优先于后设定的物权。在土地所有权与土地空间权的关系上,土地所有权产生在土地空间权之前,理应是土地所有权优先于土地空间权。但存在一个例外,就是用益物权优先于所有权。这是因为,任何用益物权的产生,必须先有所有权,所有权是用益物权产生的基础。另外从所有权设定的目的来看,也是将所有权的部分权能,转让给用益物权人,所有权之所以不能干预定限物权,是因为所有人对定限物权负有某种义务,这种义务使得所有人只能在约定或法定的情形下行使所有权。因为,用益物权之所以具有优先于所有权的效力,其根本的原因在于用益物权系基于所有权而产生的一种权利,如果不赋予用益物权以优先于所有权的效力,那么,用益物权就会因所有人行使所有权而无法行使,从而使用益物权的设定失去意义。例如,在地役权中,供役地的所有人在不影响地役权行使的情况下,有权使用地役权人于供役地所设置的设施,如在地役权开辟的道路上通行,这也是供役地所有人行使所有权的一种形式。但是,如果供役地所有人行使上述权利,会导致与地役权人行使权利发生冲突,此时就需要明确谁的权利优先行使的问题。只有这样,才能保证地役权的设定目的。[3]同理,在土地空间权与土地所有权的关系上,尽管所有权产生在先,用益物权产生在后,但是用益物权还是要优先所有权,是物权优先性原则的例外。土地所有人设定区分地上权后,土地所有人之用益权在该区分地上权标的之一定范围内,即受到限制,此与普通地上权同。因之,土地所有人在该标的范围外,仍有完全之用益权能,自己用益,或另设定区分地上权固无不可,然此际若因此涉及原设定区分地上权之用益者,则必须取得用益权,否则区分地上权人得排除其侵害。例如土地地表上空50公尺至地下10公尺设定区分地上权后,土地所有人如欲利用其上空50公尺以上之范围,建筑房屋时,为使房屋取得支撑,即必须与区分地上权人约定,以取得必要使用权是。准此而言,土地所有权之用益物权受限制者,已非仅以区分地上权之标的范围为限,实已扩及其他部分用益权能之限制。[4]

  

  二、土地空间权与普通地上权的冲突及协调

  

  土地空间权与普通地上权都是用益物权,有先设定土地空间权再设定普通地上权之情形,也有先设定普通地上权再设定空间权的情形。当土地所有人先设定一个普通地上权后,再设定土地空间权,是否需要经过先设定的用益物权人同意?在同一宗土地上,如何协调数个发生冲突的权利?这些问题是本文要重点研究的。

  土地立体分层后,土地所有权人可以在地表和地下及地上分别设立用益物权,这是因为每个用益物权的权利范围是不相同的。在地表设定地上权后,再次设定空间权是否需要经过地上权人的同意?日本民法第269条之二第二项明确规定:“前项之地上权,从第三人对该土地有使用收益之权利时,如经有前项权利或以之为标的之权利人之同意,亦得设定之。在此情形,对于土地有使用收益之人,不得妨碍其地上权之行使。”日本民法明确规定,区分地上权的设定必须征得第三人的同意。于此种情形,对于土地有使用收益权利之人,不得妨碍前项地上权之行使。这表明,当土地上面已经设定地上权或者其它用益物权时,再设定区分地上权,必须经过第三人的同意,并且区分地上权人不得妨碍地上权的行使。

  我国台湾地区物权法修正草案第841条之一规定:“地上权得在他人土地上下一定空间范围设定之。前项设定范围,如第三人有使用收益权或有以该使用收益权为标的之物权者,应得其同意。”立法理由书认为:“为达土地充分立体利用之目的,设定区分地上权之客体,如第三人有使用收益权(如地上权、农用权、地役权、典权、租赁权),或有以该使用收益为标的之物权(如权利抵押权)者,仍容许设定区分地上权,而不拘泥于物权排他性之法理,惟为调和区分地上权人与该第三人之利益,爰仿日本民法地269条之二第二项之规定,应经地上人之同意,始得设定区分地上权,特增订第二项之规定。”2010年1月5日,台湾立法院最终通过了民法用益物权和占有章的修正案,改变了“草案”的规定。台湾民法第841条之五规定:“同一土地有区分地上权与以使用收益为目的之物权同时存在者,其后设定物权之权利行使,不得妨害先设定之物权。立法理由为:“基于区分地上权系就土地分层立体使用之特质,自不宜拘泥于用益物权之排他效力,是土地所有人于同一土地设定区分地上权后,宜许其得再设定用益物权(包括区分地上权),反之,亦然,以达土地充分利用之目的。此际,同一不动产上用益物权与区分地上权同时存在,自应依设定时间之先后,定其优先效力,亦即后设定之区分地上权或其它用益物权不得妨害先设定之其它用益物权或区分地上权之权利行使。又区分地上权(或用益物权)若系获得先存在之用益物权(或区分地上权)人之同意而设定者,后设定之区分地上权(或用益物权)则得优先于先物权行使权利,盖先物权人既已同意后物权之设定,先物权应因此而受限制。再所谓同一土地,乃指同一范围内之土地,要属当然,并予叙明。”本文认为,此次修法的内容值得赞同。这表明,土地所有人设定普通地上权后,仍可再设定区分地上权,不必征得普通地上权人的同意。因空间权人与普通地上权各自具有不同的权利范围,普通地上权是设定在地表上面的权利,空间权是设定在地下或地上特定空间的权利,二者行使支配权的范围不同,彼此的权利并不发生冲突。设定空间权不必征得普通地上权人的同意,但空间权人行使权利时不得损害普通地上权人的利益。

  我国《物权法》第136条规定了“分层建设用地使用权”,在土地地表、地上和地下可以分别设定建设用地使用权,后设定的权利不得妨害先设定的权利。《物权法》没有规定必须征得先设定的建设用地使用权人的同意,才能再设定地上或者地下空间的使用权,本文认为这样的立法是值得肯定的。事实上,土地空间权的设定应不必征得先设定的用益物权人的同意。因为,先设定的用益物权人支配土地及其空间的范围是有限的,土地所有权人在法律允许的限度内,再次设定土地空间权,并不妨害普通地上权人或其它用益物权人的利益,因为随着土地空间利用的不断发展,土地所有权人不会再设定权利范围与自己完全相同的普通地上权,普通地上权人的权利范围一定是仅限于土地表面以及土地上下的一定空间,其支配范围外的空间属于土地所有权人所有,土地所有权人可以再为他人设定区分地上权。我国台湾地区学者王泽鉴先生亦认为:“在解释上应认为区分地上权的设定无碍于第三人的使用收益者,即不发生物权排他性问题,应不必得第三人同意。”除此之外,普通地上权人可以与空间权人做出特别约定,防止空间权人损害自己的权利。民法第841条之二规定:“区分地上权人得与其设定之土地上下有使用、收益权利之人,约定相互间使用收益之限制。其约定未经土地所有人同意者,于使用收益权消灭时,土地所有人不受该约定之拘束。前项约定,非经登记,不得对抗第三人。立法理由认为:“区分地上权呈现垂直邻接状态,具有垂直重力作用之特性,与平面相邻关系不同。为解决区分地上权人与就其设定范围外上下四周之该土地享有使用、收益权利之人相互间之权利义务关系,爰于第一项前段明定得约定相互间使用收益之限制。此项限制,包括限制土地所有人对土地之使用收益,例如约定土地所有人于地面上不得设置若干吨以上重量之工作物或区分地上权人工作物之重量范围等是。又与土地所有人约定时,土地所有权人自应受该约定之拘束,仅于与其它使用权人约定时,始发生该约定是否须经土地所有人同意及对其发生效力与否之问题,爰增订后段规定。(点击此处阅读下一页)

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文章来源:《法律适用》2012年第3期

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