刘利刚:房地产加大中国经济下行风险

选择字号:   本文共阅读 582 次 更新时间:2011-12-27 11:11:34

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刘利刚  

  

  从一线城市外围开始的降价潮开始向二三线城市蔓延,媒体报道,内蒙古鄂尔多斯的房价出现了大约5-7成的下跌,大量商品房根本无人居住,成为了一座“鬼城”。

  在上海嘉定、北京通州等地,大量商品房的下跌幅度也超过3成,更多的房地产开发商也准备新一轮的降价。笔者认为,如果这样的情形蔓延下去,中国房地产市场面临的硬着陆风险也开始加大。

  这不是危言耸听,2008年的金融危机肆虐时,中国大幅度放松了针对房地产市场的一系列调控政策,结果导致了房地产市场的再次井喷,房价大幅度上行造成了社会矛盾的增加。而本轮房地产调控从去年开始,政策力度前所未见,而持续时长也快将近两年。

  在资金链紧张的情况下,房地产开发商不得不选择降寻求以快速回笼资金,而此起彼伏的降价一旦不能收到成效,也将导致房价的进一步下行。

  与2008年当时的情况类似,房地产开发商手中囤积了大量的土地,本轮土地囤积的高点出现在今年年初,按照正常的供应速度,这些地块将在明后两年被大量投放市场,这将造成房地产市场进一步承压。另一方面,开发商手中的闲置土地也不断出现上升,这表明在资金回笼不畅的状况下,未来的进一步投资将出现问题,甩卖土地和项目的情形可能大面积出现。

  与2008年不同的是,政策的放松也难以像当年那样迅猛而直接,在尝过一次房地产市场的“过度繁荣”再“厉行调控”后,未来的政策放松也将会投鼠忌器。这样的共识已经在开发商中形成,这意味着房地产市场即使出现反弹,也将力度较弱。

  然而,房地产市场关乎整个国民经济的命脉,尽管整个经济增速对房地产市场的依赖度开始下降,但房地产仍然是目前推动中国经济增长的主要来源。与房地产相关的钢铁、水泥、建筑材料以及工程机械的增速开始明显下滑,这将在未来造成工业上游以及中游需求的萎缩,而汽车销量也开始走软,也表明终端需求的减弱范围开始扩大。

  从历史走势来看,房地产销量往往领先GDP的走势大约半年左右的时间,这意味着目前的市场低迷将很可能拉低未来两个季度的GDP增长率,在外需同样萎靡的状况下,这将造成整体中国经济进一步承压。相信到明年第一季度,中国经济将感受到更强的寒意。

  房地产市场也关系到财政收入和金融体系,中国地方政府的巨额债务主要由于大量投资造成,未来也需要卖地以及相关的收费收入来进行偿还,而按照目前的土地拍卖进度,地方政府将很快感受到“囊中羞涩”,尽管地方政府被允许进入债券市场进行融资,但融资规模将难以抵消土地拍卖收入的差额。更重要的是,大量地方债务平台的贷款偿还速度也是基于项目本身可以产生的现金流,而这样的现金流也依赖于房地产销售,一旦销售不佳,那么未来的资金短缺可能成为一个大的问题。

  银行系统也是一样。尽管抵押贷款在整体银行贷款中所占的比例不大,抵押成数也较高,但按照IMF的预测,中国金融系统贷款对房地产业的“间接风险头寸”却仍较大,中国前5大银行超过5成的抵押品是土地和物业,如果抵押品的价值出现缩水,银行将很可能要求企业或者个人提前归还部分贷款,这样的结果将造成整个社会的流动性和资金面紧张。

  在很大程度上,中国经济对房地产的“过度依赖”正在成为中国经济不能承受之重。就像笔者在上海的嘉定区看到的,整个嘉定新城的规划依赖于房地产市场的繁荣,如此一来,政府将可以获得更多的卖地收入,来投入基础设施建设,从而进一步推高房地产价格,并在此后不断获得更多的资金来进行开发,吸引更多的人群入住。这样的一个规划当然没有太大的问题,但如果房地产市场出现“硬着陆”,那么这些规划也将成为空中楼阁。

  从政策上来看,这是一个两难的选择。但关系到国民经济的大幅减速风险,笔者认为,政府应该避免“矫枉过正”,以保证房地产市场在未来的两三个季度内实现软着陆。大量的经济适用房将在未来数年上市,这本身也将减轻房价的上行压力。而一旦房地产市场出现硬着陆,那么政策上将更会显得捉襟见肘。

  笔者认为,目前的行政性措施应逐步退出房地产调控,代之以更加市场化的手段,比如房地产税等等。同时,中国应该考虑逐步的利率市场化、拓宽拓深资本市场,推进资本项目的开放,以提高社会资金运作的效率。在过去的10年中,过量的资金由于无法寻找到稳定的投资渠道,加上实际负利率和热钱流入,大规模涌入房地产市场,导致房地产泡沫的出现。未来的“挤泡沫”也不能仅仅着眼于房地产市场。FT中文网

  

  澳新银行大中华区经济研究总监 刘利刚

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