秋风:废除开发商体制,打破建设用地垄断

选择字号:   本文共阅读 1139 次 更新时间:2011-11-11 14:44:33

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  房价开始下跌,有些业主向开发商维权,甚至有砸毁售楼处的极端举动。这种行为引起很多争论,似乎大多数人都持反对、鄙视态度。姑且不管这种行为之是非曲直,但至少有一点可以确定:这是开发商体制的一个报应。

  中国过去十几年来形成并稳固的土地、房产领域之根本制度,就是开发商体制。既然名之曰体制,其中的结构性要素就不止开发商。它以开发商为枢纽,向上向下延伸,形成覆盖面极广的制度组合,从而形成一个在很大程度上支配当下中国经济、政治的特殊利益集团。

  这个开发商体制有两大支柱性制度,第一项是政府、主要是地方政府对城镇房屋建设用地的垄断。城市居民的房屋本来占有土地,但是,你不能自行开发,而必须等待地方政府改造或征用。近些年来,城市化已大规模向郊区甚至远郊的镇村延伸,但是,农民同样不能自行开发村里的土地,而必须等候政府征收。也即,在中国,所有城市建设用地集中于地方政府手中,它是唯一的供应商。由此,城镇居民、农民利用土地的权利被剥夺了。

  开发商体制的第二个支柱性制度是开发商对房屋开发权的垄断。这是上一制度的延伸,基本上,政府只将自己垄断的建设用地转让给开发商,开发商再进行房屋建设开发,城镇居民要住房,只能从开发商处购买。民众自行建造房屋的权利被剥夺了。

  由此可以看出,地方政府与开发商之间存在着直接的利益关系。地方政府的土地财政收入以及大量与房地产相关的税费收入,是要借助开发商的商业活动实现的。当然,为了获得这些收益,政府也给了开发商垄断权,并让开发商享受巨大利益。地方政府与开发商形成了坚固的利益共同体,地方政府的重大公共政策不可避免地向开发商倾斜,甚至特意为开发商服务。

  近些年来,面对居高不下的房价,开发商总是说政府收取了多少税费。这当然是事实,但是,过去十年间,房地产行业涌现的富豪也是最多的。在现有的体制中,开发商就是特权者。

  这个开发商体制继续繁殖其利益同盟,包括商业银行,最为重要的是,也包括大量购买了房屋的城镇居民。开发商体制是通过双重垄断形成的,地方政府和开发商通过各种政策组合、商业策略,联手制造房价将会不断上涨甚至永远上涨的信号,诱导民众抢购房屋。这样,房地产市场的投机色彩不断加重,而大量城镇居民的财富也沉淀于房屋上,他们的幸福甚至命运也抵押在房屋上。由此,大量城镇居民,其中的主力是新兴的中产阶层,被捆绑到开发商体制中。

  到今天,开发商体制的支配力已从经济领域、政府决策领域延伸到社会甚至文化领域。中产阶层的家庭生活围绕着供房规划,民众的日常交流话题几乎总在房地产中,房地产广告无孔不入,一遍又一遍地在大众媒体上传播着物质主义信仰的教义。

  开发商体制支配了中国的城市化过程。地方政府与开发商联手,在几乎所有城镇进行了一次相当彻底的全盘重建,诸多城市在漫长历史中形成的格局被破坏,具有文化传承功能的建筑被摧毁。而新城市的规划几乎完全由地方政府的土地财政收入和开发商利润所决定。城市化就是大城市化,因为大城市的土地收入最高。大小城市均以摊大饼方式扩展,因为在这样的扩展模式中,土地和房产收益率最高。哪怕是小县城,也到处建造高层建筑,同样是因为开发商可以获得高收益率。至于建筑风格之雷同、单调、粗鄙,更是众所周知。

  中国过去十几年来的经济增长确实依赖开发商体制,但现在已相当充分地暴露出来的几乎所有经济、社会、文化乃至政治问题,也都与开发商体制有直接或间接关系。比如,地方政府之商业化,地方收入之非预算化,房价之非理性上涨,民众心灵之浮躁、焦虑等等。

  中央政府意识到了这些问题,决心对房地产市场进行调控,使之恢复正常。但是,在目前高度扭曲的开发商体制下,这一领域几乎不大可能恢复常态。只要中央政府稍微放松调控压力,地方政府就会与开发商合谋制造价格泡沫。也就是说,非理性是现有房地产制度的内在逻辑。

  要从根本上消除房地产市场的非理性动力,就必须废除现有的开发商体制,也即打破地方政府对建设用地的垄断权,让城镇居民自由行使其自古以来就拥有的建设开发权。一旦这一垄断被打破,开发商对房屋建设的垄断也将被打破。打破这两个垄断,并不能解决全部问题,但至少可以缓解很多严重问题。

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文章来源:南都网

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