秋风:一定要让房价着陆

选择字号:   本文共阅读 965 次 更新时间:2011-11-09 17:23:25

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  上海、深圳、北京等一线城市的楼市已开始出现实质性价格下跌。国家统计局最新发布的统计数据显示,与上个月相比,10月中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。过去十几年来逐渐形成的房地产特殊利益集团的核心利益将被触动,房市调控政策当何去何从?

  过去十年间,中国经济增长的主要引擎是城市化,城市化的重点又在房地产业。中国最为重要的各种资源、权力,围绕这房地产业而重新组合,形成了一个盘根错节的利益网络:首先是地方政府,他们从土地财政中获益极大;其次是房地产开发商,他们占据了富豪榜之大半;再次是各类金融机构,目前的金融风险主要系于房地产业之风险;还有大量民间游资,过去五年间大量进入房地产投机领域;刚刚形成的中产阶级也在其中,他们的主要财富都积淀于房屋上。

  因此,房地产问题显然不只是一个经济问题,也是一个牵涉面极广的重大社会、政治问题。而房地产业在过去几年的非理性繁荣,已经积聚了诸多风险。从经济上说,房地产泡沫吸引大量实业资本杀入,中国的经济结构迅速地房地产化。这一点对于中国这样的大国的长远经济增长而言,是极端不利的。房屋价格高企,也严重地妨碍中小企业之创建与运营,妨碍企业家精神之发育,而对将令经济丧失长远增长的动力。

  当然,房屋价格非理性上涨的社会、政治风险也是非常巨大的。其中比较重要的一点是,房屋价格飞涨,把社会撕裂为有房群体与无房群体,有房群体的资产快速增长,无房群体只能望房兴叹。双方的财富差距急剧扩大,社会内部的紧张不断加剧。

  最为可怕的是,房屋价格非理性上涨,促使所有人高度关注房屋,从而制造了十分浮躁的社会心理。而有房群体和无房群体的利益则处于完全对立状态,从而令政府对房地产市场进行宏观管理的空间,实际上非常逼仄。而如果不对这种非理性状态进行某种管理,双方的利益对立又会趋向尖锐。

  经过权衡,政府选择了控制房价。有人指责政府所采取的措施不合乎市场经济的原则,问题在于,房地产领域的基本制度在很大程度上就是非市场、甚至反市场的,举其大者如地方政府对城市建设用地的垄断,房地产商对房屋开发权的垄断。因此,政府以行政手段管理这样本来就高度行政化、垄断的领域,并无不当。

  现在看来,政府的措施收到了一定效果,房价也已停止上涨,甚至出现下跌。可以想见,房地产利益集团已经出现了某种恐慌。若干地方政府私自放宽房屋限购政策,恐怕有更多地方政府准备这样做。房地产商感受到巨大压力,一方面,房屋积压,资金吃紧;另一方面,降价销售,则可能引发以前业主的退房潮。当然,那些购买了房屋、正在还贷的中产群体,也一定相当忐忑不安。

  在这种情况下,如何拿捏政策分寸?

  显然,不管从哪个角度看,大陆目前的房屋价格均存在严重泡沫,因此,必须保持足够的政策压力,迫使房屋价格进行适度的回调,以维持在适度的水平。惟有如此,弥漫于整个经济领域乃至于社会领域的房屋投机心理,才会被打消。此后,中国经济才有可能恢复常态,并且保持必要的创造性潜力,中国人的生活与生活预期才能够恢复常态。

  过去有几次,在市场出现泡沫之后,政府都试图对房市进行调控。然而,由于各种原因,调控总是半途而废,结果,泡沫不仅没有被挤掉,反而不断累积。这一次,实有必要汲取教训。从目前迹象看,高层似乎有这个决心。10月21日,温家宝总理在广西南宁考察时指出,目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期,各级政府要切实采取措施,进一步巩固调控成果。10月29日,温家宝主持召开国务院常务会议,要求各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。同时,要增加普通商品住房用地,促进房价合理调整。

  当然,如果政策压力过大,可能引发房地产市场崩盘,那就有可能引发金融危机,进而引发社会危机,也让地方政府陷入财政危机。因此,目前只需保持现有政策,而略为做出一些放松姿态即可。

  至关重要的是,目前必须立刻着手对房地产业之核心制度进行变革,从而防止未来政策放松、再度出现泡沫反弹。这其中最为重要的就是打破双重垄断,也即打破地方政府对城市建设用地的垄断,打破开发商对房屋开发的垄断。具体地说,就是推动城乡人口、土地的双向自由流动,即允许农民开发乡村建设用地,向城市人口出售。初步承认小产权房,可为重建房地产制度框架之第一步。

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