熊传东:中国楼市不会“抄底”只会“抄家伙”

选择字号:   本文共阅读 2523 次 更新时间:2011-10-04 10:39:26

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熊传东  

  

  被称为史上最严的“国五条”自2010年9月29日出台以来,及今年初“国八条”的实施,限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“多项利器”在楼市调控中发挥了积极作用。一年来,在这些调控政策影响下,楼市成交急剧萎缩,房价过快上涨势头得到遏制,尤其是一线城市房价已连续两月止涨,虽然二、三线城市房价仍呈现涨势,但涨幅不断收窄。然而,房价拐点时而渐近时而渐远……(见2011年10月3日新华网)

  从“国五条”到“国八条”,中国楼市逐渐实现由裂变到酿变到的“嬗变”,效果不很明显;纵观中国楼市近几年来,特别是近一年来的发展与嬗变历程,目前不会出现“抄底”迹象,倒有一副“抄家伙”和“海底捞”之架势;百姓呼吁:“国五条”“国八条”拿什么拯救楼市?拿什么抚慰“蜗居”“群居”群体的心灵?

  从房价问题根源来看,我国住房保障严重缺位是其根本问题;某些楼市打折促销实为“明降暗升”是其本质问题;有的城市房价下降随舆论导向达成统一性,实则分裂性楼市是其核心问题;有的地方视土地和房地产税收为财政命脉是其关键问题;房价“泡沫”过大与百姓收支增幅不成正比是其焦点问题。

  可笑的是,居然有个别专家分析称,房地产商目前“假摔”很难过关。笔者看未必,“上有政策、下有对策”。反之亦然,一旦时期成熟,高企位的楼市还将吹响新一轮的“涨价集结号”。这是一种可怕的危险信号,理当警惕。

  第一,供求失衡房价冷热不均。按“国五条”规定,房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数,其后20个城市限购。2011年初,“国八条”要求在一定时期内,严格制定和执行住房限购措施,其后43个城市限购……一年来,在“限购令”影响下,需求锐减,限购城市与非限购城市房价呈现冷热不均的态势。有专家预测,一、二、三线城市新建商品住宅环比价格均有可能下降的“指数”不会很明显。这对于目前供需紧张的房地产市场而言,还是“皇帝的女儿不愁嫁”,谈何对高房价的调控?即使不限够,还有什么人会囤积炒作房产? 

  第二,限购令房地产按兵不动。对房地产商而言,“国五条”“国八条”公布归公布,调控归调控,只见稳,未见降,有的还有小幅涨。即便“兵临城下”,大多一线城市依然“按兵不动”。对于玩转了“数字游戏”的中国房地产商们,对于这些“小儿科”自然也不屑一顾。有道是,有钱能使鬼推磨。而现如今即使有钱的鬼都不知道房价是真跌还是假摔?当今中国楼市可以用这样一个公式来形容,即房价=伪跌+假摔≠国楼政。有人戏言,这房价真跌还是假摔鬼知道。再说,房价真跌还是假摔咋衡量?无法确定。主次颠倒,“当局者”始终“清”,“旁观者”反而“迷”。真可谓“洋和尚念经”,只闻其音,不懂其意。

  第三,限贷拖不垮地产资金链。“限贷”、资金回笼不足,再加上有限的融资渠道和高昂的融资成本,房地产企业的资金链逐渐加压。即便在资金不断趋紧的情况下,楼盘业绩也在不断下滑,却依然扼不住房地产“死扛”的“恶象”。房地产将继续以“死扛”怪象来坚守其“追求高回报和高利润”的阵地。当然,也会有少数房地产商以降价来促成有效成交的有效途径之一。未来一段时间内,开发商也会以推盘及打折促销的力度来“缓和”目前这种紧张局势。

  第四,问责制未发挥应有作用。“国五条”“国八条”出台时其中规定了最严厉的一条:要严格实施问责制,对调控政策落实不到位、工作不得力的相关负责人要进行约谈直至追究责任。但令外界疑惑的是,并没有看到因为房价高涨而被问责的官员。有业内人士坦言,欲通过问责制落实调控政策直到房价下行仍有难度。值得肯定的是,在调控政策落实过程中,问责机制还是起到了一些作用,因为一线城市的房价已基本得到了抑制。但是总体而言,问责的作用仍然有限。然而,到了落实层面,地方政府就拥有很大的自由空间。从近期一些二、三线城市在执行新一轮限购政策上的抵触情绪和博弈态度,看到了问责制的无奈和无力。

  第五,保障房法律制度不完善。国家统计数据显示,今年1至8月,全国保障房开工率达86%。加快保障性住房建设是实现房屋回归居住属性的一个长期解决路径,包括公租房在内的保障性住房数量的增加,将有利于抑制房价过快上涨和改善供需矛盾。为加大保障房建设,督促地方政府贯彻落实政策,鼓励企业参与保障房建设,政府出台了一些涉及土地、融资、税费优惠等方面的政策措施,这些政策出台及时、力度不断加大、措施更加具体,对我国的保障房建设起到一定的积极作用,但是我国的保障房在法律、制度和政策上还需要完善。一是我国保障房建设缺乏法律保障。特别是各地方政府建设保障房没有法律约束。二是保障房建设和管理机制不健全。特别是地方政府、房地产开发企业、金融机构等相关机构的探索积极性不高。

  第六,抑制楼市需力破八大怪。要想高房价紧急迫降,至少要破解八大“怪象”:一是严控地方政府的卖地财政不良现状,同时警惕高价土地导致的高房价的怪象;二是严控地方政府税收甚至支配的预算外收入,皆依靠出让土地和向房地产征收税金来支撑的怪象;三是严控一部分开发商为谋求暴利,投机倒把,空手套白狼,只赚钱不管老百姓死活的房地产开发的怪象;四是严控因审批、规划、招投标、施工、采购、质量监理、验收评估等造成腐败隐患的怪象;五是严控金融机构为某些“黑色地产商”提供财力支撑的怪象;六是严控房地产经济成为地方GDP的核心组成部分的怪象;七是严控无规划、无规则地开发地产的怪象;八是严控炒房团等不良销售和买卖楼房的怪象。只有力破这等怪象,让房地产原有的“社会公共性”和“空间居住权”归还于百姓,这才是13亿多人民的真正福祉。

  第七,防止伪跌和假摔忽悠人。有专家预测,“金九银十”向来是楼市的销售旺季,目前开发商、购房者、中介等市场各方已摆开深度博弈的架势……随着流动性的不断收紧,房地产资金链更是日益紧张。成交低、存货增、资金少——三重压力能否加速价格深调?从目前的降价情况来看,市场仍然以小幅度、部分楼盘、局部户型、中小房企降价为主,尚未进入普降阶段。多数购房者仍在期待房价的进一步下降,这种观望心理或推动四季度房价迎来深度回落。然而,房价深度调整的迹象却并不明朗,未来楼市的走向引人关注。各地楼市降价之风真真假假,真亦假,假亦真。一时间,让百姓真假难辨,职能部门却表现得爱莫能助。

  第八,重振重塑房地产商责任。我们不会忘记,温家宝总理年初接受中国政府网和新华网联合专访时的肺腑之言:“政府抑制房价有信心,下决心抑制炒房团。”同时,总理还对房产开发商语重心长地提出告诫:“房地产商作为社会的一个成员,应该对社会尽到应有的责任,身上应该流着道德的血液。”自“房地产”三个字在中国成为“名词”,继而成为一种“产业”之后,便很快被各级地方政府“GDP”取而代之。从而导致了中国房地产“连环绑架”经济、政府、百姓、腐败,甚至还“绑架”了中央。即使2010年共有94家央企退出房地产,也未“撼动”早已“变态”的中国房地产。如今,房地产成为中国政府之殇,高楼市成为13亿多人民之痛!

  由此可知,房地产调控的根本目的是为民生谋福利——通过增加供应、抑制投机、去除泡沫,使房价逐渐回到合理水平,让更多老百姓通过自己的努力,能够在市场上买得起房,改善家庭的住房条件,提高生活水平。调控表面上看是政府在用“有形的手”调控一种商品的价格和市场,实际上,是政府通过一系列有效措施,让更多人能通过市场这种效率更高的手段解决住房问题。

  百姓心中自有一杆秤——指望通过房地产商来实现“居者有其屋”而真降价,那简直就是痴心妄想。只期望不要再让房价继续上扬和持续高企,这就谢天谢地了。显然,这是百姓出于无奈后的期盼,这更像是百姓绝望中心灵的慰籍。(熊传东)

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