郑永年:中国房地产改革的下一步

选择字号:   本文共阅读 1105 次 更新时间:2011-04-26 17:39:36

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郑永年 (进入专栏)  

  

  经过多年的改革探索,中国的房地产改革终于出现一些希望,房地产市场的总体格局开始成形。这个格局在目前的阶段主要由两个房地产市场组成,一个基本上由市场调节的商品房市场,和一个基本上由政府控制的非商品房市场,或者政府管制市场。

  住房是一个社会性极强的特殊商品。道理很简单,因为人人需要有房住。中国古人所言“居者有其屋”不仅仅是一个社会理想,也是对住房的社会性的强调。因此,在任何社会,房地产基本上属于社会领域。尽管其经济性质很浓厚,但并非单纯的经济领域。从这个角度看,无论哪一个市场,都需要政府的调节和规制。当然,政府规制和调节的目标和意义,对商品房市场和政府管制市场是不同的。

  对形成中的房地产市场新格局,中国社会争议不断。具有新自由主义导向的市场提倡者,并不认为房地产是个社会领域。对他们来说,所有的领域都可以是经济领域,所有的事物都可以商品化或者货币化。因此,他们竭力反对政府对商品房的干预,相信房地产应当由市场的供求模式来决定。前段时间一些城市针对飞涨的房价实施限购令,马上就引出了社会的强烈反弹。他们简单相信,增加土地供应量是调控房价的最有效的手段。(当然,他们忽视了土地是有限的这个简单的因素。)

  很自然,他们更反对发展出第二个市场,即由政府控制的市场。对他们来说,穷人没有房住可能是一个不可避免的结局。

  在另一极端,提倡政府干预的人们则认为政府干预力度不够,希望政府用一切可能的手段,来控制房价。政府不能有效控制房价,是近年来民众对政府政策甚至政府本身开始不信任、抱怀疑态度的一个重要原因。

  毋庸置疑,中国的房地产市场一直以来是“摸着石头过河”,无论是政府还是开发商或者其他的社会角色,思路并不是很明确。

  

  任何市场都需要政府的规制

  

  在房地产领域,即使是商品房市场也并不是不要政府的规制。和原始市场经济不同,现代市场经济都是(政府)规制经济,就是说,不管哪一个经济和产业领域,政府都会有不同程度的规制。房地产更不例外,根本不存在一个完全放任的市场。各国政府对这个市场都有诸多的限制。一个毫无规制的房地产市场只是个理想,只存在于一些迷信市场原则的原教旨主义者的头脑里。

  诚然,在不同的国家,房地产在其经济发展进程中都扮演过很重要的角色,房地产在经济社会发展的一定阶段,也带动过其他经济方面的发展,但从来就没有变成一个主柱经济产业。前些年在美国发生的房地产危机,则是非常失败的案例。美国想通过完全市场经济的方法(新自由主义的方法),来实现具有高度社会主义性质的事业,即让低收入群体同样可以有很好的住房条件。政府放松了对金融业的管制,没有对金融业在房地产方面的投资作有效监管,结果触发全球性金融危机。

  同样,政府管制的房地产市场,并不是说要回到从前的计划经济时代,完全用政治和行政的手段,由政府来包办和分配居民住房。如果回到计划经济时代,房地产也同样会导致失败。原因很简单,计划经济很少考虑到人的需求是不同的这样一个事实。因此,即使是政府管制的房地产,也要引入市场机制,从房地产开发到管理的各个环节,都可以引入市场机制。市场机制可以用来提高效率。一旦政府管制变成单纯的政府官僚行为,就会出现低效率现象,不仅不可持续,而且也会导致居民的不满。

  中国的现实是:第一个市场即商品房市场在过去的很多年里发展过快,导致泡沫过大。在短短的时间里,房地产迅速发展,变成了中国的主柱产业,并且形成了庞大无比的既得利益群体,包括开发商、银行、地方政府,他们具有一致的利益,形成利益共同体。当然,已经购买了这些商品房的社会群体,也是这个既得利益群体的一部分。如同卖房者,已经购房的群体也希望住房只涨不跌。中央政府这些年来,治理房地产市场可以说是屡战屡败。这实际上并不难理解,在这么庞大的既得利益群体面前,中央政府必然显得无能为力。

  实际上,到今天,这个房地产已经有如金融危机之前的美国金融业“过大而不能倒”。就是说,在很大程度上,房地产已经绑架了整个中国经济。这个市场不能突然垮掉。一旦垮掉,就会导致整个金融体系的问题,整个经济的问题,而且也会出现巨大的社会抱怨。不过,这个市场的巨大泡沫很显然,如果再继续这样发展下去,也最终必然会导致更为巨大的金融和经济危机。无论从哪个角度来看,政府的干预和规制已经变得非常必要。

  就是说,问题不再是要不要政府干预,而是如何干预。政府干预和规制的目标不是搞垮这个市场,而是逐渐减少泡沫,让这个市场走上可持续的道路。要达到这个目标,政府所能使用的方法很多。一些城市已经根据不同的情况通过限购令,一些城市也同时在使用征收房地产税。不过,从国际经验来看,最有效的是通过限制土地的供应量。

  政府在加大力度限制第一个市场的同时,必须大力发展第二个市场。这第二个市场主要是针对低收入社会群体。不过,这个市场也相当复杂。这里面有刚刚进入工作市场的年轻人,也有低收入家庭。并且随着时间的推移,这个市场的需求也会发生变化,例如会出现从低收入进入到较高收入、但仍然不足以进入商品房市场的社会群体。因此,这个市场必须提供各种类型、面积的住房,来满足不同层次社会群体的需要。从长远来看,这一市场又会分化和发展出一个二手交易市场,即在收入较低社会群体中进行。这个二手市场交易如果只容许政府进行,那么成本就会非常高。总体说来,因为这是个政府管制市场,信息的公开与管理是关键,否则就会出现腐败现象。

  政府规制市场现在非常小。这个市场的目标也只有百分之二十。而这个百分比在新加坡是八十多,即使在被视为是完全市场经济的香港也占百分之四十多。中国正在进行高速的城市化,并且中产阶级(尤其是中上阶层)还小,穷人很多。这表明,在中国,这个比率应当比较高。现在政府只提出百分之二十的目标就遭受到如此强烈的反对。这表明,除了既得利益变得非常强大之外,新自由主义作为一种思想意识,已经在房地产市场领域占据主导地位。

  实际上,商品房市场和政府管制的市场在很大程度上是并行不悖的。商品房市场的对象是中高收入群体,而政府管制市场是针对低收入群体的。只要中国的经济是可持续发展的,每年就会生产出足够的中高收入阶层成员,来维持这个市场的可持续性。而正在发展的第二个市场并不会对第一个市场产生任何有害的影响,因为第二个市场是针对低收入阶层的,目标是实现基本的社会正义和公平,从而维持社会的稳定。换句话说,这第二个市场基本上是社会保护举措。很多国家都有类似的举措。

  现在两个市场的政策概念已经出现,政策的实施也成为政府的头等议程。不过,两个市场如何磨合、如何和谐发展,仍然需要一个过程,很多问题需要经过艰苦的探索才会找到解决方式。

  

  2010-4-26

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文章来源:联合早报网

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