汪丁丁:房地产市场可引入地价补偿拍卖机制

选择字号:   本文共阅读 1251 次 更新时间:2011-03-14 09:47:02

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汪丁丁 (进入专栏)  

  

  在国内房地产市场的论争中,地价与房价之间的关系,既有实践意义也有理论意义。在理论上,房价(土地产出)是地价(地租)的决定因素,而不是相反。不过,这一判断是以假设“成熟和稳定的房地产市场”(信息免费和预期均衡)为前提的,未必适用于转型期中国的房地产市场。在实践上,我们只是倾向于相信这一看法:土地拍卖价格的攀升不是商品房价格迅速攀升的决定因素。但是,支持这一看法的各种研究报告并未认真考虑过商品房价格预期对土地拍卖价格的影响。不论是根据资产定价公式还是根据对未来价格的合理预期公式,都不难推测,地产商对房屋建成后的售价预期对地产商对土地拍卖价格的预期是有重要影响的。   如果我们放弃“成熟和稳定的房地产市场”假设,那么,我们就应当慎重对待地价与房价之间关系可能具有的各种情形。在这些情形的一个极端,土地拍卖价格完全不受房价预期的影响。而在另一极端,土地拍卖价格与房价预期相互作用最终使房地产“波动”转化为房地产“泡沫”。地方政府拍卖土地时追求土地收益的最大化,地产开发商则追求商品房收益的最大化。这两类最大化行为往往相互强化,很可能推动房价与地价轮番上涨。   

  假设过去若干年内,房地产市场的真实状态更接近上述的土地价格与房价预期密切作用的极端,那么,我们建议,在地产拍卖与商品房最终售价之间引入一种新的拍卖机制——在开发商预期的购地成本与预期的售房价格之间生成“负反馈”激励。我们倾向于相信,这一负反馈机制的引入,将极大缓解房价与地价竞相标高的情形,而且,这一机制远比用行政手段直接干预房产价格与地产价格更有效。凡懂得市场机制的优越性的人都会懂得,行政干预诸手段的致命弱点在于局外人难以获得关于房地产开发真实成本的信息,并因此而强化了权力寻租过程。   

  具体而言,我们建议的拍卖机制相当于明确地实施一种“两阶段博弈”。在第一阶段实施的是按常规定义的土地拍卖机制,拍卖土地所得,由政府保管并披露相关信息。在第二阶段实施的,是旨在将商品房价格与开发商真实成本(假设为“私人信息”)挂钩的拍卖机制——根据商品房真实售价(P)与同类商品房平均售价(AP)的比例关系,从政府保管的土地拍卖所得中,给予该开发商与降价幅度成正比的“土地补偿金”。在设计这一机制时,关键的环节是“同类商品房平均售价”AP与“补偿比例”(R)这两项参数。   

  假设我们不知道开发商的真实成本但知道真实的商品房售价P以及参数AP,那么,理论上,我们可以选择正确的R,诱使开发商竞相出售较低价格的商品房,以获取足够大的土地补偿金。这是对于市场价格的扭曲,为的是利用昂贵的私人信息。关于市场竞争导致边际定价的经济学原理表明,只要土地补偿金足够大,只要房地产市场的进入壁垒足够低,开发商之间就会产生竞争,从而这一机制就将诱使商品房按照边际成本定价和出售。   

  例如,根据经济学常识(参见图一),假设每一块土地都有特定的区位优势并假设该地块的开发商供给数量固定的住房,即“固定供给”假设(供给曲线为一垂直线),再假设开发商知道对该地块住房的需求曲线,假设为一向下倾斜的直线,则可假设开发商知道均衡的市场价格——由需求曲线与垂直供给的交点决定的价格(例如,每平方米P元),那么,当我们假设地块拍卖是充分竞争的,并假设开发商知道自己建造住房的单位成本,此处假设等于边际成本(MC=AC),则开发商在拍卖过程中随时可以计算出自己的单位利润——从P减去分摊到每一单位住房(每平方米)的地块价格与MC之和。当单位利润转为负值时,开发商退出竞拍过程。一个设计合理的有效率的拍卖机制应将这一利润(与总量的乘积等于土地租金)最终转移给土地所有者,也就是转化为“土地拍卖收入”,并且由MC最低的开发商获得这一地块。土地补偿金相当于由政府向MC最低并获得地块使用权的开发商承诺返还分摊到单位住房的地块价格的一部分,从而使住房建造成本最低的开发商有利可图。由于MC是私人信息,所以,土地补偿金的经济职能是防止开发商之间串谋。换一个角度说,如果信息是免费的,则亨利·乔治和孙中山先生鼓吹的“涨价归公”(即图一“租金”归政府)的政策是有效率的。如果信息是私人的并且很贵,那么,土地补偿金或许是以较低成本利用私人信息的正确方式。

  最重要的是,引入这一机制可以抑制房价与地价的轮番上涨趋势。这种“轮番上涨”,很可能是因为我们既缺乏激励机制来抑制地方政府在选择拍卖机制和实行土地拍卖时的收入最大化行为,也缺乏激励机制来抑制地产开发商将可能发生的“胜利者诅咒”(winner?s curse)转嫁给商品房购买者。   

  换一个角度看,我们建议引入的这一负反馈机制,其实是把拍卖土地的地方政府与拍卖房屋的地产开发商视为同一利益群体——调查表明,土地和房价升值的大约30%由地方政府占有,大约50%由地产开发商占有,只有不到20%的部分由消费者占有。因此,这一机制的政治经济学实质在于,从“地方政府—开发商”利益群体转移一部分利益给商品房的购买者。但这一利益转移很难由行政干预来实施,任何直接的行政干预都会压抑市场的活力,并因此而成为弊大于利的双刃武器。关于防止串谋的机制设计理论表明,只要补偿金的诱惑足够大,开发商之间必定可以产生利益冲突,从而,消费者必定可以从开发商之间的充分竞争中获益。   

  当然,这一机制在实施时遇到的困难,与机制设计理论能够提出的任何机制一样,会遇到比在理论论证时大得多的困难。例如,设计和实施商品房拍卖机制,需要确定最可能形成竞争性(足够“厚”的)拍卖市场的商品房的单位面积和质量标准(即AP和与AP对应的房屋标准),十分类似于“做市商”(market?makers)在期权交易中努力要确定对应于市场“厚度”最大的那些价格与标准。道理很简单,市场太“薄”,也就是说,价格能够代表的资源的“量”太低,以致价格毫无意义。为什么房屋的市场很薄?经济学的解释是,如果房屋可以像大豆那样标准化,则房屋市场就可以像大豆期货市场那样厚。然而,房屋提供的服务很难被标准化,例如,地理位置、外形设计、室内格局、楼层与空场的安排、楼内与周边的服务设施(包括学校和医院)的质和量,以及诸如此类的其他因素。所有这些因素,可以使房价千差万别从而使AP完全没有意义。但这一困难绝不意味着不可能实施这一拍卖机制。在某种程度上,西方各国已经普遍实施的政府采购拍卖过程,十分接近这里建议的拍卖机制。没有人会相信美国国防部通过公开招标采购的任何一批军用设备,其服务是可以像大豆那样标准化的。事实上,为寻找更合适的AP,在政府采购和公司采购中,专家建议采取“两阶段”逆向拍卖机制——第一阶段的竞拍的优胜者,通过第二阶段的更细致的谈判过程寻求最佳的“产出—成本”匹配方式。这里应强调的一个假设是:政府永远不可能以比各种拍卖机制更低的代价来利用企业的真实成本信息。事实上,企业的真实成本只能是私人信息,不能是公共信息。否则,市场经济就会整体失效。孙中山先生当年鼓吹亨利·乔治的“涨价归公”土地政策之所以不能成功,原因在于,私人信息转化为公共信息的成本实在太高。因此,引入拍卖机制是维护和改善市场经济效率的重要途径,所谓“市场设计”——经过了仔细设计的市场,可以更加有效。例如,以图一的情形为例,在理想条件下,理性设计的市场机制可能提供社会最优的住房供给量Q2,而不是竞争垄断的供给量Q1,横轴上Q2右方的消费者,属于只应当租房而不应买房的群体,Q1与Q2之间的消费者,由于垄断竞争的均衡是Q1,故成为“应买却买不起房”的群体。   

  近年来静悄悄地发展起来的参与“集体建房和集体拍房”的弱势群体的实践,是我们将上述拍卖机制引入房地产市场的良好借鉴。例如,据《广州日报》报道,广州钢铁厂试行“单位自建房”——相当于从房价中扣除土地成本——在邻近地铁站的区域,一个花园式的小区,平均每平方米的价格不过两千零五十元。单位自建房运动未必是最有效率的资源配置方式,但这一案例表明,一旦截断了开发商与地方政府竞相标高地价和房价的正反馈联盟,在不含地价的前提下,房价可以降低50%(假设广州市的平均房价为每平方米四千一百元)。   

  根据这些企业和群体的极初步的实践,我们可以设想,例如,某地政府在拍卖某一地块时,在互联网上公开展示在该地块上应当建成的房屋及各类设施的规格、质量、验收方式,以及最重要的,土地补偿金与商品房价格之间的挂钩方式(即参数R可能的变动范围)。然后,潜在的开发商们竞争给出第一轮标的出价和相应的商品房预期售价。若干轮竞标之后,仍留在场内的开发商们,进入第二阶段谈判。这一阶段的谈判应当给出土地补偿金、AP以及预期可以确定的参数R。最后,政府向社会公开谈判结果。可以想象,由于补偿金的作用,这一机制将使房价明显降低——相当于将一部分地租从政府转移给住房消费者。故而,政府应对购买了这一地块上的商品房的业主开征物业税和收取地租(参阅下述第三类困难)。   

  我们建议的拍卖机制,在实践中可能遇到的第二类困难是,中央政府必须借助足够强力的行政手段,才可能使地方政府将拍卖土地的收入的足够大的部分转化为土地补偿金(依赖于R的选取)。这一行政手段显然是必须使用的,因为它无非是为了抵消地方政府与开发商之间形成共谋而不得不付出的行政努力。在实施中,由于地方政府与地产商之间已经结成的默契关系,中央政府的这一努力可能遇到很大的困难。为消解地方政府与开发商之间的默契关系,与国土资源部相应,可建立独立于地方政府的土地开发验收部门并将这一部门的职权任免与业主社区委员会的事后评价联系起来。   

  我们建议的拍卖机制在实践中可能遇到的第三类困难是土地补偿金与长期社会发展之间的关系问题。根本的看法是,这一问题应通过具有道德合法性的公共选择机制来求解。权宜的看法是,假设城市土地总面积不变,那么,本期拍卖的土地所得,不应全部通过“补偿金—房价”渠道返还给消费者。理由很简单,未来新增加的城市人口对城市土地拥有同样的权利。因此,理解和引入在现存人口与未来人口之间配置土地利益的政治经济机制,是必要的。就目前状况而言,假设土地补偿金的上限是土地拍卖的全部所得,那么,政府应在商品房出售之后,每年向房屋所有者征收“物业税”(property tax)和“地租”(leasing fee)。前者通常纳入地方政府岁入,后者通常纳入中央政府岁入。物业税纳入地方财政的经济学理由在于,各项不动产所需的各项服务主要是由地方政府提供的。地租纳入中央政府的经济学理由在于,未来城市人口有权分享的土地利益,主要是由中央政府以土地“最终所有者”(lease holder)的身份提供的。但是,由于尚未确立具有道德合法性的公共选择机制,上面给出的,仅仅是权宜的看法,它无法对土地资源配置的效率与公平问题提供实质性解答。   

  在英语学术界讨论过的各种拍卖机制中,与我们建议的这一机制十分相似但仍有本质不同的机制,被称为“两阶段逆向拍卖”,这是2002年以来拍卖理论家提出来的更复杂和更适合现实情境的拍卖机制之一,它通常被用于政府采购,也应用于公司采购。所谓“逆向”拍卖,特指当拍卖者是需求方而竞标者是供给方时的拍卖。当供给者是地产开发商时,采取逆向拍卖机制可以强化开发商之间的竞争从而将更多利益转移给房屋购买者。网上逆向拍卖机制自20世纪90年代被引入商业采购实践,引发了采购价格的戏剧性下降,以致当时在美国被视为“即将全面取代传统采购方式”的拍卖机制。2007年8月发表的一篇研究报告表明,由于业界难以习惯在网上招标和拍卖,大约四分之一的公司采购是以互联网方式完成的。尽管普及较慢,多数观察者们仍对这一拍卖机制的未来发展持十分乐观的预期。   

  我们建议的“负反馈”机制,在理想条件下,也可以看做是结合了两阶段逆向拍卖的两阶段博弈:阶段一,首先,购房群体——民众对住房的需求必须通过某种公共选择机制被适当集结,提出欲购的商品房规格,然后,让尽可能多的开发商在互联网上竞标,例如,以威克瑞方式选出若干“入围者”,进入第二阶段——购房群体与入围的开发商关于“细节”的谈判过程,最后确定一家开发商为“中标者”。阶段二,政府审核第一阶段博弈的各项结果,假设中标者提供的房价是验收合格的商品房的最低房价,然后根据上述第三类困难的解决方案确定应向这一商品房项目征收的土地费用。   

  所谓“在理想条件下”,就是说,首先,我们已经找到了关于第三类困难的解决方案,从而可以直接将土地与地产开发商截然分离——后者只能参与商品房的“逆向拍卖”过程,前者则在民众与政府之间谈判解决。其次,民众的购房需求已经能够借助于恰当的公共选择机制被集结为具有“谈判能力”的需求,从而可以进入“逆向拍卖”程序。须知,这一理想条件是很难实现的。所以,我们建议的负反馈拍卖机制或许有更好的结果。   

  国内的房地产价格已经成为与“国计民生”密切相关的重要问题之一,但搜索西文学术刊物上发表的利用拍卖机制抑制房地产价格的文章,很可能毫无结果。例如,截至2007年2月19日上午,我在Elsevier服务器搜索所得结果为“0”篇文章(关键词“land”与“auction”)。关于政府采购与逆向拍卖的最新学术论文(关键词“reverse auction”),我搜索得到“25”篇,其中包括一篇中国城市土地使用体制沿革的回顾文章。Elsevier是世界最大出版公司之一,它代理着大约两千份最优秀的西文学术期刊,它的服务器提供1995年以来发表的和已经决定发表的全部学术论文。显然,基于土地的私有制,在都市地区如何有效配置国有土地,不是西方社会面临的严重问题,因此也不会成为西方学术研究的热点问题。   

  作为中国学者应当研究的重要问题之一,我们诚恳希望我们的建议可以引发更多的严肃批评。

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