夏斌:关于当前房地产市场发展的若干观点

选择字号:   本文共阅读 1517 次 更新时间:2010-10-23 17:18:02

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夏斌 (进入专栏)  

  

  房地产市场在中国当前绝对是最热门讨论的领域。上上下下,市场、专家,仁者见仁,智者见智。从2005年以来,我关于房地产共发言过三次。今天要说的一些观点,主要是2009年夏天在一个会的发言内容,后来刊登在2009年11月20日的《第一财经时报》上。

  对于房地产市场,我总的观点是,现在上下矛盾的焦点都在价格问题上,高了?低了?如果控制不住的话要怎么怎么样,如果调控猛了又会怎么怎么样;最近是不是又要开始放松调控了等等。焦点始终在房价上。我去年思考时在想,中国房地产市场讨论中涉及了各种问题,但是最关键的问题是一个道路(方向)的选择问题。到底什么样的房地产市场发展方向是健康的发展方向?我当时提的口号是,中国房地产市场的健康发展方向,一定要以消费品为主导。就是说,买房是为了消费,不是为了买卖金融资产,这是最基本的观点。

  昨天看了报上任志强的观点,看了博鳌房市论坛上的几篇文章,说“十年九调”,不停地在调控,到今年年底看能不能坚持下去。这种议论现在很多。今天的会议让我先说,我想讲的主要是关于房市的方向问题以及所涉及的主要制度与政策。其实,关于制度和政策我也讲不全。我们搞宏观经济研究的,不是搞具体工作的,如果能把思路讲清楚就很重要。具体怎么解决应该说好办,我认为管理并不难,关键是思路要清楚。

  对于房地产市场,我曾提到,首先要坚持两条底线。第一条底线,是土地问题。18亿亩地要守住,当然,这一底线随着农业劳动生产率的提高,随着国际经济格局的变化,可能会有一些调整,但那是长期的事。保住底线的含义很重要。因为对中国这样一个快14亿人口的大国来说,吃粮的问题,土地底线必须要保证。现在又有人说,最近的统计太乱,现在早土地统计中,各省面积加总后可能超过过去我们常说的国土面积,这不闹笑话了?今天咱们不谈这些具体细节问题。第二条底线,不管怎么讨论,一个社会,不仅仅是中国有特色的社会主义社会,其实任何一个形态的社会,稳定是基本前提。也就是说老百姓要有房住,至于房子是自己拥有的还是租来的,这并不重要,重要的是必须有房住。这两条大家都已经认识到,特别是经过这两年的调控,更加清楚。

  接下来的问题,我个人认为,这么多年关于房地产市场的讨论,有一些似是而非的观点需要厘清。如果能厘清这些观点,后面具体的政策应该就有方向了。

  第一个观点,关于刚性需求问题。从中国经济GDP的不断增长、13亿人口人均收入的不断增长这个角度说,城市土地资源有限,房价会出现不断增长,这是很自然的事。但是,是不是像有些专家在前一、二年经常说的,比照纽约、香港的房价,上海要成为国际金融中心,房价上涨还早着呢,所以近几年的疯涨是正常的、自然的,而且还要涨,这是刚性需求。对此我表示怀疑。因为中国经济分阶段看,如果某个时段宏观结构上没有掌握好,或者说像现在那样正在进行调控,或者未来制度政策进一步健全了,真正能把炒房行为打击了,把低收入老百姓的租房问题也解决了,房价还会像前一阵子那么疯涨吗?我怀疑。所以,有些专家所说的刚性需求,我认为是个伪命题,起码是似是而非的说法,脱离了有具体内容的时间概念来简单的推理,来忽悠老百姓是不对的。

  第二个观点,关于支柱产业问题。房地产行业肯定是中国经济的支柱产业,这谁也不怀疑。但是,任何一个支柱产业,如钢铁行业也是支柱产业,它在国民经济结构平衡的发展中,都是有个度,超过了这个度就得控制。因此并不是说支柱产业规模越大就越好。这从日本、美国的房地产泡沫危机已经看得很清楚了,这样一种支柱产业,中国不需要。现在好像一说房地产行业是支柱产业就碰不得,就不能调控,这种言论,这种理念是似是而非的。

  第三个观点,关于房地产的属性问题。在目前现实生活中,确实是消费品又是投资品。但是作为中国所处目前这样一个发展阶段,即潜在的增长率还很高,增长空间很大,而且相对于其他国家,可持续增长的时间还很长。在这样一种历史背景之下,在中国经济的稳定增长中,要不要再找一种像股票市场那样可以炒作、投资的行业来来回炒作?有没有必要把房地产市场作为一个资产市场进行炒作?我认为中国没有必要培育一个金融资产、虚拟资产属性很大,对经济周期波动影响很大,对宏观经济调控有负面干扰的行业。这是指没有必要扶持房地产行业的金融属性。尽管现在现实生活中是投资品,这也是客观的,但是我认为,健康发展方向应该是以消费品为主导,而不是以投资品为主导。因为这方面世界上教训很多,德国经济相对比较稳定增长,日本、美国的经济问题暴露得很清楚。在德国,炒房是不可能的。在这问题上,我们应该学德国模式,不要学英、美模式。

  第四个观点,关于刺激消费问题。中国经济在全球经济失衡之后的后危机时代,大家已充分认识到,扩大内需、特别是扩大消费,是中国经济发展方式转变的关键。在这个过程中,必须加大刺激消费的力度。但是,加大消费的力度同样要有个度,就是跨期消费也要有度,这也是美国危机给我们的启示,不能对没有收入来源的,拼命地用信用杠杆来刺激消费。我们恰恰这个问题上,到目前为止,对银行首付的按揭比例,由银行自己竞争决定,我认为非常不妥。这一比例不应该是银行间可以自由竞争的政策,国家应该有统一的制度监管,应该拿出统一规定,不允许竞争。前两天手机消息说,南方有些地方的个别银行对第三套房贷的首付又要放松了,今天手机消息说,几个部门又出来辟谣了。这些问题整天弄得市场上沸沸扬扬,不好。在跨期消费、刺激消费上要有个“度”,这个“度”其实很简单。我们可以大概测算一下中国GDP在今后10年、15年、20年的过程中,增长多少?各阶层的人均收入又大概增长多少,测算清楚后,倒过来算,15、20年房贷的按揭贷款首付应该多少为妥。定下来后由国家统一规定,不能让银行自由竞争。就是说,支持用信用杠杆来进行跨期消费,但是支持跨期消费是有未来收入做保障的,而美国恰恰没有坚持这一条,才惹了这么大的事。我们在这方面应该要注意。

  关于跨期消费问题,在学术界也要注意,现在有些专家,动不动拿某国的一些简单数据来比较我们的消费信贷还差多少,不能这么简单比,因为有很多环境因素以及其他一些复杂因素不一样。简单比,不太合适。

  第五个观点,关于购房文化问题。有人说,中国人为什么愿意买房子?因为这有文化原因。我认为说得不对,如果说是文化原因,我们年龄大一些的人都知道,在计划经济的时候,大家没想过买房子,都是住的公房。如果用国外的例子说,同样的基督教文化,英国、美国可以把房价炒到那种地步,产生泡沫。反过来看德国,同样是基督教文化,房价怎么炒不起来,怎么那么多人是以租房为主?为什么?所以简单地讲,文化观念的理由可能是不充分的,还是制度决定文化。

  第六个观点,因为闲资太多,不炒房子怎么办?现在包括有一些专家也在说,现在中国钱这么多,不让炒房、投资房,怎么办?我认为这是个现实矛盾。在全球经济不平衡下,中国货币供应量这么多,现在尽管央行在收,但仍收不完。那么市场上这么多钱往哪里投?不投房地产怎么办?这是一个问题,但是我认为,不应该在市场货币过多这个问题没有解决之前,就纵容去炒房地产,偏离消费品为主导去发展房地产市场,这是两回事。货币过多的问题是多年积累的问题,我们要想办法去解决,但不能因为这个问题没有解决好,就纵容另一个问题的产生,这在调控方向的把握上是讲不通的。

  以上讲的这些观点,核心思想是,应该确立以消费品为主导来发展中国房地产市场的方向。我们把方向问题,道路问题看准了,接下来是个政策安排问题。我认为只要方向、道路明确了,政策选择和制度选择并不难。当然,这是管理部门的事。

  从大思路上说,就是要打击投机投资用房,对此,有些媒体不太愿意宣传。打击了投机购房,房价一定会下来。当然另一个前提是,对低收入老百姓的住房政府要保障,要想办法尽快供应。在这方面,现在做得不太好,这是另外的事。是政府部门执行的问题,我们现在讨论的是发展方向和思路问题。

  如果把投机投资购房打下来以后,需求肯定会下来。购房需求下来以后,对土地的需求就会下来。土地需求下来以后,地价就会下来,地价下来以后,最后剩下的矛盾就是地方财政收支收入的问题。

  在政策的选择上,第一,关于打击投资投机购房的问题,我对于物业税研究不多,曾经问过研究这个问题的人,收此税到底为什么?不要讲国外,中国到底为什么?他说,主要还是解决地方的事权与财权的协调问题。我又问过一个国别财政比较专家以及个别省份的秘书长。该秘书长说,关于物业税的方案很多,但涉及面太广,技术操作非常复杂,全国统一的方案不会很快拿出。专家跟我说,如果最后选择一个大多数群体能够接受的物业税方案,最后收上来的税收也根本解决不了像前一两年那样地方政府拼命搞建设需要的财政收入,即原来的土地收入根本解决不了。所以我曾在总理面前直接说,与其如此,为什么不向上调整交易所得税?交易所得税动作快,好操作,效果也好。也就是说,你想买房炒作,对不起,不准备让你赚很多钱。这里的具体细则还可以研究,我只是提思路。比如说,对出售第三套房以上的,根据你持房的年限、交易的频率、交易的套数,缴严厉的高额累进所得税,就让你赚一点钱,赚不了大钱,这样为投机而买房的就不买了。至于物业税,可以慢慢研究,慢慢试点,因为这个问题涉及面太广,一下子铺开,太难。

  第二,刚才说的地方土地收入减少,这个问题怎么办?去年我曾提出,政府能赚钱的建设项目,不要“与民争利”,这样的项目坚决不搞。中国是高储蓄率的国家,社会闲资这么多,炒房地产资金这么多,让民间资金投。当然会有些难点,2009年4万亿项目中有一些是赚不了钱的。

  第三,在这个问题上,各个地方也不一样。如果有些地方财力不错,或者说有偿债能力,土地收入减少了,能否把其地方融资平台的项目公司作为一个完整的法人,财务信息公开呢?就像上市公司发债一样,透明信息,社会公开评估,在此基础上发市政项目债券,筹集建设资金。

  还有一个办法,就是看一看政府手上有没有能变卖的优质国有资产、套现。在这方面,上海政府一位副市长曾跟我说,他们准备将国有资本存量盘活套现后,投资战略性新兴产业。我认为,各个地方手中的资产不一样,但还是可以动脑筋的。政府也没有必要像有些地方政府非要掌控这么多金融机构,都搞什么金融控股公司。通过盘活现有国有资本存量是可以部分替代过去的土地收入的。

  第四,对社会保障房,对公共租赁房要想办法确保。我认为,国务院、人大应该对国务院有关部门提出要求,严格检查各省关于社会保障房项目责任书的落实情况,限定时间,严格检查,从土地,从资金角度坚决落实。这样做的短期意义,对于解决现在大家所预测的2010年第三、四季度经济进一步下滑的担心是件好事,可以顶替一般商品房投资可能下滑造成的投资缺口问题。

  第五,房市调控的方向要坚持,一些长期性、制度性的建设必须尽快跟上。但是,基于第三、四季度经济增长趋缓,在策略上应该不能太急。然而不能太急并不意味着向市场发出逆转调控的方向。方向还是这个方向,策略上能不能通过2、3年的时间,把多年积累的房地产泡沫慢慢解决。当然这又涉及地方融资平台问题,涉及银行贷款监管的细节问题,这属于另外需要研究的题目了,不展开说了。

  当前,作为政府来说,应该是很明确地发出中国房地产市场健康发展的方向,是以消费品为主导。把这个核心主题,核心思想告诉天下,告诉市场,告诉社会,让大家都明白,这同样会起到一定的调控作用。但在一些政策上,不要急,不要忙乱,要研究透再干。

  

  (本文系根据国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌在国务院发展研究中心第34次内部研讨会上讲话整理而成,题目为编者所加。)

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