陈志武:中国畸形的城市化历程必须改变

选择字号:   本文共阅读 2481 次 更新时间:2010-09-22 08:14:23

进入专题: 城市化   中国研究  

陈志武 (进入专栏)  

  

  改变了中国人的面貌。其一是住房体系被全面市场化,这非常重要,因为在此之前,老百姓即使有房住,也不是自己的财产,更不能买卖,也就是说,老百姓既无财产、又无股权,是真正的无产者,衣食住行都靠单位,而不能自由支配。但住房市场化改革后,房子可以私人拥有并能自由买卖,不少老百姓从此成了有产者,拥有自己的财产是件很幸运的事。这是质的变化。为什么这么说?因为当住房、医疗、子女教育都跟工作单位捆绑在一起时,你一家老少生存的方方面面就都掌握在“单位领导”手里,这样你就不得不顺从、甚至屈服于“领导”。1998年后老百姓有了自己的私有财产——房子,即使“领导”不高兴,你也不用担心自己的住房会被“领导”剥夺走,因为房子产权是你的。这就是住房市场化改革的意义,也是私有财产的意义。

  其二是住房按揭贷款的推出。1998年底跟住房市场化改革配套推出的按揭贷款,是1950年以后中国老百姓第一次能用到的金融借贷产品。按揭贷款这一金融产品,缩小了中低收入群体跟富有群体间的生活差距,让中低收入的人也能有机会像高收入者一样,较早买到房子、汽车等,或者买多套房投资。试想,如果没有按揭贷款,市场化后的房地产就只是高收入阶层的市场,不仅中低收入家庭年老之前买不到房,就连其子女,再有出息也没法在恋爱市场上与富有家庭子女竞争。因此,按揭贷款以及许多其他金融产品,能够从本质上改变中低收入阶层的生活空间,拉平他们跟富有阶层的机会差距,这就是为什么任何限制住房按揭贷款、增加按揭贷款难度的举措,等于要拉大中低收入阶层跟富有阶层的差距,使他们在机会上空间更小。

  一旦房产是私有并且可以自由买卖,也可以做抵押按揭贷款了,房子不仅仅是老百姓家庭的财富,而且还可以随时转变成资本,使这笔财富不再是死的,而是能生钱的资本,就像房产证可以做多种短期或长期抵押,也可以在谈生意、做投资时以房产证做信用保证,改变你的创业、投资和生活空间!

  1998年的两项改革已经改变了中国社会的精神面貌,提升了人们的权利和财产意识,也强化了个人的自信度。

  

  抑制房价上涨的办法主要在于增加供给

  

  或许,1998年的房产市场化和金融改革太成功,以至于从那以后需求不断上升,供不应求,房价不断上涨。接下来,全国上下人人谈房市,呼吁政府压制房价,以实现“居者有其屋”。于是,过去几年,当房价上涨时,人们就呼吁政府出“重拳”,一些评论员还会把买房和爱国连在一起。

  经过几年的一系列的房地产调控,到今天,不仅房价越调控越高,而且,行政手段差不多已用尽:限制房产交易、持房两年或五年以上才能出售、提高交易税费、规定一家一房、限制外地人买房、禁止外地居民按揭、禁止或限制二套以上按揭贷款……这些措施当然都是对1998年房改与住房金融改革的倒退。今天,房地产市场的“市场性”越来越被怀疑。我们应该把房市放在整个经济与社会的长久目标中思考,今天的政策举措应该与长久蓝图一致,而不是头痛医头、脚痛医脚。

  抛开房地产是1998年初衷意义上的“市场”,还是计划经济意义上的“政策市”不管,今天的局面是一些根本制度安排的必然。房价失控的原因在于供给,也在于宏观政策的反复多变。

  第一,地方政府绝对垄断房产土地供应,逼着房价只涨不跌。很明显的事实是小产权房价远低于“大产权”房价。如果农民个人或集体也有权将土地“农转非”,用于房地产开发,与地方政府在土地供应上竞争,那么,房价会立即往小产权房与大产权房价之间的某个位置靠拢,小产权房价格会涨,大产权房价会跌。这本身清楚告诉我们,政府垄断土地供应权对过去房价只涨不跌有着根本的“贡献”。当然,政府没有激励、也没有压力去改变这一基本制度,因为土地已经是财政不可缺少的一大部分。但是,我们还是应该看到,改变政府垄断土地供应的格局,让农民自己和农民集体也有权供应土地,不仅能解决房地产泡沫的问题,而且也符合公平、公正原则,因为那些地在1950年前,本来就是农民私人的,是他们祖先留下的财富,他们应该有权享受其利益。

  第二,18亿亩农用土地红线,给各级政府限制房地产土地供应提供了借口,其结果是抑制房产供应。一方面,科技发展使每亩产量不断上升,耕地面积的含意跟原来不同,18亿亩地红线是过时的观念。在历史上,中国的人均农耕地面积从来没有今天这么低,但是,粮食安全问题也从来没有解决得像今天这么好,为什么?除了杂交农作物使产量大增外,也有温室生产带来的产量革命。另一方面,土地资源的确不是中国的优势,在全球化的今天,既然别国的生活用品可以依赖中国制造,中国的部分粮食需要为何不能从土地资源更丰富的巴西、美国进口呢?再者,如果自然土地实在供应不够,也可以通过把一亩地盖成50层楼、每层都人工种上粮食,那不是把一亩地变成了50亩地农田了?以此推理下去,5亿亩农地不是可以人工变成20亿亩种植地用了?所以,18亿亩红线是基于过时的观念和理解,应当放弃。

  第三,利率工具是市场化的政策调控工具。与其通过限制二套房贷、三套房贷等量化指标来降低投机需求,不如提高贷款利率,提高杠杆投机买房成本。可是,出于保护国企、保护地方政府,决策层宁可冒通胀风险、资产泡沫风险,而继续保留过低的利率。这变相鼓励投机买房,使房地产供不应求的局面恶化。在目前的情况下,加息是必须做的事情,这也是更好的政策选择。

  正由于上面的原因,加上历次房产调控政策从效果上都是抑制了供给,从而,在过去十几年产生了“只涨不跌”的总体价格路径,这反过来增加了投机买房“只赚不赔”的信心。特别是,在过去的经历中,每次短暂下跌后,房价必然再涨,这自然催化了投机倾向,促使房产需求不断上升,形成“房价上涨——投资投机需求增加——房价再涨——投资投机需求再增加……”的恶性循环。

  因此,解决房地产泡沫的根本办法还是增加供给,一是增加土地供应,二是改变政府垄断土地供应的局面,让农民个人和集体都有权供应房地产开发用地。

  

  “小政府、大社会”是舒缓房价压力的出路

  

  城市化一般会推高城市地价、房价变化也有不可避免的经济规律。但是,不同的制度安排会带来不同的城市化结果。资源越集中在权力手中、机会越不平等的“大政府”社会里,城市化的力量也会集中,就是集中在权力最高的城市,以至于权力中心城市会因城市化发展而出现房价泡沫,但是,非权力中心城市的房价压力就未必很高。

  北京的气候和环境,并不适合大量人口的居住,但是,这并没妨碍数千万人在那里找工作、买房子定居,因为从经济上讲,这是非常理性的举措。第一,北京是全国的权力中心,在国有经济和各行各业都受到严格管制的制度安排下,具体的资源配置权、审批权、管制权,都掌握在分布于北京的国家各部委里。教育体系的经费掌握在教育部,医疗体系的经费管理在卫生部,科研经费掌握在中科院自然科学基金以及不同部委手里,等等。这样一来,不仅各地方大学、医院、地方政府、跨国公司、中国国内公司都要设驻京办,配置相应的人员和家属,而且连普通的人也愿意在北京买房子,山西煤老板一赚够钱,就想到北京买房。在政府掌握方方面面的资源和权力的情况下,首都就成了所有人向往并要买房子的地方。

  第二,从物质条件和各种福利角度看,北京也是全国第一,是全国第一重点保护、优先照顾的城市。即使在计划经济期间,不管其他省市的情况如何,也必须保证北京的粮食和菜肉供应,不能让北京人饿肚子,所以,不奇怪,在过去60年里,方方面面的资源都被用来重点发展北京。到了今天,从交通网络、基础设施、医院医疗、涉外设施,到教育设施,等等,北京都是最好的。能够在北京买到房子,就能享受一等公民的好处,北京的房子需求几乎是无上限的。

  第三,子女上好大学的机会在北京最好。比如,2009年进入北京大学和清华大学的新生中,北京平均不到两万的人口就有一个能进入北大或者清华,而湖南是38万人口才有一个进北大、清华。为了子女能享受到进入好大学的优先机会,做父母的当然要去北京买房。

  根据同样的道理,在各个省中,省会城市是省内权力中心、资源配置中心,那自然是省内人民所向往的地方,城市化在那个省带来的买房压力又集中在省会城市里。

  我不是说其他国家的城市化过程中没有出现过这种现象,只是一般没有中国目前这么极端,因为其他国家的城乡机会差别、城市之间的机会与资源差别,没有被权力扭曲得像中国这么严重。比如,在美国,华盛顿是首都,但美国社会并没有明显地都偏爱到华盛顿买房,到华盛顿居住,实际情况正好相反;在美国的各州,州府所在地也并非那个州老百姓最向往的地方。比如,纽约州州府在阿尔巴尼,那里没有几个居民;在康州,州府在哈特福特市,我在这里没听谁说要不顾一切往那里搬家,到那里买房子。加拿大、澳大利亚,巴西等国家也大致如此。

  在中国,未来的城市化发展不应该再把压力集中在少数一线、二线城市,因为这些城市到今天已经超负荷,而且如果再继续下去,这些城市的房价上涨压力会难以消退。因此,中国的畸形城市化历程必须改变,一、二线城市房地产泡沫压力必须得到缓和,而要做到这些,就必须加快体制改革,加快“国退民进”,强化民营经济和民间事业单位,减少政府对资源、对行业的行政管制,实现“小政府、大社会”的理想。一旦这一目标实现,行政权力配置资源过程中所必然带来的不公平和机会扭曲,也会消失不少。那时候,就不再是大家只往几个一、二线城市迁居买房了。

进入 陈志武 的专栏     进入专题: 城市化   中国研究  

本文责编:xiaolu
发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济学专栏
本文链接:http://www.aisixiang.com/data/36155.html
文章来源:作者授权爱思想发布,转载请注明出处(http://www.aisixiang.com)。

21 推荐

在方框中输入电子邮件地址,多个邮件之间用半角逗号(,)分隔。

爱思想(aisixiang.com)网站为公益纯学术网站,旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。
凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品,版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整,纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。
凡本网注明“来源:XXX(非爱思想网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于分享信息、助推思想传播,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用,请来函指出,本网即予改正。
Powered by aisixiang.com Copyright © 2018 by aisixiang.com All Rights Reserved 爱思想 京ICP备12007865号 京公网安备11010602120014号.
易康网