郑永年:中国的“房地产病”

选择字号:   本文共阅读 1908 次 更新时间:2010-07-23 19:36:25

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郑永年 (进入专栏)  

  

  今年3月以来,中国中央政府费了九牛二虎之力,出台了一系列的房地产调控政策和措施。近来房地产的价格似乎有些下降。有关部门出来说是调控政策初见成效。但实际上,中国的房地产的弊端,可以说是已经积重难返,在“初见成效”的表象下酝酿着更大的危机,不仅仅是经济学意义上的危机,而且也是政治学意义上的危机和社会学意义上的危机。对目前的房地产情形,人们往往用“官商大斗法”、“官商拉锯战”等来形容。不过,在中央政府和方方面面既得利益的较量背后,反映出来的则是在快速形成的“房地产病”。

  房地产调控使人们赫然意识到,中国各种利益集团已经强大到何种程度,它们可以或抵制或影响中央房地产调控政策。在地方政府、银行、开发商等多种强势利益集团面前,中央政府的权威显得极端的微弱。尽管中央政府“雷声大”,但到了这些利益面前,可以说是毫无“雨点”。从投机者到地产商,仍在豪赌未来房地产的升值预期。发展商可以暂时推迟新楼盘,从而使得楼价坚硬;而房屋租金在近期更离奇直线上升。很多城市如上海、杭州、深圳、南京等的第三套房贷,从来就没有停止过。

  对中央有关部门来说,对房地产也已经产生了某种恐惧症。在1990年代,房地产占中国的GDP还是很小的一部分。但在短短的数年间,房地产竟然成了中国的主柱产业。这里当然有一个政策思路问题。很少有国家把房地产当成主柱产业。因为房地产是一个特殊的社会产品,很多国家视房地产首先为社会政策,而在实现社会政策过程中配置以经济政策。在中国,当经济缺少新的增长源时,各种经济利益集团就转向了房地产。很多年前,就有权威政策研究人士说,中国要学美国,把房地产做成主柱产业。直到最近仍然有政府权威人士坚持说,房地场依然是中国的主柱产业。(应当指出的是,金融危机前美国的房地产产业的兴旺,主要是为了让低收入阶层有住房,因此明显具有社会主义的色彩,只是走过了头;而中国的房地产业则完全相反,是剥夺了低收入阶层的住房权。即使主观上的动机可能不是这样,但客观的效果就如此。)

  

  房地产绑架了中国经济

  

  在各种利益的推动下,没有多少年,房地产俨然成了总体GDP(国内生产总值)的主体。从经济结构来说,因为涉及到那么多的行业,房地产也是中国的基础产业。一旦房地产出现问题,那么与之相关的所有行业,都会受到不同程度的影响,对财政的影响更大,在地方层面,来自土地和房地产的收入,已经是地方政府财政收入的主要来源。房地产一旦出现问题,地方财政马上就显危机。究其实质来说,房地产在中国就像金融业在美国,“太大而不容倒闭”。

  从这个角度看,房地产早就牢牢绑架了整个中国经济,也绑架了为中国经济增长负责的中央政府。中央有关部门不是不知道房地产这样下去会走向何方,但是一触及到核心问题,往往是退避三舍,面对问题要不力不从心,要不无心应战。因为房地产的影响实在是太大,造成了谁也不想真正想碰这个问题的局面。很明显,各方面为了调控房地产而出台的一些举措,与其说是要促进房地产的转型,倒不如说是为了暂时的控制。各种相关利益都不想看到房地产的转型,所谓的调控也只是为了应付中央的政策。

  各种既得利益实际上使用着它们的无限绑架能力,促使着房地产的无限升值。价位越高,房地产商、银行和投资(投机)者的利润率就越高,地方政府的财政收入也随着走高。在这种利益链条的驱使下,房地产制造着越来越大的泡沫。谁都知道,要房地产无限升值是一种不可能的使命,尤其是在中国。房地产本来是一种社会产品,需要社会的大多数来购买和消费。但中国的房地产显然已经远离经济学意义上的“供求平衡”,一方面是商品房的大量积压,另一方面是大多数人购不起房。这里的潜台词就是:中国的房地产是人为炒作上去的,因此隐含着巨大的泡沫成分。当房地产成为了少部分人的炒作物时,其发展就是不可持续的。

  在一些地方,房地产的发展已经接近顶点。最近,在中央调控房地产的呼声中,一些地方突然对征收房地产税显现出很大的兴趣来。但是,地方政府的动机根本就不是为了人们所想象的要调控房地产,而是为了财政收入。一些地方,前些年大量出让土地,到现在土地已经卖得差不多了。土地财政接近尾声,就需要新的财政来源。房地产税就不可避免。敏感的观察家早已经预期,地方政府会不可避免地成为推动房地产税的主角。一旦土地卖完,即使不让地方政府征收房地产税,他们也会创造出各种名目繁多的“费”。这种情形不久之前就在农村上演过。就是说,在房地产发展过程中,地方政府很容易从发展型政府转化成为掠夺型政府。

  房地产既然成为主柱产业,也不可避免有效制约着其他产业的发展。因为房地产的高额利润率,地方政府、银行和其他各种经济角色这些年把大量的资源投入于房地产,在制造房地产泡沫的同时,大大限制了其他方面的投入。尽管中国经历了高速的经济发展,但在研究与发展、技术创新、教育等方面的投入,远远落后于发达国家。十多年前就说教育投入要占GDP的百分之四,但到今天还仍然在说,尽管政府财政收入在这期间不知道增加了多少倍。中央政府尽管高度重视中小企业的发展,但一旦到实际执行部门,中小企业,尤其是民办企业仍然处于歧视地位,不发达仍是中小企业的主要特征。在很大程度上,中国的“房地产病”已经变成了一些依靠资源(例如石油)致富的国家的“资源病”。在资源型国家,除了出卖资源,从早期的什么都不用发展,演变到后来的什么都没有发展,什么也发展不了的局面。

  

  房地产成为中国产业升级的阻力

  

  无论是早期的发达国家,还是后来的日本、亚洲新兴经济体,在工业化到达一定阶段的时候,产业界的关键词是便是“产业升级”。在亚洲,自日本开始,政府部门还有了一个新的概念,即“产业政策”。产业政策当然是为了推动产业升级。产业界的自觉,加上政府的大力推动,亚洲新兴经济体的产业升级,远比早期发达经济体来得快。但在中国,尽管也面临着产业升级和经济转型的巨大任务和挑战,但无论是产业界还是政府,这些年的关键词则是“房地产”。在一定程度上,房地产也已经成为了中国产业升级的一大阻力。只要房地产还是那么有利可图,还会继续吸引大量的投资,减少投资者对上述科研、教育等方面的投入。而正是这些方面的投入,一个经济体才能够实现可持续的发展。

  毫无疑问,尽管房地产可以给既得利益带来短期的巨额利益,其已经成为了国家整体经济可持续发展的障碍。同时,房地产也在破坏和摧毁社会赖以生存和发展的基础。对自古具有“居者有其屋”理念的中国人来说,这一点不难理解。更为重要的是,房地产搞不好也会造成政治危机。从眼前来说就是越来越多的人买不起房子,甚至租不起房子。从长远来看则是激化官民矛盾,酿成社会稳定危机。过度依赖房地产,其它就发展不起来,政府的税基必然逐渐缩小。一旦财政危机出现,政府又必然千方百计地从社会吸取财富。土地是历代皇朝更替的主要根源。在与土地紧密相关的房地产问题每况愈下的情况下,人们就不得不正视社会稳定危机的可能性了。

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