[摘要]　在中国住房问题上，社会政策（住房保障政策）与经济政策（房地产政策）的划分很重要。房地产属于经济政策的对象范畴，而解决中低收入家庭的住房问题则要靠住房的社会政策，亦即住房保障政策。政府应该管的是“住房”，尤其是中低收入家庭的住房；而房地产的发展则是市场的事，政府在其中的职责只在于宏观调控。

[关键词]　住房保障；　 房地产；　 社会政策；　 经济政策

[作者简介]　唐　钧（1948-），男，上海人，香港理工大学哲学硕士，中国社会科学院社会政策研究中心秘书长，研究员，南开大学周恩来政府管理学院博士研究生导师，主要研究方向为社会政策和社会保障。

近年来，住房问题始终是社会矛盾的焦点之一，其张力已经使中国社会各阶层的社会心理极度扭曲。从社会主流意识看，在经济上，房地产被视为拉动GDP上升的主要动力；在政治上，房地产成为最可夸耀的政绩之一。一些地方政府，将自己紧紧地绑在房地产这辆疾驶的马车上，“卖地求荣”，完全置“水能载舟，亦能覆舟”的历史教训于不顾，“强拆”导致的一幕幕悲惨的活剧四处上演。

从广大人民群众的反应看，住房问题积聚的民怨已经迸出火星。公民在社会领域中两项最基本的权利——居住权和资产拥有权被剥夺。要想改善自己的住房条件，唯一的选择就是“市场”（当前的经适房未必不市场）。当人们关注眼前的“哥本哈根峰会”的得失成败时，一个更重要的“哥本哈根宣言”被遗忘：“单凭市场不可能消除贫困，也不可能获得公平和平等，而这二者却是发展的基石。”（1995年世界社会发展首脑会议宣言）

关于住房问题的研究，笔者曾经发表过一些文章，也引起过政府有关部门的重视。但是，世界金融风暴一起，科学发展似乎又被置诸脑后，GDP重新升帐挂帅。很多本来似乎已经讲明白的问题，现在又模糊不清了。要想进一步阐明笔者的观点，定量的分析似乎很重要。但是，因为收集数据的困难，至今未能如愿。好在如今学界与笔者观点相同（如郑永年）或部分相同（如茅于轼）的研究者大有人在，希望笔者的观点能够起到抛砖引玉的作用。

一、住房问题是个政治问题

住房问题的政治属性　从政治的角度谈住房问题，并不是为了上纲上线，而是因为公共政策或社会政策本来就是一项政治抉择。现在我们整天讨论“高房价”，这显然是把讨论问题的基本点局限在经济领域。政府的政策也在是否对房地产市场进行干预上反反复复。但“芝麻开花节节高”般的房价说明，这样的应对策略显然不对路。在社会领域，关于住房是公民的基本权利的呼声虽然不断，但仍嫌微弱，难以与强势的市场喧嚣相匹敌。但是，因此而引发的严重后果却已经在动摇我们的政治基础。

住房问题与中产阶级　笔者的同事们最近刚刚出版了一本著作——《当代中国社会结构》，其中提出了一个很震撼的定量分析结果：目前中国社会结构落后于经济结构大约15年，这是产生当前诸多社会矛盾问题的重要原因。

社会学关于“稳定的社会是橄榄型社会”的理论，如今已经为公众所熟知。所谓“橄榄型社会”就是两头小——富裕阶层规模小，贫困阶层规模也小；而中间大——中产阶层规模庞大，一般认为应该占到60%及以上。国际经验表明，这样的社会才是稳定的。陆学艺最近指出：“中产阶层不发达是政治不稳定的根源，当中产阶层弱小无力并且组织很差时，国家就会分裂为穷人和富人，由于二者是天然的敌人，在政治上往往互相排斥，很难妥协，就会导致社会不稳定。”联想到中国社会现下盛行的“仇富”心理，以及农民工们对仇富的解读——“没有仇贫哪来的仇富”，就可以深刻地体会到个中杂陈的百味。

关于资产的定位　所谓中产，专家学者们给出了很多种不同的解释。但是，最起码要有一套产权自有的房产，应该是大多数人的共识。2 000多年前孟子就说：“民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”有稳固产业的人才会有持之以恒的道德理念；反之，则不会有一以贯之的道德理念。

美国的谢若登（Michael Sherraden）教授是这样描述资产的重要性的：“收入可以满足人们短期的基本需求，但它无法改善长期的状况，无法实现人们对发展的本质需求，所以要达到社会政策的基本目标不能只依赖于收入的维持，还要依靠资产的建设和积累，资产建设的实质就是要通过政府的政策为政策对象启动资产的积累。”

坊间传说关于新加坡前总理李光耀的一个故事：有一次刮台风，把老百姓家的门板刮跑了，那家人豁出命去追那块门板。李光耀看见了，生出一个念头：老百姓为一块门板都这么拼命，如果能使他们都拥有自己的房产，他们还不拥护政府？这就是新加坡政府“居者有其屋”政策的发端，后来果然大获成功。

资产在中国革命史中的地位和作用　大革命时期，毛泽东对中农的态度不无揶揄。对于有“余钱剩米”的，他评论道：“这种人胆子小，他们怕官，也有点怕革命。”对于“大体上可以自给的”，他评论道：“对于反帝国主义反军阀的运动，仅怀疑其未必成功（理由是：洋人和军阀的来头那么大），不肯贸然参加，取了中立的态度，但是绝不反对革命。”“中农呢？他们的态度是游移的。他们想到革命对他们没有什么大的好处。他们锅里有米煮，没有人半夜里敲门来讨账。”但是，到了土地革命时期，创建了革命根据地，毛泽东则提出：“我们实行过的土地革命，已经是并且还将是这样的过程，……曾经是失掉土地的农民却转化为取得土地的小私有者。”同时强调：“中农态度的向背是决定革命胜负的一个因素，尤其在土地革命之后，中农成了农村中的大多数的时候是如此。”

回忆这段历史，使我们想到，中国现代史上每一次成功的重大变革，几乎都与承认与尊重人民群众的财产权相关：建国大业，是通过土地改革，从而得到了广大农民的拥护，赢得了解放战争的胜利；改革开放，则是通过包产到户，确认了农民对土地的承包使用权，开启了经济快速发展的新时代。

让老百姓中产起来　综上所述，中产阶层是现代社会的中坚力量，无论中外，绝无二致。改革开放之初，邓小平提出了“一部分地区、一部分人可以先富起来，带动和帮助其他地区、其他的人，逐步达到共同富裕”的愿景。30多年以后，这个愿景的前半部分即“先富”的目标已经基本实现。如今，我们是否可以提出这样一个新的口号：“让普通老百姓中产起来”？这恐怕才是民生问题真正的解决之道。

二、住房社会政策的基本框架

社会权利与住房社会政策　以社会政策学的立场看，“社会权（Social Rights）为人权不可分割的一部分，其乃人民自国家获取社会保障之基本权利”。具体而言，在社会领域中，公民应该享受的基本权利可以被概括成6个方面：生存权、健康权、居住权、劳动权、受教育权和资产形成权[12]。住房问题涉及其中的两大权利——居住权与资产形成权。在中国，上述权利是得到《宪法》保障的：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯”；“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。在党的十七大报告中“加快推进以改善民生为重点的社会建设”部分，关于居住权，强调了“住有所居”，具体而言，就是“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”；关于资产形成权，则提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”[13]。

社会领域的基本权利有一个特点，就是其所涉及的所有6个方面几乎都可以分为两个层面：一个层面属于“基本需要”或“生活必需品消费”，另一个层面属于“非基本需要”或“非生活必需品消费”乃至“奢侈品消费”。一般来说， 在现代社会里，“基本需要”或“生活必需品消费”这一较低的层面主要由非营利的“准市场”来提供，政府以社会政策和公共财政给予指导和支持；而“非基本需要”或“非生活必需品消费”这一更高的层面则由市场去供应，政府以经济政策进行调控。

以马斯洛（Abraham Maslow）的“需求层次论”来考量，社会权利涉及的是较低层面的基本生活需求。需求的层次越低，就越接近人的自然属性或动物本能。因此，在这些方面老百姓几乎是没有退路的，这就需要政府和社会加以切实的保障。

所以，在社会领域中，与上述社会权利相对应，就有了基本生活保障（社会保险）和最低生活保障（社会救助）、基本医疗服务和医疗保险、义务教育、就业服务和失业保险等等社会政策。

现行房地产政策之失　住房社会政策和房地产市场应该是两个概念。政府应该以住房社会政策来满足公民在“居住权”和“资产形成权”方面的基本需要。遗憾的是，自从世纪之初停止了“福利分房”之后，在很长一段时间内，我们只有房地产政策，根本就没有住房社会政策。所有在住房方面有需求的居民家庭，譬如原住房被拆的动迁户、子女长大需要增加住房面积的家庭和需要结婚用房的年轻人，等等，都被逼上了“华山一条道”，唯一的选择就是找房地产商买房去。这就造成了房地产市场拥挤不堪，住房需求无穷无尽的假象。在这里，经济学上的两个基本概念——需求和有效需求，它们之间的差异被有意无意地隐瞒起来。有需求但缺乏购买能力，于是就出现了“房奴”、“蚁族”等异常现象。

打个最简单的比方，解决吃饭问题，可以自己在家里做，也可以上餐厅酒楼乃至豪华大饭店。后者是用“市场”方式解决高层次的需要，而前者则是满足基本需要。如果部分社会群体因为贫穷而食不果腹，政府就有责任出台相关的社会政策，保障他们的生存权。吃饭问题如此，住房问题何尝不是？如果房地产是解决住房问题的唯一选择，就好比不准老百姓在家里开伙，要吃饭必须上饭店，其结果可想而知。

住房社会政策与房地产政策的社会职能分工　现在国际上房地产价格飙升的城市不少，为什么都没有像在中国这样激起普遍的民怨民愤？笔者以为，经济领域中的房地产市场，应该主要是指城市中央商务区（商业楼宇、办公楼宇、宾馆酒店以及工业园区，等等）的建设以及与其相配套的生活设施，包括一部分中高档公寓乃至豪宅别墅。我们讲房地产市场的繁荣是一个城市的经济发展的重要标志，主要指的是这一块。因为这一块如果很繁荣，价格节节攀升，就说明这个城市经济实力和发展潜力被看好，吸引投资的能力强。但是，这一块与普通市民的生活应该没有很直接的关系。

普通居民的住房问题应该主要由政府通过住房社会政策——也可以理解为“保障性住房”来解决。从理论上讲，每一个公民在其一生中应该有一次机会得到政府以成本价供应的住宅。同时，这套房子还应该有机会成为公民的私人财产。这就是政府满足公民居住权和资产形成权最基本的社会政策理念。

经济适用房应该是住房社会政策的重点　具体而言，中国的城市应该大力发展经济适用房。经济适用房如今不被公众看好，实际上是政策偏差造成的。这个政策概念以“经济”和“适用”来表述，应该还是比较准确的。所谓经济，即大多数普通居民应该买得起，基本上以成本来定价，进行非营利的“准市场运作”。所谓适用，即应该顾及居民的基本生活需要，方方面面都尽可能地考虑周到。

经济适用房应该还有一层意思，就是平价购买后应该在较短的时间内成为居民的私有财产，亦即使之拥有完全的处置权。现在的限制似乎太多，应该集中到“机会唯一”上。即居民一旦购买了经济适用房，政府在基本的住房权和资产形成权方面就已经尽到了职责。居民要进一步改善自己的居住条件，可以以市场价格出售经济适用房，再购买政府以政策调控的“两限房”；还想进一步改善，则去房地产市场，这就为居民作出了逐步改善住房条件的“阶梯式”的制度安排。这样，即使居民家庭因种种原因“安于现状”，其基本需要也还是能够得到满足。

多建廉租房不是好主意　近年来，“廉租房”建设被置于“保障性住房”政策的中心地位。其实，多建廉租房可能是一个政治陷阱。从城市管理的角度看，人为地将低收入群体聚集到一起居住，恐怕并非理智。

目前在发达国家，类似的政策早已“下课”。国际研究表明，因为“公共房屋”（即廉租房）建设时会刻意追求低造价，所以质量得不到保证；在分配给低收入家庭入住后，因为经济能力较弱，难以配备专业的物业管理机构进行管理。因此，房屋及设施设备很容易损坏乃至衰败。于是，这些“公共房屋”最后沦为“贫民区”的可能性很大。另外，城市的中心地块人们常用“寸土寸金”来形容，廉租房不可能在这里找到立锥之地，而往往是被规划在市区边缘的偏远地块，这对低收入阶层就业十分不利。即使在市区找到工作，也难免每天奔波劳顿。同时，在上下班高峰时间，一个人花在路上的时间越长，就越给交通添堵。目前在发达国家，类似的政策已经让位于更容易实施并且较少“后遗症”的住房补贴政策。

其实，如今中国城市中空置的旧房屋大量存在。政府完全可以通过半官方的或纯民间的非营利中介组织，利用城里空余的二手房，组织起“廉租房”市场。用优惠政策，譬如税收减免，鼓励业主将房屋租给低收入家庭，政府再以专项补贴的办法保证低收入家庭能如期交房租，这就可以基本上解决城市贫困家庭的住房问题。专门新建“廉租房”来作“政绩秀”，实在大可不必。

“经营城市”和经济泡沫　“经营城市”被一些地方领导奉为圣典，但这却是地方政府的最大误区。所谓经营城市，按农民的说法就是“经营农民”，其实质就是通过剥夺弱势群体来做“政绩秀”。当政府把大量资金都投向“城市建设”时，工薪阶层的收入分配却总是得不到提高。从理论上说，政府的职责就是在社会领域提供公共服务和在经济领域进行宏观调控。如果引入“经营”的概念，就是将政府变为一个“无限公司”，利润最大化成为其追求的现实目标，这必然成为贪腐的温床。

近年来，又有一批“投资者”加入到城市经营中来，蜂拥而至的“炒房大军”将房价推得直线上升，一高再高。一时间，耗费了大量资源的住房建设，其目标已经不是为了居住，而成了一个可以被炒来炒去的“经济筹码”、“金融符号”。住房的使用价值被置诸脑后，但其市场价值却在不断翻高。是否可以这样理解，远离使用价值的市场价值就是经济泡沫？历史的经验告诉我们：几乎所有的经济危机都是自房地产泡沫始的，警惕！