茅于轼:过大的收入差距是房地产泡沫的一个主要原因 ——从需求侧看房地产价格

选择字号:   本文共阅读 1055 次 更新时间:2009-07-27 13:20:42

进入专题: 房地产泡沫  

茅于轼  

  

  房地产业有没有泡沫是一个引起广泛争议的题目.大多数经济学家,金融界人士,和政府官员都认为我国大中城市的房地产已经出现了泡沫.是否存在泡沫有多种判断角度.最主要的判断是是空房比例是否太高.只要卖出去的房子都住着人,都在使用着,不论房地产的价格有多高,都不可能有泡沫.相反,如果有很大一部分房子空关着,不论价格有多低,泡沫也还存在.光看价格是看不出泡沫的.因为泡沫是指表面繁荣导致价格上升,但实际的需求很低,产品积压得很多.一旦积压的产品卖不出去,供应方迫于付息的压力,不得不降低价格出售,虚假的繁荣被揭穿,价格猛然下跌,就是泡沫破裂.所以判断是否存在泡沫的有效办法就是调查空房率.注意,不是销售率,而是包括已经卖出去但没有投入使用的房子.

  就房地产业而言,现在的问题并不是成本推动了价格上升,而是买房子的人愿意花钱买房,哪怕价钱高一些.由于买方愿意出高价,供应方才敢于高抬房价扩大利润,或者修高成本的房子.所以我认为分析的重点应该放在买方何以大量买房这一方面.

  买方踊跃购房的表面原因,是估计房地产价格会上升,所以卖房子投机.哪怕自己并不使用,放在那儿等涨价.但是房地产价格上升的根本原因是百姓储蓄的钱缺乏别的投资渠道,不得不把闲置的钱拿去购房.大家知道,我国的储蓄率特别高,这几年达到了GDP的40%多.全国人民一年里创造的财富中消费加净出口只占其中的不到60%,其他都成了储蓄.这么多的储蓄要寻找出路.股票市场充满欺骗和造假,谁都不敢再拿钱去买股票;债权市场的收益率又很低,存银行的利息率比通货膨胀率还低,不但没有收益,还得赔钱,所以就转向了房地产.现在买房的人中有相当高的比例不是为了自己用,而是为了买房保值,甚至是买房投机,准备将来房价上升之后再卖掉.事实上许多已经卖掉的房子并没有住人,还空关着.有人专门研究房价和租价的关系,发现房价上升的同时,租价在下降.这说明空房的比例在上升.

  造成买房踊跃的另外一个原因是收入分配差距的扩大.9%的经济增长并不是平均分配给每一个百姓的,其中高收入的人有更快的收入增长,而低收入的人照样没钱.财富的集中使有钱人更有钱.他们的钱没有正常的投资渠道,结果使得买房更为火暴.收入分配常用的指标是∶收入最高的20%的人群中的平均收入,和收入最低的20%的人群中的平均收入,将这二者相比较.我国的比例达到了十倍.而像印度只有4.6,日本只有3.3,德国是4.3.如果我们的收入分配像日本,或者印度那样,就不会有那么多的人,手里有用不完的钱,不得不拿钱争着去买房,去买自己一时用不着,准备空关着的房子.另一方面中低收入的人也不会像现在这么穷,他们中相当一部分人就有了买房能力.这种买房就不是投机用房,而是用来自己居住.这时候的房地产市场就是一个正常的市场.房地产的构成中没有太多的投机用房,大多数是满足住房需要而用.由此可见,我国的房地产市场的畸形发展,是和收入分配的差距过大有密切关系的.

  本来房地产的价格是很地区化的,一处火暴别处未必火暴.但是现在我国大中城市的房地产全面火暴.这说明房地产泡沫是全国性的,它是由于宏观方面的原因造成的.这就是上面讲的全国性的高储蓄率,投资渠道不畅,和收入分配不平均三大原因造成的.

  如果这个分析不错,那么我们可以估计在什么条件下房地产的泡沫会破裂.首先是储蓄率降低,这种可能性不大,因为储蓄行为与社会保险,人口结构等有关,短期内不会有很大的变化.其次就是金融业改革有重大进展,股票市场恢复正常,或者其他投资渠道畅通,比如可以用人民币买外国公司的股票,或者债券市场得到发展.再就是收入分配倾向更平等,但是收入分配跟政治背景有关,财富的集中是由于权力的集中.政治结构不变,收入分配就很难变化.这些条件不变,房地产的虚假繁荣还会继续下去.原因很简单,有钱人手里的钱没有别的地方去,就会继续买房.所谓房地产泡沫破裂是指房地产的价格直线下降.在目前的情况下,房价不可能直线下降,稍微降一点就会有人争着去买房,房价就被托住了.此外,由于人民币预期还会进一步升值,所以还会有更多的热钱流入中国.如果流入的热钱大量投入房地产,等人民币完成升值以后,这批热钱将从房地产业撤走,这也会导致房地产价格大幅度下降..

  高储蓄,投资渠道狭窄,收入分配差距大,这三大原因都不是短时间内能够改变的.现在我国的经济增长率在9%以上,由于收入分配的现状,对高收入的人们而言,他们的收入增长率远远超过9%.财富的快速聚集还会使房地产市场结构进一步扭曲,更多的房子用于投机,因此泡沫将继续发展.最近出台的提高房贷的利息率政策,并不能改变以上三点情况.表面上看,买房的人提高了买房的成本,交易应该减少.但是并没有解决富人手里资金去向的问题,资金最后仍然回到了房地产业.银行并不欢迎房贷利息率的升高,因为银行的资金要寻找出路.房贷算是银行的优质资产,银行迟早会想办法重新把资金引进房地产业,因为没有别的出路.

  以上三点原因,如果有任何一项情况改变,房地产泡沫就会破灭.但是破灭的后果是不同的.如果是高储蓄降低,我国的高增长也将大受影响.因为我国的高增长是由高投资支撑的,而高投资主要是由于高储蓄保障的.扩大再生产没有高投资是不行的.如果是投资渠道扩大,资金从房地产业流向其他产业,或者人民币变成硬通货,富人的钱投向国外,可能引起农民工的大量下岗,进而引起社会动乱.与房地产相关的建筑业是吸收农民工的主要行业.如果资金投向其他行业,大多数的农民工未必能够适应别的行业的就业要求.只有纠正贫富差距才是最安全的解决房地产泡沫的办法.贫富差距缩小,结果是投机房减少,而自用房增加.整个房地产业不会萎缩,农民工就业不会减少.许多从事房地产业的业内人士认为,中国的房地产业有广阔的前途.这种估计只有贫富差距减少的条件下才有可能实现.否则必定是目前这种扭曲的房地产结构.开发商造的房以高档房为主,脱离了我国居民收入分配的实际情况.它注定是为富人投机需求准备的,因此它必定依靠泡沫支撑着.

    进入专题: 房地产泡沫  

本文责编:jiangxl
发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济时评
本文链接:http://www.aisixiang.com/data/29381.html
文章来源:中评网

4 推荐

在方框中输入电子邮件地址,多个邮件之间用半角逗号(,)分隔。

爱思想(aisixiang.com)网站为公益纯学术网站,旨在推动学术繁荣、塑造社会精神。
凡本网首发及经作者授权但非首发的所有作品,版权归作者本人所有。网络转载请注明作者、出处并保持完整,纸媒转载请经本网或作者本人书面授权。
凡本网注明“来源:XXX(非爱思想网)”的作品,均转载自其它媒体,转载目的在于分享信息、助推思想传播,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。若作者或版权人不愿被使用,请来函指出,本网即予改正。

学友讨论

Powered by aisixiang.com Copyright © 2017 by aisixiang.com All Rights Reserved 爱思想 京ICP备12007865号 京公网安备11010602120014号.
易康网