周天勇:高房价会成为一个严重的经济和社会问题

选择字号:   本文共阅读 1349 次 更新时间:2009-07-09 14:43:25

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周天勇 (进入专栏)  

  

  中国的城市化率比世界同等发展水平的国家滞后15%左右,其导致了服务业领域发展的严重不足,使农业中剩余了2亿劳动力。实际上,土地制度的不顺,特别是高房价,会严重阻碍农村人口向城镇的转移,如果不进行改革,我们将会犯下历史性的错误。

  

  一、需房者大部分购买不起高价住宅

  

  中国的房价是不是很高?有的研究认为,房价和居民收入比应当在3—6的范围,6以上居民购买住房就非常困难了,7以上房地产市场价格就有泡沫了。有的研究认为,居民房价收入比应在6—7的区间。我认为,其研究对比,在两个方面是错误的。一是中国与一些发达国家城市化率比较高和人口城乡结构已经稳定不同的是,我国正处于城市化的阶段,大量需要在城镇购买房屋的是从农村向城镇转移的农民工家庭,而中国目前的城镇人均可支配收入不统计他们的收入,房价与他们的收入相比,2007年高达16倍以上,这样高的房价,使农民工永远也进入不了城市,成不了新市民。二是中国城镇居民间的收入差距远比一些发达国家大,平均起来看,似乎房价收入比在6—7的范围,但是,对于60%的中低收入者来说,房价收入比在8—24的范围。

  研究显示,在全国统计的7个收入阶层房价收入比情况中,最高收入户的房价收入比只有2.64,而最低收入户的这一指标却达到23.68,相差了9倍。其中,中等收入户的房价收入比为8.23,已经不具备购买房屋的能力,中低收入的居民占全体居民的60%,加上每年需要向城镇转移的农村人口,85%的家庭没有购买住宅的能力。(见图)

  

  二、未来住房供给,是比粮食安全更严重的危机

  

  有的学者分析,1996年到2003年中国粮食产量下降的最直接原因是粮食播种面积的下降,而粮食播种面积的下降一方面与耕地面积的下降有直接的关系,另一方面是农业结构调整、生态退耕等农业政策实施的结果。因此,他们建议,保证粮食播种面积,是当前保障粮食安全的关键环节。

  而天则研究所的研究认为,需要特别担心的是把粮食安全和保护耕地联系起来,即要求确保18亿亩耕地不许突破。我国改革以后的三十年人口增加了45%,粮食产量增加了60%,而耕地是减少的。可见耕地和粮食产量之间没有直接的关系。保护耕地政策的一个直接后果就是房地产的价格大幅度上升。价格上升并不是钢筋混凝土贵,也不是劳动力的工资高,而是土地供给有限。另外一个长远的后果就是延缓了我国城镇化的进程。几亿人口要进城不可能不占用农地。

  显然,这是两种截然不同的看法。

  我认为,粮食问题并不是想像的那样严重,其安全也可以通过多方面的措施得到保障,而如果对住房短缺和价格攀升不引起重视,不积极解决,危机一旦形成,将会导致严重的社会不稳定局面。

  我们将居民的食品消费和居住消费进行比较。

  首先,从居民消费支出结构上看,食品消费在居民的支出结构中是逐年下降的,而居住消费在居民支出结构中是逐年上升的;居民食品消费的负担会越来越轻,而居住消费的负担会越来越重。从1978年—2008年的数据看,在城镇居民支出结构中,食品消费的比例从57.5%下降为37.9%,农村居民其比例从67.7%下降为43.7%。而居住消费,城镇居民则从1981年的1.39%上升到目前的30%左右,农村居民消费从1978年的3.16%上升到17.8%。从发达国家的经验看,随着经济的发展和收入水平的提高,在居民最终消费结构中,食品消费占的比例在10%—20%,而住宅消费的比例将会上升到30%—40%。因此,对于居民来讲,特别是农村向城市和城镇转移的居民,居住消费支出的压力,要远比食品消费的支出压力大和沉重得多,而且会越来越大。

  其次,食品安全方面出现问题,政府通过努力好解决;而住房方面出现的居民生活和引致的社会问题,政府很难加以解决。从居民阶层看,出现食品消费困难的主要是低收入户,占城乡居民总数的5%左右,一旦出现食品消费方面的困难,政府需要救助和补贴的家庭比例小,并且由于食品的价值相对住房要小得多,财政负担也较轻。中期看,我们可以通过技术进步、规模经营等措施来增加农产品的产出,我们还可以从国际市场上进口农产品加以平衡。而住宅短缺,一个国家在短期内,无法以进口的办法来解决;而且,住宅建设需要土地,需要空间,除了提高层数和容积率以外,人类还没有扩大土地面积和空间的技术来增加住宅供给。

  有的学者认为,高房价是合理的,买不起房应当租房。中国人自古就有自己拥有住宅的习惯,让绝大多数人去抑制这种欲望而终身租房住,是与中华民族的文化相冲突的。问题在于,如果一个社会80%—90%的居民都买不起住房,说明这80%—90%都是弱势群体,要么去租房,要么由政府来资助。我认为,这个社会肯定是不正常的。如果一个社会,80%—90%的居民都去租10%—20%的居民手中的多套房屋,而且由于土地的有限性,房屋的租金会年年上涨,整个社会就会形成10%—20%的房主吞食租金、与80%—90%的有工作但无资产的阶层并存的格局,从稳定方面来看,这将是非常危险的一种社会。

  从政府救助和帮助的角度看,住房与食品不一样的是,其价值量要比食品大得多。大多数的人口买不起住房,从政府财力的角度看,政府实际上是保不起的,也解决不了。建设部门出台了对中国各城镇买不起房屋的居民实行廉租房的政策,我认为,这个方案解决的是极少部分人(如3%—5%居民)的住房问题。如果80%—90%都买不起房,这种方案基本上没有什么作用。

  再其次,房价太高,未来将会给中国酿成一场灾难性的社会危机。房价太高,就会出现大规模的住不起房屋的人口,特别要考虑的是,向城市和城镇转移的农民,80后和90后的从农村出来的年轻人,即使农村中有房,也会越来越多地不再回农村,这些人靠打工解决吃饭问题并不困难,难的是基本上购买不起城镇的住宅。拉美、南亚一些国家,当从农村进入城市的人口买不起住房时,对贫民窟采取了较为宽容的政策,虽然市容景观不雅,社区条件很差,但是使大量的转移人口有了居住的地方。但是,中国的政府是一个强势政府,贫民窟在各城市的城管等体制下,根本无法存在。因此,中国与拉美和南亚国家不一样的是,未来在中国的城市和城镇中会出现大规模的或者租不起住房的人口,或者流动人口长期居住在面积狭小和条件极差的租屋或者工棚之中,或者出现大规模的无业无房人口,在城市和城镇中居无定所的游民可能会越来越多。

  相当多的城镇居民买不起房,再加上转移人口基本上买不起房,其生活与富人的对比,其生活尊严的低下,其生活的沉重负担和艰辛,使他们对社会的怨恨,必将积累成对社会的仇视心理和反社会行为,形成社会不稳定的隐患。未来住房问题可能导致的社会危机,我认为,比粮食问题可能引起的危机,在现代社会更容易积累和发生,政府不易于控制,不易于解决,问题的后果和造成的损失,可能要大得多。来源:中国经济时报

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