巫继学:给房地产商讲那过去“为穷人盖房”的故事

——面对海量安居需求,呼唤中国“平民房之父”!
选择字号:   本文共阅读 1522 次 更新时间:2009-01-08 17:49:38

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巫继学 (进入专栏)  

  

  在时下房地产发展风云变幻令人扑朔迷离的形势下,当今中国房地产界的顶级巨头聚首热带风暴正登陆的海南,研讨如何通过改革找到突破口,自救自强走向辉煌。对于本届博鳌会,国人给予了严重关注。(《变革中的中国房地产:2005博鳌房地产论坛》新浪网2005年07月30日)。在这样一个难得的群英会上,我想给房地产商们一道思考题:你想为中国安居需求提供住房从而成为“平民房之父”吗?

  现代市场经济来到中国,如果从改革开放算起,没有多少时间。中国企业家的成长与历练年代也屈指可数。企业家是理性经济人的人格化者,但他同时也是血肉之躯,也有他的喜怒哀乐与酸甜苦辣,也会犯错,也会干蠢事。由于他们有钱有势,犯了错还可能有人出来喝彩。从这个意义上讲,确实也应该宽容那些浑然不觉的企业家。本来已经烟消云散的“只给富人盖房”奇谈,正是有人喝彩,前不久又以“不再为穷人盖房”怪论再现,并渐行渐宽。近来房地产商的种种表现,无不打上了这种观念的烙印。为什么市场上楼房结构中安居层次总是短档,低价房又总是缺货?为什么房地产商总是念念不忘暴利?难道不能从这种奇谈怪论中找到根源吗?

  只愿给富人盖房而不愿给穷人造屋,从经济学的观点来看,这是一个十分不理性的言论。企业的目的就在于追求利润最大化,只要有利可图,作为房地产商,给谁盖房都是可以的。给富人盖别墅,给犯人盖牢房,给平民造居屋,都是可以的。说句不中听的话,只要有需求,只要赚钱,为什么不可以去建鸡屋猪圈?钱无仇气,钱无臭味。其实,今年初由任志强挑起的有关“给富人盖房”的争论,是一个伪问题。我实在看不出,这种争论与“针尖上究竟能站几个天使”之类的问题有什么两样?

  追根溯源,这种言论是一种非历史的商业观点。中国商人在文化层次上,缺乏历史观,缺乏一种从长远的观点来透视经济利益的方法论。

  房地产在中国,从来都是以给普天下的老百姓提供住宅为己任的。在中国漫长几千年的小农经济社会,广袤大地上的住宅没有商品化,农民盖房只请工匠,建房一概是自给自足。就是在都市,稽阅二十四史中的食货志与方志,几乎也未见有成气候的房地产商人。不过,历朝历代,“安居乐业”都是执政的重要理念,都是执政者追求的目标。大约从宋以来,由于都市化发展,城镇居民增加,市民住宅成为经常性的社会问题。后来的历朝历代,在私建住宅不能满足社会需求的情况下,官府通常也会盖房租给私人居住,收取一定房租。所以,中国几千年来的居住文化,大约可以用“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”来概括。

  清未民初以来,房地产商业化有了一定发展,特别是在上海、天津、广州、武汉与北京,都渐成气候。这段时间的房地产发展,倒确实是主要给富人与洋人造房,建别墅。新中国成立以后,世人皆知,是一个计划经济的年代。具有现代市场经济意义上的房地产商品化、市场化、产业化,是改革开放以来的事。这一发展过程可以解读为三个历史阶段:第一是学习起步阶段,主要解决长期城市居民住宅的历史欠账,即为城市人口提供安居住所与最为迫切的商业用房,大体持续了十年时间,于1995年以前基本完成。第二是规范发展阶段,完整克隆境外成熟房地产发展的模式,并与中国居住文化相结合,规范地、大规模地进行商品房开发,这一时期为真正意义上的商业房地产开发,为城市人口提供能与市场接轨的商品房。这种一时期这大体也持续了十个年头;第三是推广提高阶段,这一阶段的特点有两个:一是在一切都市为一切有能力进入都市生活的居民提供商品房;二是随着市场细分而出现专为富人造房的趋势,即住房的高档化、精品化。这一任务刚刚展开,可谓方兴未艾。其实,这一过程可以简化表述为,从给“城里人”盖楼房到给乡下人进城盖楼房的过程,从在大城市盖楼房到在中小城市盖楼房过程。但是,作为一种商业行为,房地产公司始终以利润最大化为目标,在哪里盖,给谁盖,这些都不是问题,挣钱多少才是关键。

  所以我想说,当前流行的给富人盖房的商家偏好,是一个严重的认识误区。以讹传讹,可能误导更多的房地产老板。都瞄准了富人的钱袋,却未必多手挤掏你能得手。手疾眼快者得,跟在后面邯郸学步者可能垂手而返。这个时候,如果目光敏锐的商家能看到中国房地产界中巨大的安居需求的缺口,而专心为老百姓盖房造屋,老天爷恐怕一定会眷顾他的。

  中国的房地产是从外国学来的。在美国的房地产发展史上,有一个老掉大牙却广为传诵的真实故事,一个由于专为穷人盖房而发了大财的奇迹,即“平民房之父”的威廉•莱维特的佳话。据美国一部有相当可信度的著名口述史《光荣与梦想》记载,二战以后,美国出现了空前的房荒,空前的对于安居需求的房荒。房荒是由于婴孩出生多和“我们要回家”运动带来的迅速复员所引起的。1946年,美国出生人口接近400万。大批的复员军人,“靠着士兵权利法案,马上就可结婚。”这样住房就成了大问题。那时美国最低限度要有500万户房子,而且要马上解决。显然,要求传统建筑业解决是不可能的。从战胜日本到圣诞节这段期间,破土动工的房子只有3.7万幢。于是,美国历史上空前严峻的安居供求脱节现象出现了。杜鲁门总统要求国会通过法令,规定房屋最高限价和授权他将全国建筑物资的半数用在营建廉价房子上去(每幢1万美元或不到1万美元)。这一提案遭到建筑业的极力反对而未能通过。

  “时势造英雄”,一个叫威廉•莱维特的商人嗅到了一种特殊的商机,他创造了住宅建设史上的奇迹。1949年初,莱维特购买了长岛纳索县一块1500英亩的马铃薯地。今天我们所谓郊区的概念,追溯起来,大约就是从这块土地开始的。莱维特盖房子,就像凯泽造船一样,以在工厂预制构件、用生产线流水作业的方式大规模建造廉价房。第一批一下子就是1.75万家,每家都是同一个式样。一声号令,一排接一排的推土机就向前推进,红旗一挥,它们就拐弯。后面接踵而来的就负责铺上混凝土地面,跟着电工就来竖街灯柱,工人就来挂上路牌。接着,就把每个屋子地段划分好。一队队的汽车就在已经凝固的混凝土路面上滚滚而来。就是这样流水作业,房子很快就盖好了。这就是第一座莱维特镇。尽管这种营房式的住宅遭到美学家、社会学家以及建筑设计师的猛烈抨击,但通宵排队等待购房的人对莱维特感激涕零,低价购买的房子,总比拖车和铁皮营房要好。很快,有了第二个镇,第三个镇……莱维特不仅成为神话式人物,还成为美国首屈一指的富翁。美国的建筑商开始到处模仿莱维特的建筑方法,房荒问题顺利解决。

  毫无疑义,莱维特的理想远远超过同时代的美国房地产商。他说,“但我不只是营造和出卖房子而已。坦白地说,我也想获得点声誉,这是人的天性。我想建一个我能以此为荣的市镇。”显然,他所说的声誉,就是社会责任感的收获。

  面对中国如此巨大的安居需求,面对经济效益与社会效益双料构成的安居需求,经济社会呼唤中国式的平民房之父!那些有理念的有社会责任感房地产商,你不想成为中国房地产发展史上的“威廉•莱维特”吗?

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