巫继学:房市治理新主张:政府管安居,安逸、投资给市场

选择字号:   本文共阅读 1225 次 更新时间:2009-01-08 17:25:25

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巫继学 (进入专栏)  

  

  《新京报》新近载文《沪市暴跌已成定局,中小盘自动降价15%-20%》(2005年7月5日)称,业内认为,同地段楼盘降价可能成为市场价格战导火索,如果政府不救市,房价百分之百下跌。文中援引多位业内人士的分析,重弹政府救房市话题。同时,也有人撰文呼应这一观点:“上海房市如履薄冰,政府过早救市为政策松绑”(《财经时报》2005年07月05日)。刹时间,政府介入房市,营救被业界称之为的“房市暴跌”,成为一个有相当冲击力的话题。

  我必须郑重申明,我与大多数经济学人的态度一样,不赞同政府在房地产问题上的任何救市举措。政府应该在自己必须负责任的领域有作为,而决不应当在市场运行的领域有任何作为。

  我们被房市的起伏纠缠已经太久,政府也为此付出了相当的关注与政策介入。要我说,虽然政府的一连串举措可圈可点,也值得人们期待,然而,从近来房地产市场的实际变化来看,政策的有效性是有限的。我在前文《房市搅局“三剑客”:联手与争斗》(红网,2005年7月1日)中指出,房市由于房地产商、炒房商与地方政府的联手而变得十分复杂,“房市水很深,房市雾很大,房市手很杂”。今天我想说,如果我们换一个思路,真正站在以人为本的立场上,从穷人的经济学角度来考虑当前房价治理,也许会能找到一条通向柳暗花明的清新路径。

  只要具体分析一下购房需求,我们发现复杂的需求集合其实可以作如下梳理:一是居民为居住购房;二是投资购房。居民购房中,又分两大类,一是安居需求,二是安逸需求。投资购房中,也分两大类,一是商用投资购房(写字楼、办公楼、其它商业建筑产品),二是住宅投资购房。住宅投资购房中,既有职业炒手(有如“温州炒房团”),也有居民散户投资行为。需求形成的市场只要经过条分缕析,我们可以将需求集合最终分为三类:一是“安居”需求,二是“安逸”需求,三是投资需求。对这三类市场需求中,政府只要出面扶持低价房供应,满足居民中的安居需求,必将出现令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管,国外需求也不用理,为了追求高标准,他们可与房地产商去进行价格拉锯战。房地产老板的“高价情结”不用去解,他们想卖多高就卖多高,只要有冤大头买。炒房商、散房投资者,政府也不用管、不用劝,免落妨碍别人发财的话把。这样的区分,是一种穷人经济学的视角,政府只关心穷人阶层,只关心安居需求,而把安逸与发财交由市场去处理。我们惊喜地在“国八条”、“新八条”以及国务院一系列关于治理房价的注意到以下表述:“着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给,提高其在市场供应中的比例”。这无疑是一条十分重要的政策信息,如果各级政府能提升对满足安居需求的认识,并进一步抓紧落实,真正“把满足安居需求进行到底!”完全可以颠覆目前房价高企的混乱局面。

  政府以市场机制从安居需求入手,应该有充足理由。第一,扶持低收入居民,为他们提供安身之处,是政府的职责,更何况我们有“为人民服务”的传统和与时俱进“执政为民”的宗旨高悬。第二,由此入手是最小成本选择,不仅是所有房地产成本最小的板块,而且调控范围也只限制在需求底层上,所以经济代价与调控风险都最小。第三,安居层面是政府最容易掌控的领域,其政策界限清楚,扶持阶层明晰,完全可以做到收放自如。第四,需要安居者,均为社会中下收入阶层,这个阶层对贫富差距最为敏感,也是产生贫富对立的基本人群,同时也是这一矛盾的的最大受害者。赢得这部分人群也就是赢得最大的民意,这对于缓和社会矛盾具有重大意义。第五,由此入手,平抑房价,很可能为股市恢复信心注入新的活力,在平衡股市与房市上收到意相不到的效果。

  我再次重申我过去的预测:如果政府出面满足市场中的安居需求,比如在地级以下城市推出“五万元公寓”,在二级城市推出“八万元公寓”,由此对楼市产生的影响将会如何,人们几乎不需要想象力都会看到它的 “以小搏大”的喜剧后果。政府可以有两种方式入手:一是直接入手,即以国营房地产公司为基本队伍组织介入;二是以招标方式向市场开放,吸收志同道合的房地产公司介入。

  记忆犹新的董建华的平民房“八万五”新政,向我们几乎提供了一个可资借鉴的典型案例。在香港这样一个寸土寸金的风水宝地,八万五千港元的平民公寓,真宛如大排档收费的鲍鱼翅盛宴,超廉价的满汉全席!毫不夸张地说,“八万五”新政对于香港当时的房地产来说,产生的影响具有革命性意义。尽管这一举措遭遇重大狙击,正反双方分歧很大,但以我对房地产的观察与思考来看,这是一个值得高度重视的尝试。一位伟大的历史学家说过,历史往往会重演,第一次是悲剧,第二次是喜剧。对香港的董建华那一次可能是悲剧,但对中国大陆,这一次一定是喜剧!

  就目前的现状而言,地方政府与大房地产商私下一直相关联。问题的复杂性在于,房地产商的建房利益与地方政府的政绩利益是一致的。这样为地方政府与房地产商结成利益共同体提供了基础。这可能成为政府扶持安居工程,为低收入层造房的一大障碍。解决的办法似乎也可以有些创新,一味打压未必有成效,用疏导的办法,充分考虑房地产公司与地方政府的利益,晓之以理,诱之以利,也许会最终效果会使人大获意外。认准了这个路径,解决问题的通道是可以用智慧来打造的。比如,可以将满足安居需求作为地方政府的一个政绩来考核,将这个“标的”设得高于房地产商的诱惑。又如,也可以将其作为共产党“保先”工程的一个实践“三个代表”成果来考核,号召党的一把手抓安居。对房地产公司来讲,也是一个与平民接近距离的商业机会。

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