巫继学:房地产击鼓传花花刺谁手?

选择字号:   本文共阅读 1184 次 更新时间:2009-01-03 13:28:26

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巫继学 (进入专栏)  

  

  中国的房地产,多年来有如一场击鼓传花的游戏,一旦鼓点响起,花就开始从地主方传向地产商,再从地产商传入置业开发商,再由开发商传入炒手商或者直接到住户。在暴起暴落的房地产市场环境中,谁都很难猜出这朵带刺的玫瑰最后落到那个背运者手中。在房价高企的今天,面对旺盛的购买热情,我倒是想提请购买者归于理性,因为这朵刺玫握在谁手,谁将承担着房地产开发链中的风险。同样,对于房地产商来说,必须对开发进行全程营销策划,务必不可追涨而强力开发,油水快流。

  由于房地产在中国骤然崛起成为支柱产业,与同样骤然来到的市场经济一道,“摸着石头过河”式地进行发展,房地产界一时间成为制造中国富豪的主要基地。胡润中国富豪榜上,房地产商无疑是主体。虽然在政府各项政策的打压下,“空手套白狼”的潜规则已经声名狼藉,但高额利润(俗称暴利)仍然是这个行业的明规则。正因为这样,银行、开发商、建筑商、炒手商与最终业主各方,都在进行着一场极为复杂的博弈。房地产,一朵十分美丽香艳的玫瑰,但它却有刺,它的风险与它的暴利是一个硬币的两面,无法分离。

  房地产这朵“刺玫”究竟会刺到谁?这是难以说清的。短短的中国房地产业发展史经历了这种风险“刺玫“的传递过程:上一世纪90年代初,面对房地产第一波热潮,地产商几乎是全天候地奔跑于各地圈地。政府的宏观调节同样来得突然,没来得及喘口气的商家,一下子握住了这朵风险“刺玫”,而且一握就是好几年。其间成批的地产公司倒闭,连带也拖垮了一个又一个的金融机构。众多染指投机的投资公司,就是在那场多米诺骨牌效应中臭名昭著的。珠海沿海的沙滩地,海南、北海的休耕地,以及内地的成片农田,在短短的一两年间,摇身由土变金,再由金变回土。第二波接手风险“剌玫”的背时者,轮上了楼盘开发商。本世纪初前后的若干年,是楼房销售的艰难年代,许多置业开发商的利润,多半变成了剩余楼房,许多房地产商的投资沉淀在一个又一个的烂尾楼盘上。几乎是全国最大最冤的烂尾楼盘广州市天河北路的“中诚广场”,至今还背负着一次又一次重复巨额投资的包袱,沧桑地灰蒙蒙地挺在那里。接下来,房地产界春风得意,自去年以来,房价节节高升,楼盘供不应求。一再攀升的房价成为人们关注而又忧虑的焦点,也进入政府管理部门的严正视野。如果“昨夜雨疏风骤”,政府采取有效措施打压过分高企的楼房价格,我十分担心这个风险“刺玫”会落在刚刚抢购到手的购买者手中。这些新业主可能是一次置业的最终消费者,更大可能是一些炒楼的投资者。

  如果你是一次置业,买房就是为了自己居住,那就不存在所谓投资风险,更多的只是质量风险、位置风险。管它日后涨与跌,我自岿然不动。但是眼下的购房者,多是再次置业者,或者说是投资者,那就大不相同,他要算计成本与回报,他要考虑下一次接手者。应该说,最近一波的房产价,是近年来的新高,如果房地产的价格走势犹如华山的登山云梯一样,直奔云霄,你买到了房就是买到了利润。但从大量业内人事报料所知,近两年的楼房定价过于离谱,质疑房价声浪此起彼伏。这里引述一则:“一家银行的行长面对媒体,痛批房地产‘暴利黑幕’。据他说,综合成本仅仅每平方米1.2万元的商品房,开发商定的售价居然高达每平方米3.8万元。” 由此可见一斑。面对我国房地产业的种种乱象,购房者应该提升自身的理性,从而能尽可能多地规避风险。

  有一种迹象值得大家注意:据最近一些研究成果表明,房市与股市走势正好相反,你涨我跌,我红你绿。“知否知否,应是绿肥红瘦。就是说,当股市走红时,往往房市可能背运。反之,当房市暴热时,股时正逢阴冷。流行的说法是,在一定时期,在一个相对稳定的环境内,货币供应量相对稳定,流向房市的货币多了,流向股市的就少了。虽然这不能说是一种经济学的科学认知,但对于投资者来说,多一种思路,可能会校正自己的一些看法。

  为了抑制过于火爆的房价,政府管理部门也算是费尽心机。通常都认为,房价高企源于房地产过热,为了降温房地产,就要紧缩房地产的源头:一是土地供应量,二是货币供应量。然而,紧缩“银根”与“地根”的结果是,房地产楼盘供应量减少,或者有减少的预期与信息,面对被暴利激发起的购买者来说,需求并没有因此收缩,反而刺激了购买者需求紧迫度。于是,出现的结果就是,高层管理本想进入降低房价的理想“房间”,却神使鬼差地出现在房价火上加油的“房间”。一项乍看起来十分有效的举措,却引来了相反的后果。其实,经济政策的实现,历来都是不同利益而是主体博弈的过程。政府管理部门一要定要审时度势,深谋远虑,并及时修改、补充、调整措施。 近来,自国务院下发《关于切实稳定住房价格的通知》后,不断传出政府管理部门拟出台利率、按揭、土地、税收政策等方面的综合治理措施,想必会对疯涨的房价有一个有效的遏制。

  在市场经济下,价值规律本身也有内在的调节功能,看不见的手任你疯,任你狂,疯狂到头自衰亡。

  

  (2005-4-15)

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