曹思源:统一城乡房地产市场 就是拆除爆炸引信

选择字号:   本文共阅读 4639 次 更新时间:2008-06-14 23:14:30

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曹思源 (进入专栏)  

  

  中国改革开放以来,住房制度改革有过两次大突破。第一次是上个世纪80年代中期,住宅由政府组织统建转为房地产开发,出现了商品房,这是中华人民共和国房地产业零的突破;第二次是1998年,国务院正式宣布停止住房实物分配,逐步向住房分配货币化、商品化转化。二十多年来,这两次大突破都有重大意义,不仅房地产市场发展迅速,而且城乡住宅建设硕果累累,相当多的城乡居民居住条件都有明显改善,这些成就是有目共睹的。

  时至今日,中国的住房制度改革正面临着第三次大突破,原因在于住房制度已陷入一个空前的困境。

  这个困境是怎么回事?症结何在?如何冲出困境,实现第三次大突破?下面让我们来共同探讨。

  

  一、中国房价,世界第一

  

  中国房地产的困境主要表现在于城市商品房价格居高不下。

  房价究竟有多高,请看下表:

  

  上述统计表告诉我们:如果按现行户型政策90平米来计算,一般老百姓以中间价买一套90平米以下的普通住宅(还要考虑一定比例的公摊面积),必须掏出70万至145万元人民币!

  这么高的房价谁承受得起?在五大城市中价位最低的成都市,一位专家坦率地说:“我一个教授级的专家每年工资总收入也才4万元,要让我一次性花五六十万买一套百余平方米的住房,这明显是承受不起的”。教授尚且承受不起五六十万的房价,一般老百姓如何承受?

  房价到底高不高?不同国家、不同地区、不同收入水平的人群感觉并不一样。但有一个计算公式可以说是放之四海而皆准的,那就是房价收入比,即一个地区的住房平均价与家庭年平均收入之比。上面提到的那位教授年收入4万元,一套住房如果要花60万元,房价收入之比等于15,当然是太高了。

  朋友,您不妨掐指算算,自家一年收入有多少?您得攒够多少年才能买下一套住房?这就要看房价收入之比有多大了。

  有人说,房价高不是可以分期付款吗?但是如果还款能力太低,分期付款负担太重不就成了“房奴”吗?据新浪网的调查,在贷款买房的人当中,32%的人月供占到了其收入的50%以上,已成为名副其实的“房奴”。另有更多的家庭收入更低,够不上贷款买房的资格,欲当“房奴”而不可得,只能望房兴叹了。这部分“叹”者有多少?据《北京晚报》调查显示,占市民的九成。有的市民表示:“关于房价,我已经绝望了”。这种情况导致一方面已建楼房的空置率甚高(截至2008年3月末,全国商品房空置面积达1.2亿平方米);另一方面,全国低收入住房困难家庭人均建筑面积不足10平米的有1000多万户。[注1]

  据美国房地产经纪人协会数据,美国房价收入之比2004年为3.4左右,2006年为5左右;[注2]瑞士是全世界房价最高的国家之一,买一套100平米住宅相当于一个超市售货员年收入的3-6倍;[注3]日本东京的房价之高世界闻名,即使在房地产泡沫最大时,房价收入比也不过8[注4],就是说,在东京花八年的收入可以买一套住房;而我们成都的教授却要花15年以上的收入去买一套房,这房价还不高得出奇吗?

  因此,有人发手机短信开玩笑说:“中国的房价与东京接轨了。”殊不知,这个玩笑已经远远落后于时代了!

  2008年3月29日,中国人民银行研究局副局长张先生在国务院发展研究中心企业研究所主办的一次会议上表示,我国房价跟居民收入的比例,比世界上其他国家都高。[注5]

  简而言之,中国房价世界第一!

  面对如此尴尬的“世界第一”,中央政府不断出台各种政策,重拳出击房地产市场,各地房价节节上涨的情形似乎并没有太多改观。究竟原因何在?

  据《北京青年报》2008年3月8日报道,“两会”期间,十位全国政协委员来到北京市朝阳区一个名为东区国际的小区,就该小区房地产商在房地产开发环节的费用进行实地调研。十位委员此次调研的目的,是为了印证他们即将提交给全国政协的一份联名提案——《关于减少政府收费环节遏制住房价格上涨的建议》。根据这家开发商提供的数据,东区国际每平方米平均售价约为23000元。其中,在每平方米的房价构成中,建筑成本约3500元,土地费用近6000元,各种税费近10000元。此外,开发商还需要支出的费用包括拆迁补偿费、不可预见费等等。

  这份联名提案的第一提案人——全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌表示,这次在北京东区国际实地调研的数据,与他们此前取得的河南、四川、江苏、安徽等地房地产开发的费用成本构成基本吻合。

  王超斌等委员在提案中提出,目前我国住房价格居高不下,一个重要原因是住房开发过程中政府收取的税费环节过多,造成房地产开发成本过高。

  各地政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和双重配套费外,还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、人防费、文物勘探费、施工合同鉴证费、预算审核费、工程造价咨询审核费、质量监督费、土壤氡气检测费、室内空气检测费、政府价格调整基金、劳务咨询费、职工培训费、安全施工措施费、散装水泥推广费、预售许可证服务费、房屋面积界定费、房价审查服务费、管线综合竣工图设计费、电力委托费等等多达50余项,涉及25个部门,这些成本约占到房价的15%至20%。

  更不可思议的是还要收取不可预见费。在这50多个收费环节中,有很多个收费属于乱收费、白收费。比如,企业交了绿化费以后还是要自己花钱做绿化。再比如,开发商的图纸,政府部门收上去象征性地看一看,动辄就要几十万甚至几百万的收费。

  开发商把这些政府的收费,加入了房价里。埋单的实际上还是消费者。

  除了这些收费外,政府还向房地产开发企业开征营业税、印花税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税、所得税、土地使用税、房产税等十余项税负。经过统计,这些税负成本约占到房价的15%。

  各种收费加上税收,每年来自房地产行业的税费,约占到地方财政收入的30%至50%,成为地方政府财政收入的重要来源。

  王超斌委员举例说,江苏省在2006年一季度仅房地产业和建筑业两大行业就缴纳土地税91亿元,这两大行业的税收占到江苏省地方财政收入的35%。如果算上各种收费,那么这个比例更上升到50%以上。

  由此可以看到,地方政府以房地产开发增加财政收入的利益冲动,是造成住房价格居高不下的一个重要原因。

  更多的地方政府将房地产行业当成了地方财政的取款机。地方政府以极低的价格从农民手中拿地,然后高价出让给开发商。最后让开发商在购房者身上扒皮。

  虽说财政收入是‘取之于民、用之于民’,但这部分向开发商收取的财政收入实际上都转嫁给了购房者,构成了新的“三座大山”基础因素之一。

  

  二、破除土地垄断,统一城乡房地产市场

  

  众所周知土地价格是住宅成本的大头,盼望房价回落的人,眼见地价疯涨,没有不揪心的。

  据统计,北京2008年第一季度成交的住宅及含住宅性质土地,平均楼面价已高达4606元/平方米,相比2007年同期的3395元/平方米,增长了36%;其中六环外住宅用地的楼面价为2853元/平方米,相比2007年同期的1061元/平方米增长了1.7倍,通过挂牌出让的通州某住宅项目地块甚至出现了成交价高于原始价三倍的情况。专家分析,这也预示着成交土地在完成1-2年的建设期后,将会促进郊区房价踏上一个新的台阶。因为地块的楼面价只要达到每平米4600元以上,要保住开发商的利润,房价就不可能低于每平米12000元。

  地价与房价互相推动、你追我涨,可不仅仅限于北京。2008年1月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨已达11.3%![注6]

  地价疯涨,看热闹的甚多,叫苦的是购房者,真正得利的是谁?是开发商吗?非也。开发商不是地主,赚不了土地钱。赚钱的是地方政府。地方政府为什么能从土地上赚钱?此乃一系列制度安排的结果。

  我国向城镇国有土地使用者征费的制度始于1987年。当时作为地方税的一个变种,主要用于城镇建设和维护。1988年正式称为土地使用税,中央和地方政府五五分成。1989年财政部颁发的《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》中规定:城市土地出让收益的20%留给地方政府,用作城建和土地开发费用,其余80%按四六分成,中央政府占40%,地方政府占60%。然而地方政府并不以此为满足,而期望所有的土地出让收益都留归地方。为协调关系,财政部便决定,将中央财政所得部分,对不同城市按不同比例(85%-99%)返还给城市政府。

  1994年实行分税制以后,土地出让金全部划归地方政府所有。正是这样的制度安排,不断刺激地方政府的征地、用地、卖地冲动。地方政府千方百计提高房地产各种税费标准以尽可能增加地方财政收入和预算外收入。在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上,成为名副其实的“卖地财政”。

  在农业税取消之后,地方政府对“卖地财政”更加形成依赖。加上错位的政绩考核和扭曲的政绩观,一些地方官员有足够的动力在规划、征地等环节违规、违法,甚至不惜与开发商默契配合哄抬商品房价格,从而拉高地价,以牟取更多的土地收益,共享“地产盛宴”。

  正是由于这种盘根错节的利害关系,在2006年土地市场治理整顿发现的土地违法案件中,地方政府违法案件占案件总数的20%左右,但涉及的土地面积却占总违法面积的80%。2007年9月15日至2008年1月5日,国土资源部集中开展了全国土地执法“百日行动”,共清查土地违法案件3.2万件,涉及土地336.4万亩。移送纪检、监察机关3857人,已追究党纪、政纪责任2864人;移送司法机关2797人,已追究刑事责任535人。[注7]

  多少年来,土地征用买卖领域几乎成了中国官场的百慕大三角,多少颇有前途的党政干部,在此陷于灭顶之灾!

  细究起来,土地工作领域之所以能够成为高风险区,根源在于,中国的地产市场是一个垄断型市场,地方政府官员在这个垄断市场上,拥有超乎寻常的权力。凭借这种权力,某些官员们既可以把市场越治越乱,也可以让自己越走越黑。而我们如果能取消地方政府对地产市场的垄断,那就既可以救市,也可以救人──救救那些站在悬崖上的官员,更可以帮助众多求购不能、望房兴叹的购房者。

  中国地产市场的垄断性,集中表现在地方政府垄断了建设用地的供应权,并以极其低廉的价格从农民手里征用土地,然后以几倍、几十倍的价格卖给房地产商。转手之间成万上亿元的资金就滚进了地方政府的手中。这甚至不是“一本万利”,而是“无本万利”的买卖。因为政府并没有付出经济上的成本,它只是凭借行政垄断权来谋取暴利。

  例如,据中国人民大学孔祥智教授为首的课题组对山西、内蒙、浙江、海南等4个省区459个农户调查,近70%的农民不愿意土地被低价征用于商业开发。但他们的土地还是被政府强制征用了。

  在调查中,失地农民愿意接受的补偿标准为每亩79278元,但他们实际得到的补偿只有五分之一,即平均每亩只有16402.5元。而地方政府以五分之一的价格从农民手里“征”来的土地,转手卖给地产商可就不是五倍、十倍的赚头了。前些年,太原市住宅用地,最低成交价每平米181元,最高成交价2982元,按中间价位1581.5元/米2计算、相当于105万元/亩,已是从农民那儿拿来的土地价格的64倍了!

  在涨价64倍的土地上开发出来的商品房,不言而喻,就成了天价商品房。吃亏的在两头——一头是冤枉花了大价钱购房的城里人,另一头是在征地中被剥削的农民。这两头的人都是经济人,都不傻。他们一合计,办法就出来了——农民在自己的宅基地上盖房子直接卖给城里人,这种房被称作“小产权房”,价钱比所谓商品住宅市场“大产权房”价格至少低一半。在北京,普通商品房均价已是每平米上万元的情况下,小产权房价格多在2500元-4000元之间,甚至有低至每平米1000元的。正如其广告词所说:“比经济适用房更经济!”真是买者和卖者双赢。于是乎,伟大的中国人民在房地产困局中实现了一项伟大的创造,在城乡结合、工农联盟的条件下,悄悄推出了“小产权房”模式。

  之所以叫“小产权房”,是因为目前地方政府认为农民卖房子算是非法,不承认这种房屋的产权,国家房管部门不可能为它颁发产权证,(点击此处阅读下一页)

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学友讨论

经济问题政治解决 春来江水 2008-06-18 16:45:46

  改不了,这跟政权有关。政权取得方式不该,曹某人的愿望也实现不了。

问题不简单啊 仰天射云 2008-06-17 22:15:01

  房价问题牵扯的东西多了,除了其中的利益集团,还有国家金融安全之虑。目前房子若大辐降价,必然导致金融危机。

利益而已 aduwa 2008-06-15 15:56:15

  很多事情真要这么简单那就好办多了。问题是相关利益集团会允许你这么做吗?得看HW和利益集团的博弈结果了!

一点疑问 hot 2008-06-15 10:15:58

  破除土地垄断,统一城乡房地产市场,除了某些大量占用银行贷款囤积居奇的房地产商叫苦之外,普通百姓谁不高兴呢?既让农民赚点钱,又让市民省点钱,人民的政府也应当高兴才是。在此基础上政府做做宏观调控,居间服务(而不是居间垄断)的工作才不会遭到国家的主人──公民的抱怨。
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  如何保证居间服务不变成居间垄断?

能奈我何 醍醐灌顶 2008-06-15 01:41:45

  这就是中特,许多事情知道该怎么做,就是做不了。

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