秋风:“小产权”房启动房地产革命

选择字号:   本文共阅读 2644 次 更新时间:2007-06-25 21:01:05

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秋风 (进入专栏)  

  

   假如住房问题已经成为一个严重的经济问题、社会问题乃至政治问题,那说明了,现有的土地-房屋供应模式存在着难以克服的缺陷。假如政府再三出台房地产调控措施,却根本不能达到预期目标、不能实现其对民众早就作出的承诺,那就到了改弦更张,尝试新的土地-房屋供应模式的时候了。

   日前,建设部官员提醒民众说,购买村、镇自己开发的“小产权”房、“乡产权”房,其产权得不到法律的保护。不用提醒,所有购买小产权房、乡产权房的民众,都知道这类房屋的产权政策风险。但是,这类房屋之所以颇具市场,有其一定的合理性。小产权房让人们看到了一场土地-房屋供应模式的革命的先声。这场革命的目标将是打破房地产市场中的一切垄断,不管是政府对土地供应的垄断,还是房地产开发商对房屋供应的垄断,让房地产市场回归市场的本来面目。而过往的经验已经证明,市场总是能够为消费者创造出更多福利。

   人们通过市场来解决自己的住房问题,本来就是市场题中应有之义。但是,住房市场化改革却引入了世界上最糟糕的土地-房屋供应模式:政府垄断城市住宅建设用地供应,禁止农地直接进入城市房屋市场,禁止农民开发城市居民需要的房屋。农村土地的买卖权被政府垄断,政府首先以低廉价格强制农民出让土地所有权,再以所谓市场方式将土地的有期限的建设使用权转让给开发商,且只转让给开发商,城市居民只能到开发商处购买房屋。

   这种土地-房屋供应模式的利益配置格局是严重倾斜的:政府利用征地权力获得巨额土地转让出让金,而这些土地昨天还是农民的;各级官员坐享GDP高速增长的收益及土地腐败收益;开发商利用对城市房屋事实上的垄断享有巨额垄断利润,又占有了开发期间土地升值的收益;农民仅获得可怜的土地补偿金,变成生计没有着落的“失地农民”;城市居民为了买房子而砸锅卖铁,承受巨大经济压力。当然,从经济角度看,这样的土地-房屋模式也内在地具有制造泡沫的机制,因为,所有人都预期土地、房屋的供应是有限的,所以,投机就是这个市场的常态。

   坚持这样的土地-房屋供应制度,显然是不负责任的,因为这种制度是不公正的:它剥夺了农民支配自己土地的权利,剥夺了城市居民在不同住房模式之间进行选择的权利。它剥夺了农民城市化的权利,也剥夺了城市居民流入乡村的权利。

   民众早就在自发地寻找着突破这种不合理的土地-房屋制度。小产权房就是民众发现的更为公平、自由的住房解决模式。这种房屋供应模式避免了现行模式的大部分弊端。在这样的制度下,房屋的价格是公平的,因为,交易过程中不存在垄断者,价格必然更真实地反映城乡经济的现实,尤其是与城市居民的支付能力比较匹配。

   同时,这场房地产革命也将把农民的土地所有权归还给农民。既然法律已经承认农民是农地的所有者——哪怕是以集体的身份,那么,按照宪法的财产权保障原则,政府就必须承认农民享有支配自己土地用途,以寻求土地收益最大化的权利。而建造城市居民需要的房屋,显然是收益比较高的用途。因而,政府禁止农民转换土地用途,但自己却以征地方式将农地转换为城市用地,显然对农民严重不公。

   政府对于农民转换土地用途确实可以予以规范,也可以设定某些限制,比如,只容许农民将宅基地用于开发向城市居民出售的房屋。但是,政府无权全面禁止农民建造房屋向城市居民出售,这等于取消了农民的土地所有权,从而将农民对农地的所有权与政府对城市土地的所有权置于一种绝对不平等的地位。法律如果这样规定,那这样的法律是违反宪法的财产权原则的,应当予以废止或者修订。

   小产权房所启动的房地革命的实质是把本来属于民众的自由、权利还给民众,使政府从房地产市场中退出,仅仅充当中立的监管者和公共管理者。一旦政府放弃了对土地的垄断权,房地产开发商的垄断权也就无所依附。房地产开发商依然存在,但他们将不再能够支配这个市场,不再是市场的核心。相反,他们将只是住房合作社、业主委员会、农民等建造房屋者雇用的专业服务商而已。

   小产权房的试验能否引发土地-房屋供应模式的全面变革,这当然取决于政府的明智,但更取决于民众对自己权利、利益的认知,及维护自己权利、利益的决心。农民为什么不能按照自己的意愿支配自己的土地的用途?城市居民为什么不能自由地迁徙居住到乡村?如果一种土地-房屋制度安排根本否认农民、市民的自由,那它的存在就缺乏足够正当性。

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学友讨论

不允许农房自由买卖是错误的 zjywlbj 2008-05-01 22:15:05

  决策层禁止农房买卖是在保护耕地的说法,不符事实,是荒唐的说法.实际是在侵害农民利益

关注 胖子 2007-06-27 09:05:21

  小产权房,很有时代特色的名词。

问题的核心是决策层的耕地保护政策 huohuijing 2007-06-26 16:02:51

  实际上决策层的核心出发点是保护农村耕地,保持农村的土地现状。小产权房无疑在这方面撕了一个口子。
  
  所以小产权房能否生存,关键在能否过得了温总这一关。
  
  个人认为市场上的房屋是属于商品。如果政府不认为房屋是商品,那就请保证每个人至少拥有一定面积的住房。如果认为房屋是商品,那就理应由房屋拥有者自由买卖。如果保持目前房地产市场上政府的垄断现状,房地产市场只会越来越混乱。

赞成、同意 杨光 2007-06-26 00:03:50

  希望政府不要对小产权房横加限制;
  希望有更多的小产权、小小产权房进入市场;
  希望小产权房将大产权房的市场搞活,造成增量改革的局面;
  希望大产权房的价格在小产权房的竞争下降压下来,如果它竞争不起,愿它安乐死;
  更希望不远的将来无所谓大小产权。

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