贾康:关于房地产界的债务危机化解

选择字号:   本文共阅读 110 次 更新时间:2022-08-15 13:46:01

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贾康 (进入专栏)  

   本文系贾康先生在2022博鳌房地产论坛讨论单元的发言(2022.8.9)。

  

   这个单元讨论的“债务危机”,我理解是特别针对当下房地产业界感受到的问题——烂尾、断供,整个市场的不安。如果从救急、缓解矛盾、至少要全力配合“稳经济大盘”来说,多方努力形成合力,是十分必要的。在企业自己做尽可能的努力的同时,现在少不了政府方面要守土有责,要按照中央政治局会议要求“保交楼”。为把事态控制住,各个地方情况不一样,就需要有定制化方案——在那个地盘上自己能采取什么样的措施?至少要把事情按住,特别还要对经济问题和可能联系出来的社会问题、政治性的问题之间的连接,把它隔断,不要把经济问题的矛盾累积、扩大到社会化、政治化。有些像河南村镇银行那种事的例子,听起来已不是常规的资金链的问题了,那是有人于内部做出恶劣的犯罪行为的问题了。这是属于什么渠道内应解决的事情呢?公检法要赶快采取措施了,但是听说那个当事人已经跑到国外,怎么办?需要跟公众交代,要追逃,要赶快平息情绪。出大片的红码,这就是犯了低级错误,不是平息事态,而是扩大、升级事态了!后来宣布说5万以下的储户先处理,这有原来早已明确的银行存款保险制度作为法律依据,这个消息出来以后,相当大一部分人的心绪便能够稳住。这是从救急来讲。

  

   从真正要治理这个问题的“标本兼治”要领来说,就得继续讲形成现在这种产业债务危机局面,主要原因是什么?我觉得至少有三方面:第一个,我们不能讳言,就是在去年年初的三条红线出来以后,有关各个管理部门、管理环节都要火线立功,一起形成合力,从严、从紧、防范风险,看起来方向都对,他们都是在努力实施所谓调控,但是却出现了“合成谬误”,出现了韩文秀副主任言简意赅、一针见血指出的“宏观上的负面效应”。现在实际上是在纠偏,但这些纠偏政策的暖风频吹后,还会有一个效应逐渐显露的过程,还得处理现在已经表现出来的局部矛盾的突发,还是要忍受阵痛经过一个过程,还得掌握好这里面具体的政策组合。这是第一条。

   第二条,要反思一些出状况企业他们自身的问题。比如去年下半年恒大事件出来以后,大家都感觉它曾经如此风光、在高奏凯歌不断扩大市场份额的过程中,却造成了明显过高的债务负担,曹德旺就明确批评过这种情况。我觉得这是非常值得反思的:战线过长,高举高打,没有考虑到各种风险可能突然形成一种合力,把你几乎置于万劫不复之地,这难道不值得反思吗?但是政府方面,已有一个基调的确认:说恒大不是资不抵债的问题,是要企业自救。“企业自救”写入了去年经济工作会议的正式通稿,会议精神也有正式传达,只是不点名而已。企业自救的事情,要赶快挖掘潜力,有对接市场的种种措施,当然也少不了政府给予引导、辅助的措施,以及政府更合理处理一些事情上一些新的权衡。恒大在自己已很难处理这个危机局面的同时,又报出他在海花岛上有39栋已经建成的高层住宅违规了,当时说要炸掉,后来看到消息,我觉得实际处理上的理性程度提高了——不是炸掉,是对它处以没收。这实际上于公众心理上也会有一个理性程度的提高:炸掉有什么好处呢?毁灭财产,平添几百万吨建筑垃圾;你说它违规,违规影响的是什么,说它可能影响到旁边的什么珊瑚礁,那早已经造成影响了,你挽不回来了,你通过没收以儆效尤就是了,这种事情要处理得更理性一点儿。就像当年宝钢出了问题,陈云同志去调查以后,陈云说不是把它停下来,是有一些事情缓一缓,连一连,最后还要把宝钢建成,这才是理性态度。

   还有第三点,我觉得现在人们说到预售制度,很多人在抨击它,但对预售制度似乎并不能完全否定,要分析这个制度我们在借鉴香港经验拿来的时候,出现了什么样的变形?要具体分析认识。资金运作一环一环,都设计有规范化的管理,现在说出现两边互相指责,房管部门跟银行部门,到底是谁的责任弄清楚了没有?怎么纠正它?这也要对症下药。

  

   我觉得至少以上三个方面,是为标本兼治要首先说到的,必须针对问题,去防范以后再出问题。再有一条更为深刻的,是聚焦“治本”。关于房地产业界,中央早就要求的“健康发展长效机制”,到现在迟迟不见基本成型,这个事情值得我们非常深刻地反思。首先是政府部门能不能在改革这方面真正攻坚克难?为把基础性制度建设出来,中央2016年即推出“9·30”新政之年,点明了这个长效健康发展机制,要靠基础性制度建设来形成,但咱们这些年基础性制度建设实际上乏善可陈,尽在那儿做表面的文章,做治标的事情,人民日报也不客气地说是“治标不治本”。那么我们现在继续只治标行不行?非常值得有关部门、特别是政府推进改革的部门,要好好反思这个事情,到底怎么样标本兼治而追求“治本为上”。

   这些是我的基本观点。谢谢!

  

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本文责编:陈冬冬
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