唐大杰:建议家庭首套房可延期还款1-2年,下调房贷利率

选择字号:   本文共阅读 309 次 更新时间:2020-04-08 14:47:12

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唐大杰  


建议家庭首套房可延期还款1-2年,下调房贷利率

唐大杰


   摘要:据推算失业和潜在失业人数可达1.75亿,年轻人房贷还款压力凸显。建议人民银行利用货币手段引导房贷利率下调20%~30%,可根据申请个人或家庭首套房延期还贷1~2年,给受疫情困扰的"房奴"以喘息机会。

  

   文 | 唐大杰 (赛意企业研究所研究部主任,武汉大学财税与法律研究中心客座研究员)

  

   上周四美国劳工部公布的数据显示,继创上周超过300万人首次申请失业救济之后,本周新增人数达到664.8 万人。4月7日前美联储主席耶伦预计,美国的失业率可能上升至12~13%,是疫情之前的3倍多。美国第二季度GDP可能下跌30%。全球迎来的失业潮来袭,中国能不能独善其身?2月24日人力资源和社会保障部副部长游钧表示,突发疫情对就业影响不小。企业开工复工普遍推迟,劳动者返岗复工相应延后,市场招聘需求在下降。据国家统计局披露数据显示,2020年2月份,全国城镇调查失业率为6.2%,失业人数达到了4803万人。这个数据较2019年全年的平均失业率3.62%涨幅达到了71%。

   失业和潜在失业人数推算为1.75亿

   企业在复工复产过程中也遇到了很多困难,职工难以到岗,到岗后没有工作的现象也十分严重。笔者根据人民日报新近的一则报道推算了失业和潜在失业的数据,仅供参考。

   4月3日的人民日报报道了全国复工复岗情况(人民日报2020年04月03日02 版)。截至3月28日全国规模以上工业企业开工率达到98.6%,平均复岗率89.9%。全国中小企业复工率达76.8%。据此推算,比较乐观的结果是,全国复岗人数6.35亿,失业和潜在失业人数为1.75亿,这些岗位无人复岗,或者员工拿着半薪或基本工资在家待岗,失业和潜在失业率达到21.6%(见下表)。

  

   需要说明的是,潜在失业是指暂时无法到岗的员工,他们有的还拿着基本工资等待复工通知,有的已复工但未复岗。总之是面临失业威胁,实际收入明显下降。

  

   收入减少,房贷还款压力凸显

   我上周开始写"民生纾困六题"。在文章的评论区里有很多朋友说隔离期间被迫失业,有的公司关门了,有的回不到公司,有的回到公司后发现没活干,大家的收入都不同程度的受到损失。失业、降薪、工资迟发等现象非常普遍。尤其是海外疫情猖獗后,各主要贸易伙伴国都闭关落闸,进出口业务受到重大冲击,有很多外向型企业3月初复工后,最近又不得不停产,员工放假甚至公司解散。就业问题雪上加霜。

   随着复工复产的加速,和经济扶持计划的效应发挥作用,就业压力可能在未来一个阶段稍微缓解。但现在争论疫情对经济的伤害程度还为时尚早。它的破坏力还没有看到边界,究竟还会持续多久,半年还是一年?第二波何时消退,还会不会有第三波甚至更多?

   评论区里还有很多留言提到没了工作,生活很窘迫。年轻人说的最多的是房贷还不上。对于多数贷款买房的年轻人,房贷还款是生活中最大的支出。买个房子结婚生子,这是当下中国百姓幸福生活的标准模式,疫情的出现打乱了生活节奏,也为幸福生活的持续出了难题。

   从疫情开始,国家就在为提振经济、保障民生接连出台了很多政策。尤其是为了帮助企业渡过难关,从保障贷款、提供贴息,到减税降费、免除社保,为了复工复产,还组织安排专门的复工专列,长途大巴。毕竟,保企业才能稳就业。在民生方面,各地政府也有保障基本生活物资供应,抑制涨价等多项措施。但随着时间推移,民生保障的深层问题逐渐显现。在城市奋斗的年轻人,房贷还款的危机十分突出,房贷面临断供,银行面临大规模坏账,资产面临贬值抛售。貌似城市青年的生活困境,却很有可能是金融危机的导火索。政府和金融机构应充分重视,尽快推出特殊纾困政策,给受困于疫情的年轻人以"喘息机会"?

  

   建议银行给首套房延期还贷

   2月份浙江省建设厅出台了一则关于做好妥善应对新冠肺炎疫情实施住房公积金阶段性支持政策相关工作的通知,2020年6月30日前住房公积金贷款不能正常还款的,不作逾期处理,不影响征信。这是住房公积金的一项规定,推荐给商业银行参考。客观上,因为疫情的发生,借款人出行受到阻碍,或者因为投入防疫抗疫工作无法去办理银行还款,会发生无法还款的情况。如果因为这种情况而出现逾期不良记录,完全是不合理的。

   另外,疫情期间的银行也不能正常开业,有的ATM机都不能操作,正常的银行零售业务停顿。在这种情况下还要求客户保持正常的还款更是无理要求。

   疫情影响作为不可抗力,借款人应获得正当的还款豁免,应获得延期还款权利。疫情当前,为了给客户以缓解生活压力,银行可根据客户申请允许延期还款,如果银保监会出面作出一个指导意见会更加高效并鼓舞人心。

   为此,笔者请教了金融业专家,得到了肯定的答复。从技术上来说,这种缓付本息的做法可视同对到期付息还本金额再发放一笔贷款。虽然风险仍然不可控,但也可以考虑到给客户的"喘息机会"为化解风险提供了时间窗口。

   出于民生纾困目的,只有个人或家庭首套房才可享受延期还贷的优惠。

   同时,为了预防利好消息刺激房价上涨,应规定疫情发生后新增购房不享受延期还贷优惠。

  

   延缓还贷也是延缓银行的风险

   假设有21%的新增坏账,银行会怎么样?在你收回抵押物(房子之前)银行的危机可能先爆发了。延缓坏账的爆发,何尝不是给银行以延迟危机爆发的机会。至于延缓期间的银行怎么"喘息",流动性怎么保障,是一个相对容易解决的问题。

   银行的信用管理有两层意义,第一层是对不良客户的惩罚性处理,对于逾期、断供的不良客户提起诉讼,追讨贷款,房产处置等等。雷霆手段下客户成为敌人,资产也会发生贬值,这是双输。

   在信用管理的另一层面,银行为客户提供帮助,以化解信用危机。比如给客户提供流动性贷款,为客户提供延期还贷,帮助客户排除支付困难。这些在企业业务中是常用手段,这次应对疫情的企业救助政策中,都纷纷强调贷款展期、再贷款,以保证企业资金不断流。这样的政策理应适用于个人客户!一旦客户渡过难关,找到工作,恢复了还款能力,则可实现双赢。在银行,如果因此了挽回了千计万计的客户,则相当于救助了千计万计个家庭,银行也一起度过了难关。此事不应该被忽略。

   核心争论是,延期会加剧信用恶化还是改善。这是对疫情和经济的风险评估问题,就像上文说到,当前做这种评估还十分困难。但必须看到,近两年中国房价得到调控,多数城市的价格下降明显。这在银行和贷款客户来说都是资产损失,但这并没有带来大面积逾期、弃贷的发生。说明房贷客户的信用非常好,基本面非常稳定。这也为给客户延期还贷提供了信用基础。

   延缓客户还款,是银行主动出击保护客户,延缓大面积坏账发生,是最高明的信用管理,也是在危机爆发前抢得了主动权,获得了缓冲期。

  

   引导房贷利率下调20~30%

   作为零售银行业务中营利最好的房贷业务,其利差超过资金成本的一倍以上,不仅让银行赚得盆满钵满,还给房地产开发商提供了充足的血液。是时候降低贷款利率,给房贷客户以"深呼吸",为纾民困做点贡献了。央行报告称,2020年3月,存量浮动利率贷款的换锚工作开始启动,利率定价公式将调整,即从原先的"央行基准利率×(1+浮动比例)"调整为"LPR基础利率+BP基点"。30万亿的个人房贷款自然也会面临合同重新调整的可能(易居研究院《全国房地产贷款报告》)。房贷客户可能会迎来降息机会,当然不确定性也会增加,但愿不会给受疫情影响的房贷客户雪上加霜。

   希望金融主管部门为民生计,引导利率机制,将利率压低20~30%甚至更多。其直接结果就是借款人还贷款月供下降5~6%。间接地,月供下降,房东也受益,因而对于店面、厂房、住宅的房租也有下降的推动作用。因此而受益的是中小企业、个体工商户、城市的广大居民。小小的利率杠杆,可以达到多方受益,善莫大焉。在经济振兴、民生纾困的种种政策中,房贷降息是少有的一举多得的好政策。

   有人担心金融政策利好会促进房地产市场走强,利率降低后会刺激房价上升。首先贷款利率的市场化改革会使市场参与者获得更多公平,从而使得大家总体获益,符合各方利益。如果央行出面以市场化手段干预利率机制,为借款人提供优惠,那只能针对疫情发生前的客户。

  

   最后,难以避免的是客户还贷和清偿能力丧失,这种情况下银行应该走清算重整破产的路,借款人个人破产。但政府应该与银行建立专业有效的民生兜底安排--借款人交出房权后可以转租政府的廉租房。此乃后话。

   央行和监管当局出手前,还应谨防过度操作,干涉银行的业务。真正的优惠措施应该最终由银行自主决定,什么样的客户可以获得批准,什么样的客户可以延期一年,可以先延一年再考虑后续的方案。总之,客户是银行的,银行有自主经营权。信用管理也体现银行的经营管理能力,有差异化才能形成竞争,促进房贷市场的规范化发展,这才是根本的利好。

   摆在面前的困难是:受疫情影响房贷客户收入下降,导致无法还款;如果灾后评估发现资产价格严重下降,则弃贷、不良贷款的发生恐怕难以避免。金融机构、监管当局应当充分估计经济形势,做好充足准备。在信用灾难发生前,给客户以"喘息机会",主动化解危机,既是纾民困,也是保金融保经济。

  

   笔者特此建议:

   (1)银保监会发布具体规定,对于2020年前六个月的还款逾期记录一概不计入信用记录。经借款人申请,应允许个人或家庭首套房延后缴纳房贷还款12~24个月,疫情发生后新增购房不享受延期还贷优惠。

   (2)人民银行利用货币手段引导房贷利率下调20%~30%(主要适用个人/家庭首套房和疫情发生前的客户)。

  

   (2020年4月6日初稿,修改于4月8日)

  

   对《当前失业和潜在失业人数推算表》的注释:

   (1)乐观推断已复工的中小企业全员到岗就业;

   (2)比照中小企业复工率推算个体就业的复工率为80%,并且全员到岗;

   (3)规模以上企业复工参照人民日报提供的规上工业企业数据;

   (4)2018年全国劳动力总数为8.056亿人。由于国家统计局没有按照企业规模分类的就业数据,在本次计算中,部分采用了推算方法,结果可能存在偏差。

  

  

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