钟伟:那些围绕房地产税的谎言

选择字号:   本文共阅读 781 次 更新时间:2018-09-07 10:43:12

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钟伟  
如果有人以超长租约的名租实售来抗税呢?就有抵扣而言,有的家庭将老人送到昂贵的老年公寓,更多的家庭则选择居家养老;有的家庭将孩子送到每年学费五万美元以上的欧美名校,更多家庭则是选择国内高校,赡养老人和抚养子女的费用如何扣除才合理?因此要形成兼顾多方利益平衡的接地气的房地产税,需要痛苦磨合。而地方细则之难,难于上青天。

   谎言之六,房地产税就是房地产长效调控机制。

   尽管政府多次强调,要加快建立有利于促进房地产平稳健康发展的长效机制,但什么是“长效机制”?人们并不甚明了,唯一可以解读的是,当下的五限、六限等各类限制措施,似乎是短期调控措施,如果长效机制得以确立,那么这些短期调控措施也许会陆续退出历史舞台。问题的关键在于,“长效机制“的政策工具箱,到底包含些什么内容?房地产税是否就是长效机制重要的,甚至唯一的内容?

   一是人们不应期待房地产税可以缩小房价的区域性差异

   以美国和加拿大为例,房地产税建立已久,残酷的现实是,纽约、旧金山和温哥华等城市的核心区域房价高,房地产税税率也高;锈带地区和农业州房价始终不高,房地产税税率也很低。人们观察不到依赖不同的房地产税率,拉平不同城市房价差异的可能性。因此看起来,房地产税主要功能是充实地方财力,尤其是充实县区基层政府的财力,而不是拉平房价。

   二是不管长效机制究竟覆盖了哪些内容,究其政策目标,是为了促进房地产平稳健康发展

   也就是说,房地产税的厘定和落地,并不以带来楼市大起大落、刺穿泡沫或酿成楼市低迷不振为政策目标。至于政策目标和实效之间的落差,则取决于政策制定的合理性和精确性。

   三是我们无意揣测处于襁褓中的房地产税的诸多细节,只是想列举美国房地产税对美国家庭的大致负担

   总体看,美国家庭实际缴纳的房地产税占美国家庭中位数收入的大约3%-6%;按实缴税额和房屋市值占比,可推算的房地产税实际税率大致在0.8%,县区基层政府获得房地产税税收的绝大部分,并用之于公共教育、道路和医疗等公共服务。

   如果中国的房地产税与美国类似,那么按城镇家庭的可支配收入,大致可以估算出,一个和美国房地产税负相近的情景模拟是:在宽税基、低税率和有抵扣之后,中国城镇家庭通常的房地产税负大约在2250-4500元/年的区间,政府可汲取的税收大约在每年1万亿元。

   四是人们担心,长效机制会否带来逆向长效机制的衍生?

   例如房地产税使得业主向租户转嫁税负,从而造成貌似向富人征税,实则有多套房的富人和疲于租房的穷人共摊税负呢?粗略估计,目前租赁市场规模也就约1.2万亿元,一二线城市租户的租金收入比普遍超过35%,也就是租户必须用其月薪的超过1/3来租住一间10多平米的隔间,考虑到目前大学生求职困难、起薪低下;考虑到在城市中担任繁重体力劳动的打工群体也收入微薄,房主向租户完全转嫁房地产税负担几乎是不可能的,但即便转嫁20%(即2000亿元)的负担,也足以导致全国租金上升约16%,高房租将使城市对年轻人的漂泊生涯构成更大的驱离威胁。

   房地产税从拟议到落地,可能会给房地产行业带来怎样的影响?可能至少包含三个波次的影响。

   第一波次是对预期逆转冲击。公众对房地产税即将开征形成一致预期,并导致“房价永远上涨”信念的动摇,如此公众购房意愿将持续降温,楼市去化将随之放缓,房价亦软,这很可能已在发生。

   第二波次冲击是一审草案冲击。当公众开始研读人大的房地产税一审草案时,其定量冲击模拟可以比较靠谱地展开,全国楼市将据此展开真实的整体调整。如果实际税负和美国的情形类似,则预期房价可能出现一轮温和调整,不会太剧烈。

   第三波次是各地实施细则的落地,它将来导致区域市场的快速、分化调整,部分房地产税的负担有可能转嫁给租户,导致住宅租金上涨。我们必须承认,甚至在房地产税正式开征之前,其对市场的第一、二波次的影响已逐步展开。

   房地产税有多重要?它几乎是继1994年分税制改革之后,最重要的税制改革,它标志着一个时代的序幕,即中国家庭的税负,开始对政府财税发挥日益重要的作用。政府的努力是为了让民众有更多获得感,而人民对美好生活的向往,就是奋斗目标。

  

   来源:经济观察研究院

  

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