郑也夫:中国半个世纪的城市住房史

选择字号:   本文共阅读 1176 次 更新时间:2018-09-05 20:15:44

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郑也夫 (进入专栏)  
社会上自有率达到相当的份额肯定是一件很重要的、很有意义的事情。有句老话叫“有恒产者有恒心”,房子是一笔定产,有了这个恒产,会使得占有它的人有恒心,不同于流寇。这样的人如果比重比较大,会间接地促进社会的安定。这是从大的社会秩序与氛围上来说。从微观方面看,如果房子的自有率比较高,会对房子比较爱惜,把房子的使用、维修很当一回事。

   下面简单介绍一下世界范围内自有率的情况,我拣少数几个国家,大家如果关心的话,可以从原资料了解更多国家的情况。

   尽管自有率达到一定程度对社会有很多积极功能,但是这个事情还有另一面,租房也是有其必要性的,租房也应该成为人们住房的一种选择。因为有些人的工作性质决定了他的流动性很强,他会频繁地从一个城市迁移到另一个城市,他的这种工作性质或者说他的这种性格,决定了买房对他来说是不上算的,不便利的。

   除此之外,还有另外一个群体,即没有固定工作的人,他们找不到贷款,没有这么多钱来买房,只有被迫选择租房。还有低收入的人,他没有更多的选择,他只有出非常少量的钱来租一间房子住。所以我们提倡、推行、促进自有率,这是事物的一个方面,是有积极作用的。但是一定要两条腿走路,一方面提高自有率,另一方面租房仍然是社会上重要的选择方式之一,而在这个问题上我们出现了一些偏差。我再提供租房的一些数据供大家参考。

   开罗这个大城市的租房占全体市民的59%,印度的德里占了37%,首尔租房的占了59%,东京占了53%,布达佩斯占了45%,伦敦占了40%,汉堡77%,慕尼黑79%,斯德哥尔摩66%,圣保罗35%。由以上这些看到,这些大城市租房的比重仍然是不低的,有些高于50%,有些虽然低于50%,也达到35%,超过1/3 了。这就是说租房在这些城市里显然是住房的最重要的选择之一,绝对不可以小瞧。

   另外我们在刚才的自有率里和租房的比重上会发现一个微妙的、非常有趣的事,我给大家挑出来看一看。

   匈牙利的住房的自有率达到80%,匈牙利的租房率应该是20%,而匈牙利的最大城市布达佩斯的租房率占45%。就是说布达佩斯的租房率大大高于匈牙利的平均租房率。另一个是日本,它的自有率是61%,日本的租房比重应该是39%,而东京租房的比重是53%。英国自有率是66%,那么全英国的租房率应该是34%,而伦敦的租房率是40%。这说明了在大城市里租房的比重通常高于全国平均水平。

   这是我们在学习城市社会学时应该特别记取的,租房在大城市中是一项特别重要的住房手段选择。

  

   推动售房的手段

  

   政府将推动售房作为改革的重要内容之一,已经持续了十几年了,这无疑是正确的。虽然我认为不要忽视租房,但是赞同鼓励买房的政策。这样,第一,政府可以获得资金,可以用来做很多事情;第二,政府应该脱钩,这是手段之一。所以这些年售房一直是大政方针之一。

   推动售房应该说有四种手段:低价;产权;提租;遗产税。

   第一,低价。你已经住上这个房子了,政府也没有别的办法,但是希望你买。买了以后,多少能回收一点资金,把价格定得高了,和成本相符合,你可能就没有那么多钱,也不愿意买。因为反正你住着,又不能轰你走,所以低价售房,拿出房子现有价值的一定比例,比如20%,甚至10% 你就可以买。这样当然能够刺激住房者去购房。我始终反对低价售房,很多地方的管理者在相当长的时间内疯狂地低价售房,他们的根据是房子在住户手里,每月只能收取非常低廉的房租,连维修的费用都不够。卖给他,由他来维修,单位和政府多少能有一些数额不算太少的钱,这比政府背着这个包袱强多了。

   我认为这样廉价地用几万块钱就把一套住房卖给住户的做法有两大弊端。一是国有资产的流失。房子原来虽然是个人住的,但是说到底还是国有资产,国有资产不可以这样轻率地流失。我们现在国有资产肯定是短缺,改革需要资金,把住房的资产迅速地私有化了,政府只回收了个零头,以后政府手里就没有钱了。政府应该寻找一个合适的手段卖一个好价钱,拿这个钱可以做很多需要大笔资金的公益事业。第二个弊端是不公正。

   不论在哪个年代,20世纪80年代初期、中期、末期,90年代,能够分到房的人在当时来说是上算的,没有分到房的人是不上算的。因为种种原因有的人分到了房,有的人没有分到房。这之中存在着一定程度的不公正的。分到房的人在这之前一直是用低房租住着,很合适;然后又说凡是分到房的人可以买,没有分到房子的人是不能买的,这样第二步他们又可以用非常低廉的价钱买。他们以前用低价钱租房,而后又用低价钱买房,而没有房的人先是没有房住,而后别人买自己又不能买。

   原来就有一个不公正,现在又推出了第二个不公正。这不是马太效应吗?合适的人进一步得利,不合适的人进一步吃亏。我反对低价售房,也反对为低价售房辩护的根据。要找一个合适的、聪明的办法来推动住房,不要这么轻率地就把住房用低价卖出去。

   那么用什么方法呢?就是我下面说的三个办法。一个是卖产权,以比较高的价钱出售,拿出钱就买到了产权,日后可以合法地出售或出租,不然就只有自己居住的权利。另一个办法是大幅度地提高房租,使他觉得租不如买,因为我们过去建房的价格和房租显然是不相符合的。应该大幅度地提高房租,用这个杠杆来推动买房,应该把房租提高到买房和租房相互平衡的程度。让不同的人做不同的选择,有的人觉得买房更合适,有的人觉得租房更合适。

   除此之外,我要强调的是继承权和遗产税,迄今为止还很少被研究者和管理者强调。什么叫继承权和遗产税?遗产税就是说一个人经过一生的努力赚取和积累了一笔财产,在他去世以后不能全额地归属他的后代,这笔财产的大部分将以遗产税的方式转移到国家手里,他的子女只能继承到不大的百分比。继承的比例取决于财产的多少,财产越多,继承的百分比越低。

   如果你有一两万块钱,可能你的子女可以继承50% 以上。如果你有1000 万乃至几个亿,你的子女大概只能继承百分之几,这就是遗产税。与遗产税相对应的是继承权,你只有这个继承权,你没有全部的继承权。与遗产税配套的还有一个小的税种,就是赠予税。

   道高一尺,魔高一丈,有了遗产税,有人就在活着的时候把财产以赠予的方式转移、过户给孩子和亲戚。赠予税意味着你赠东西是要交税的。你想在闭眼之前把财产给转移了是不可能的。我这里所说的赠予的东西都是干净的,不是贪污得来的,也不是偷的或抢的,完全是勤劳所得,子女却只能得到百分之几。

   那么住房呢?很多人住的是公房,如果他暂时不愿意买就算了。这房子还可以存在50 年,而他的寿命只有20 年、30 年了。一个人的钱都是他挣来的,完全属于他自己的,不属于政府,在西方他死后尚且要把它的百分之几十交给国家。

   何况这是公房,这房子的产权属于国家,不属于个人,怎么可以死后接着由儿子住呢?哪有这个道理啊。一句话,当房子姓公的时候,住户死后100% 地回收,已经成人的后代没有继续居住的权利。你要想把房子转让给孩子,赶紧把它买下来。买下来以后,虽然我们有遗产税,至少还有相当一部分份额可以归你的孩子。如果想刺激买房的话,可以将房子作为特殊遗产处理,比较大的份额,比如70% 归子女,子女只交一点税,甚至不交税。

   为什么要建立遗产税?

   我补充说明一下。遗产税的宗旨是使上一代人间的差距不要遗留给下一代,能够使下一代站在同一起跑线上竞争。所以尽管你的父辈勤劳致富赚了一大笔钱,也仍然不可以将比较大的份额传给孩子,这是西方人建立起来的一种非常好的制度。

   我曾经看到过西方一些亿万富翁写的自传,他们很愿意遵守这个制度,他们认为大笔的钱财到了孩子手里只能把孩子搞坏,他们希望孩子去自立和奋斗。勤劳致富赚的钱尚且还要大部分交给政府,那么如果是政府分给你的住房,这房子姓公,在你去世的时候,这房子当然应该回收。

   建立遗产税制度要有一个前提,就是公民的财产必须有透明度,必须是有案可查的。必须在建立遗产税之前就建立一个财产申报制度,公民的财产都是一清二楚的。我们国家近年来也提出建立遗产税和赠予税。我曾经在天则研究所听一个国家税务局的官员讲中国的税制改革。

   听后我提出了几个问题,就是遗产税和赠予税我们已经从媒体上看到,但是没有看到细则,到底具体要建立什么样的制度?多大的份额要上交?哪一年实行?特别是我们现在还没有建立财产的检查制度,我们依据什么来收遗产税呢?因为我们是小范围的报告会,他很坦率地说,现在根本就没有考虑哪年推行,只是鉴于国外有这样一个很健康的制度,中国老是空缺,显得我们的法律很落后,不名誉。

   遗产税就是处于这样一个阶段。我认为遗产税是一个非常有益的制度,它不仅像上面所说的那样可以使父辈造成的差距减小,在下一代重新开始,还对中国的房改有很大的帮助。特别是就现状来说,有的人有多套住房,有的人没有住房。贯彻遗产税至少可以将以前极不公正的分配方式所导致的财产的不均等,随着上一代的自然淘汰,而极大地减少。

   我们完全可以通过很多改革,通过很多制度,弱化那些曾经不太公正的分配结果。每代人随着父辈的离去都应该重新洗牌,完全不发生洗牌就有可能老张家越来越阔,死后给孩子留下一两个亿。这个情况是非常不妙的,对他的后代和社会财富的优化都没有好处。在住房方面这是一种非常不健康的东西,应该靠一种制度来抑制它。

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文章来源:《城市社会学》

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