孟令伟:中国房地产业二十年制造的二十大世界之最

选择字号:   本文共阅读 6619 次 更新时间:2017-09-06 09:32:19

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孟令伟 (进入专栏)  

  

   八月秋高风怒号,卷我屋上三重茅。茅飞渡江洒江郊,高者挂罥长林梢,下者飘转沉塘坳。南村群童欺我老无力,忍能对面为盗贼。公然抱茅入竹去,唇焦口燥呼不得,归来倚杖自叹息。俄顷风定云墨色,秋天漠漠向昏黑。布衾多年冷似铁,娇儿恶卧踏里裂。床头屋漏无干处,雨脚如麻未断绝。自经丧乱少睡眠,长夜沾湿何由彻!安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山。呜呼!何时眼前突兀见此屋,吾庐独破受冻死亦足!

   上面是公元一千二百五十多年前(唐肃宗上元二年、公元761年)唐朝大诗人杜甫在四川成都写的《茅屋为秋风所破歌》。相信这首诗为很多中国人熟知。中国的房地产业自改革开放以来已经走过了二十多年的路程,起码经历了十几年的辉煌,制造了很多很多的房子,已远远超过杜甫当年在诗中强烈期盼的“安得广厦千万间”了,到2016年,不说纯商品房,光保障房据不完全统计就达到3800多万套了。那么,有没有做到老杜先生所盼的“大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山”呢?恐怕未必。那么个中的原因是什么呢?请社会公众耐心听笔者详细汇报如下:

   大约在二十世纪九十年代中期左右,中国开始了商品房建设,其最初的动机是为了改善在长期计划经济体制下城市居民逼仄的居住条件,一段时间也确实起到了这种作用,不少城市居民的居住和生活条件因此得到了改善。但是随着时间的推移,从初期为了改善城市居住条件的商品房建设便逐渐演化成一场以房地产为经济发展和发财致富的最有力引擎的中国史无前例、世界上罕有其比的房地产建设运动,成为一场古今中外难觅其双的房地产狂欢和房地产盛宴,在大约二十年的时间内,这场房地产运动和房地产盛宴便制造出二十大世界之最 :

   第一是制造了世界上最庞大的房地产开发商群体。随着房地产业越来越受到各地政府的追捧,越来越被各地政府视为经济发展的强劲引擎和体现政绩的强大载体,经营房地产越来越成为快富和暴富的途径,加入房地产业的开发商也就越来越多,队伍越来越庞大。以西南重镇重庆为例,到2016年,重庆形成3100个房地产公司,平均每万人1个公司。(1)重庆是这样,而重庆并不是房地产业最热的城市,那么那些房地产业发展最热的大小城市,全国上自一线大城市下至偏远县城包括部分乡镇在内,又有多少房地产开发公司呢?那应该是一个庞大的数字了(按国家统计局官网《中国统计年鉴》,2015年全国具有建筑业资质的独立核算的房地产开发企业8.09万个。但在这之外还有数量更多的不具备统计资格的房地产开发企业),也应该是世界上最庞大的房地产业开发群体了。而最庞大的房地产商群体反过来又成为中国房地产业最积极、最活跃、最有力度的推动力量,从而形成房地产业、房地产商、主政房地产建设的官员和有关部门相为依存相互推动的过程,也就形成二十多年持续不衰的中国特有的房地产建设运动。

   第二是制造了世界上最多的房子。庞大的房地产商的主业就是建房子,那么这二十多年来全国究竟建了多少房子呢?下面来回答这个问题:我们先对国家统计局官网《中国统计年鉴》1996年---2015年二十年间进入统计范围的房地产开发企业房屋建筑施工和竣工的数据逐年整理罗列如下:1996年,全国房屋建筑施工面积12.91亿平米(不含农村农民的自建房,下同),竣工面积6.00 亿平米,占施工面积的46.5%;1997年,全国房屋建筑施工面积(以下简称施工面积)12.87亿平米,竣工面积6.22 亿平米,占施工面积的48.3%;1998年,施工面积13.76亿平米,竣工面积6.57 亿平米,占施工面积的47.7%;1999年,施工面积14.73亿平米,竣工面积7.39 亿平米,占施工面积的50.2%;2000年,施工面积16.01亿平米,竣工面积8.07 亿平米,占施工面积的50.4%;2001年,施工面积18.83亿平米,竣工面积9.77亿平米,占施工面积的51.9%;2002年,施工面积21.56亿平米,竣工面积11.02亿平米,占施工面积的51.1%;2003年,施工面积25.94亿平米,竣工面积12.28亿平米,占施工面积的47.3%;2004年,施工面积29.19亿平米,竣工面积12.82亿平米,占施工面积的43.9%;2005年,施工面积35.27亿平米,竣工面积15.94亿平米,占施工面积的45.2%;2006年,施工面积41.01亿平米,竣工面积17.97亿平米,占施工面积的43.8%;2007年,施工面积48.20亿平米,竣工面积20.40亿平米,占施工面积的42.3%;2008年,施工面积53.05亿平米,竣工面积22.36亿平米,占施工面积的42.1%;2009年,施工面积58.86亿平米,竣工面积24.54亿平米,占施工面积的43.4%;2010年,施工面积70.80亿平米,竣工面积27.75亿平米,占施工面积的39.2%;2011年,施工面积85.18亿平米,竣工面积31.64亿平米,占施工面积的37.1%;2012年,施工面积98.64亿平米,竣工面积35.87亿平米,占施工面积的36.4%;2013年,施工面积113.20亿平米,竣工面积40.15亿平米,占施工面积的35.5%;2014年,施工面积124.98亿平米,竣工面积42.34亿平米,占施工面积的33.9%;2015年,施工面积123.97亿平米,竣工面积42.08亿平米,占施工面积的33.9%。(2)从上面的数据罗列可以进一步得出以下四点:其一,从1996年---2015年二十年间,全国房地产年度施工面积从12.91亿平米增加到123.97亿平米,增长了8.6倍。其二,1996年---2003年八年间,年度竣工面积占年度施工面积的比重从最低的46.5%----最高的51.9%,也就是说,这八年间年度竣工面积与施工面积之比大体在百分之五十上下波动;但从2004年---2015年十二年间,年度竣工面积占年度施工面积的比重从高时的45.2%---低时33.9%,呈持续下降趋势。其三, 2004年是拐点年,这一年施工面积比上年增长12.5%,而竣工面积仅比上年增长4.4%,竣工面积占施工面积的比重比上年下降三点四个百分点,而正是2004年之后,中国迎来了房地产大干快上和价格飞涨互为依存的 “双飚”时期。其四,年度施工面积和竣工面积相差很大,而且越到后来相差越大,说明有一部分一直处于未竣工状态,这就是坊间所说的烂尾楼,越到后来烂尾楼越多。那么对上述1996年---2015年的建筑竣工面积进行加总,合计为401.18亿平米,也就是说,这二十年间不包括农村农民的自建房全国共建了401.18亿平米的房,应该说这是同时期世界上最庞大的房屋建筑阵容了。这401.18亿平米的房子大头在城市(包括县城、新城、城中村、开发区等),少量在乡镇包括一些农村。按2015年的城镇人口7.71亿(包括城镇户籍人口和大部分农民工【农民工在城镇生活和就业6个月以上即统计为城镇常住人口】)计,那么,到2015年,全国城镇人口人均房屋建筑面积为52.03平米。如果401.18亿平米的房按其中70%为住宅计,是280.83亿平米,亦按7.71亿城镇人口平均,那么,到2015年,全国城镇人口人均住宅建筑面积为36.42平米。而需要说明的是,统计上的城镇人口虽然包括大部分农民工在内,但事实上其中很大一部分农民工并不在城市买房,如果把这一部分农民工扣除,那无论是人均房屋建筑面积还是人均住宅建筑面积都都有相当的上升空间。另外,还有相当一部分没有进入统计范围的房产开发企业建的房子还没有统计进来。如果把这一部分房子算进来,即使仍按2015年包括农民工在内城镇人口计算,人均房屋建筑面积至少突破60平米,人均住宅建筑面积至少突破45平米。这应该也是当今世界上人均房屋建筑面积最多的国度了 。

   第三是制造了世界上最多的大房子。既然制造了世界上最多的房子,那么就需要进一步看看,这是些什么房子呢?什么房子的问题很重要,什么房子的问题反映了管理造房子的政府官员和负责造房子的房地产商针对的购房群体,即重点为哪些购房群体服务的问题,这种倾向性对房地产市场的影响和对房产消费群体的满足程度是绝对不同的。2008年以前缺乏相关的统计数据,对2008年以来国家统计局官网上的年度中国统计公报公布的数据分别罗列如下:2008年,全国商品房建设投资3.06万亿元,其中住宅建设投资2.21万亿元,占全国商品房建设投资的72.22%,其中90平米及以下的住宅建设投资0.64万亿元,占全国商品房建设投资的20.92%,占商品房住宅投资的28.96%;2009年,全国商品房建设投资3.62万亿元,其中住宅建设投资2.56万亿元,占全国商品房建设投资的70.72%,其中90平米及以下的住宅投资0.84万亿元,占全国商品房建设投资的23.20%,占商品房住宅建设投资的32.81%;2010年,全国商品房建设投资4.83万亿元,其中住宅建设投资3.40万亿元,占全国商品房建设投资的70.39%,其中90平米及以下的住宅投资1.07万亿元,占全国商品房建设投资的22.15%,占商品房住宅建设投资的31.47%;2011年,全国商品房建设投资6.17万亿元,其中住宅建设投资4.43万亿元,占全国商品房建设投资的71.80%,其中90平米及以下的住宅投资1.36万亿元,占全国商品房建设投资的22.04%,占商品房住宅建设投资的30.70%;2012年,全国商品房建设投资7.18万亿元,其中住宅建设投资4.94万亿元,占全国商品房建设投资的68.80%,其中90平米及以下的住宅投资1.68万亿元,占全国商品房建设投资的23.40%,占商品房住宅建设投资的34.01%;2013年,全国商品房建设投资8.60万亿元,其中住宅建设投资5.90万亿元,占全国商品房建设投资的68.60%,其中90平米及以下的住宅投资1.94万亿元,占全国商品房建设投资的22.56%,占商品房住宅建设投资的32.88%;2014年,全国商品房建设投资9.50万亿元,其中住宅建设投资6.43万亿元,占全国商品房建设投资的67.68%,其中90平米及以下的住宅投资2.03万亿元,占全国商品房建设投资的21.37%,占商品房住宅建设投资的31.57%;2015年,全国商品房建设投资9.60万亿元,其中住宅建设投资6.46万亿元,占全国商品房建设投资的67.29%,其中90平米及以下的住宅投资2.46万亿元,占全国商品房建设投资的25.62%,占商品房住宅建设投资的38.08%;2016年,全国商品房建设投资10.26万亿元,其中住宅建设投资6.87万亿元,占全国商品房建设投资的66.96%,其中90平米及以下的住宅投资2.48万亿元,占全国商品房建设投资的24.17%,占商品房住宅建设投资的36.10%。(3)由此可见,从2008年---2016年8年间, 90平米及以下的商品房住宅建设投资份额最高年度的2015年分别占商品房建设投资的25.62%、商品房住宅建设投资的38.08%,最低年度2008年分别只占商品房建设投资的20.92%、商品房住宅建设投资的28.96%,其余年度处于这两年之间。这说明多年来中国商品房市场的绝大部分投资用于建设面积超过90平米的大住宅及 商铺、楼堂馆所等。应该说这样的投资结构很不合理,和城市小户型的人口结构极不适应,在很大程度上加剧了商品住宅市场供应的紧张,推动了房价的上涨。

第四是制造了世界上积聚速度最快和规模最大的土地出让金。什么是土地出让金?土地出让金通俗地说就是卖地钱,在统计上叫做“土地成价交款”或“土地购置费”。 在政府对土地垄断的条件下,土地出让金对房价的影响很大,它是构成房价最基础的价格。由于房地产收入归于地方,而土地出让金在房地产收入中占大头,它便成为撬动地方政府发展房地产业积极性的重要杠杆。当地方政府发现卖地是最方便、最快捷的增加地方财政收入的途径时,就会乐此不疲了,而土地出让金积聚的速度也就越来越快而规模越来越大了。(点击此处阅读下一页)

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