贾康:增供与收税——房地产领域的改革思路与策略

选择字号:   本文共阅读 1230 次 更新时间:2017-06-21 13:39:56

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贾康 (进入专栏)  

  

   梁治平:欢迎各位参加今天洪范的研讨会!今天这个题目——“增供与收税——房地产领域的改革思路与策略”,大家当然非常感兴趣,并且对报告人和很多的专家、评议人应该都是比较熟悉的。当然,大家过去可能比较关心的是房地产领域的问题,尤其是影响税的一些政策、相关的考虑和时间表等等,以及包涵的理论与实践的问题。但是,这个问题有很广泛的政策、制度的涵义,这些方面贾康先生其实做了很多年的研究,所以我们今天非常荣幸请到贾康先生就这个题目来给我们作一个报告。之前洪范也有过几次试图请贾康先生来我们所讨论类似的问题,但是过去几年他一直非常忙,所以时间没有对上,这次有这个机会来弥补一下,我们非常高兴。另外,今天我们有一位评议人施正文先生,他是中国政法大学的教授,他今天会晚一点到,我们现在就不等他了。此外,今天还有很多专家、学者比如像许善达先生,还有很多学界的、实务界的、研究界的朋友的到来,他们都对这个问题有很多的思考,所以我们有一种期待,就是我们可以就这个问题做一个自由、坦白、深入的讨论,以增进我们对这些问题的了解,现在就请贾康先生作报告。

  

   贾康:谢谢梁老师!大家好!过去一直想参加洪范的研讨活动,这次时间对上了,而且要求我作为一个研究者对于房地产领域改革,特别是房地产税方面的看法,作一个汇报、交流。下面我非常简要地说说认识框架,后面再回应一下我拿到的问题清单,接着转入讨论。正像梁老师刚才说的,这是一个很好的机会,可以就一些观点来互相讨论、沟通。我来之后注意到把许局长和我的不同观点都列在这个书面材料上了(梁治平:那是为了增加一些背景性的东西)。实话实说,我与许局长80年代就被称为中青年研究者,但是许局长是高水平的、学者型的领导,我一直是书生气地做着研究,过去我们真的没有观点不一样的地方,但是,现在在房地产税方面,有明显不同的想法,正好借这个机会,大家在一起理性地讨论、交流。

   背景框架上,要从全局掌握中央说的作为战略方针的“供给侧结构性改革”,它显然是匹配“四个全面战略布局”的。既然叫“战略方针”就不是一般的方针,其实所突出的核心问题,主要就是解决中国改革深水区有效制度供给的问题。制度供给是创新驱动的龙头因素,抓住这个“制度供给”问题啃硬骨头、过险滩,才能够在改革深水区取得意愿中间的进步。具体的分析我们写了很多的文章,在此就不展开说了。按照供给侧结构性改革战略方针来认识,解决中国房地产市场领域的现实问题,我从三个层次来展开讨论:

   第一,如何认识房地产领域的现状与问题。

   大家对房地产这个概念之下的现状和问题都有很多感触。房地产作为一个产业,它关联着市场,但不全是市场问题。其实房地产既要对接市场经济,同时它又有其特殊性。如果说“房子是用来住的,不是用来炒的”很符合民众意愿,但实际的边界怎么掌握?谁敢说现阶段能够把中国的房地产市场弄得一点炒的因素都没有?这个问题需要学者来作认真讨论,然后再回到政策层面上,争取政策设计尽可能科学、合理。现状现在已经引起了普遍的高度关注和社会焦虑以及民众大量的不满。这两天不是一些城市还不得不在加码作调控吗?今天看到南京又出了一大套非常严格的控制措施。10多年来中国的房地产市场运行方面的表现是:屡次出手调节,但前面约十年间总的趋势是在成交均价方面不断往上走。可是,到了2014年以后,开始出现明显的分化。在明显有企稳和回调的时候,有人说“这是中国房地产市场出现了一去不归的拐点”,甚至说要“崩盘”,但我们那个时候就认为这个说法显然是太极端化了,新情况带出来的是市场分化,而不是一去不回的向下调整。现在注意力又转到另外一边了,其实分化的格局没有变,还是“冰火两重天”,可以具体看统计数据的700多个城市里面,大量的中小城市、三四线城市仍然是“冰”的状况。但矛盾主要方面,是一线城市带动一些2线城市、2.5线城市,迅速地在交易方面出现了价格上涨。现在几乎人人都在说“不解决不行”,但是看看现在解决这个社会焦虑的实际方案,有什么进步吗?我还是看不出来!最重要的首先是观念和决策指导方针方面的进步,表现在中央经济工作会议明确要求:房地产健康发展所需的长效机制(这个概念其实已提出了多年)需对接的是基础性制度建设。但遗憾的是,到了今年“两会”之后,基础性制度建设什么都没有安排,还是原来这一套限购限贷,而且变本加厉的行政手段,甚至现在还有学者提出的观点就是:把行政手段长期化就解决问题了,我觉得这是完全错误的一个思维方式和认识框架。

   社会焦虑的确存在,怎么解决?一定要有正确的符合整个现代化战略和社会主义市场经济内在逻辑的一套看法。

   住房供给的制度框架,与房地产调控有内在的关联,在这方面还得承认进步:经过10多年的调控,至少在房地产概念之下保障轨方面“双轨统筹”的要领,比过去有明显的进步。比较早的时候,1998年朱镕基同志主导的应对亚洲金融危机,发行长期建设国债来作反周期扩张,同时就要解决供给侧的结构问题。那个时候他排出了长期国债资金使用的“六大重点”,那里面有一个重点就是经济适用房建设,它要解决的是什么问题呢,就是意识到住房必须与市场对接,但完全对接市场并不解决所有的问题,为较低收入的人群托底靠什么呢?当时的概念就叫作“经济适用房”,其形式上也是跟市场对接的,但是一定要有特殊的政策去处理它。以后实际上搞出了十几种五花八门的经济适用房的具体形式,里面的设租寻租,乌烟瘴气的事太多了,总结经验教训后这几年的进步是,终于把保障轨上主打的“保障房”,具体形式归为两个:一个叫“公租房”,一个叫“共有产权房”。“公租房”是把“廉租房”、“公租房”两个概念并在一起了。并在一起是有必要的,因为已经分不清什么叫廉租、什么叫公租的边界了。茅于轼老师作为一个经济学家曾提出一个观点,我认为它是完全符合经济学分析而引出的建议,就是政府应该把廉租房的标准图纸规定为一家一户没有单独的卫生间,只有公共厕所。因为要解决社会最底层“住有所居”的问题,要靠纳税人的钱来托底供给,这个住房供给所接纳的这些人,并不意味着他们一辈子都是最低收入阶层,以后收入提升了,按照管理上的合理化要求,政府应该动员他们搬出去,但如果他住得很舒服,政府要动员他搬出去是很困难的——按照茅老师的那个设计,当他的收入上升以后,他会因忍受不了公共厕所的低下条件,自己就“用脚投票”地搬走了。但是,我知道茅老师这个建议在网上当时被骂得狗血淋头,我所考察的各个地方政府所有的廉租房建设,没有一家敢用这样的方案思路来设计图纸,因而实际上就是“廉租房”、“公租房”分不清了。到后来,决策方面、管理部门的意见就是不再区分它,就并成“公租房”一个概念。“公租房”上面,还有一个出价要高一些、但是也不能简单跟市场接轨的“共有产权房”。我觉得这个认识是非常正确的,但是推动的力度还不够,但毕竟有了越来越多的认可和响应。“共有产权房”对在低收入阶层上边的“收入夹心层”最适合,比如大量的年青白领、大学毕业生,他们在支付能力上比最底层要高一些,但是也很难一下子对接到市场轨道里面的低端去争抢供给资源,哪怕靠“啃老”、靠其他一些手段把房子买到手,也要当“房奴”,也会非常痛苦,也是一大堆的社会不满,所以比较合适的供给应该是“共有产权房”。“共有产权房”在一些高校里其实早就有,你出钱买这种房子比较体面,但是要想上市,对不起,第一买主是公家,你不能够随行就市。这样,就封杀了它的套利空间,虽然产权证还是很体面地给你了。如果按这个方式来做,年青白领、大学毕业生走上工作岗位没两年,有了心仪的女朋友要谈婚论嫁的时候,“丈母娘制约”这个环节他就比较好解决了,也合乎中国老百姓既要面子,又要过得去,又要把事办成的特色心理与综合要求。就是说,按照这样的办法,收人夹心层可以相对顺利地过这个关口,这是非常好的一个办法,应该肯定。住了一些年,收入上升了,房子又满意,可以再出一笔钱转化成完全产权房。再住些年,收入更高了,也完全可以对接改善升级时的市场化置换。

   已经聚焦到两大有效供给形式方面的保障轨上的这套方针,再要有加入与市场轨统筹的一个通盘的认识,所以现状视角接下来就要正面讲市场轨。我觉得针对市场轨的政策调节,我们必须承认,这些年来下了很大的功夫,但是“治标不治本”,形成了“打摆子”、“过山车”的特征。已经打了好几轮“摆子”,摆到哪一端,转到哪个位置上,都是不满。有人大概地算了一下,从一边摆到另一边,前面这三轮大概是15个月,那么合在一起,30个月走一圈走回来,走了10年出头,火这边也难受,冰这边也难受。在强调限贷限购限价的当下,其实已有很多人难受,因为打压、误伤了很多的刚性需求和改善性需求,等到不得已再放开的时候,还是难受。很多人会说:“没有达到我的意愿,政府控了这么多时间,我还是买不起房”,买得起的,在前面环节上,也错失了很多他认为应该出手的时间和应得的生活质量等等,反正是一大堆的不满。《人民日报》去年下半年的那个评价我觉得是中肯的,就是治了标,但没有解决治本的问题,这也是我们过去强调了相当长一段时间的一个基本认识。光靠政策调控是明显不够的,所以当时非常认可中央政治局给出解决基础性制度问题的方针,那就是解决“治本”的问题。

   现在我们面临的仍然是“冰火两重天”的格局,这个格局之下,似乎注意力都在“泡沫”这方面。实际上不能只看泡沫这方面,还有去库存的问题。2016年上半年众口一词“去库存”,到了下半年感觉突如其来一下子舆论都倒向另外一边,讲“过热”、讲“房地产市场的价位上升过猛”。其实要全面地看问题,我们现在已经应该看得很清楚,市场分化还会延续很长的时间,也越来越进入需更全面考虑问题的新阶段。我们在国际上观察,其他经济体走过某一个阶段的“单边市”以后,也必然出现市场分化。把我国2016年度的数据拿来看,一二三四线城市在市场轨上成交价格的变化,分化还是比较明显的,销售情况经过一段起伏以后,到了9月以后跟着往上走。一二三四线60个城市放在一起,走势方面有一些共性,但始终是在分化方面有明显表现。“库存”是这样一个情况:去年虽然反复强调“去库存”,实话实说,一年走下来,库存里面得到消化的部分有限。(见下图)

   图1:近两年我国一二三四线代表城市住宅销售价格指数变化情况

   第二,把前述一些现状摆在这里以后,第一层次实际上强调的是一定要从十几年的“治标”推进到更高水平的“治本”。那么为了体现“治本为上”的水准,总结经验,我觉得现在应该能够看清楚实质性推进和房地产相关的制度建设这方面的一些基本判断,以及和它相配套的一些基本要领:

   1.中国仍然有巨大的城镇化发展空间和充分重视房地产国民经济支柱产业作用的客观必要性。

不同意见可以再交流,我是始终坚持这个观点的。最主要的指标上的表现就是,2016年底国家统计局的《统计公报》里面已经按照五中全会精神,明确给出户籍人口的城镇化率,这一年比上年上升1.3个百分点,达到41%。从国际经验来看,中国真实城镇化率41%的水平所处的位置,是城镇化高速发展阶段的前半段,过了30%那个关口,进入高速发展阶段走了一小段,后面还有差不多30个百分点,走完了才会转入低平发展阶段,到70%左右的高位,才有重大的市场态势的变化。我查了一下资料,日本房地产泡沫破灭时,它的城镇化水平是77%。如果中国现在真实的城镇化水平是41%的话,正好印证了李克强总理所说的“城镇化是中国发展的引擎和动力源”,因为整个城镇化的过程是在未来几十年内差不多还要接纳4亿人从农村到城镇定居,而且要成为市民,要成为基本公共服务均等化、一视同仁的供给对象。他们要得到这些美好生活的实现条件,一定要有一轮一轮的建成区的扩大,一轮一轮的基础设施的升级换代,一轮一轮的产业互动和一轮一轮人力资本培育。从现在我们所说的各种教育形式、各种培训形式,从农民工培训到所有的扩展训练形式,(点击此处阅读下一页)

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